爱华网文/马跃成 经过多年的房价猛涨之后，从2007年10月开始，部分城市出现了商品房价下降的情况。深圳房价在半年内狂跌40%，今年2、3月份环比下降16%以上，4月份比3月份又下降了12%。广州、北京、上海等一线城市的情况也大同小异，房市上的卖方市场正悄然转向买方市场。楼市上的打折、优惠活动已经从前段时间的买房送物业费、送宝马车，转为买联排别墅送公寓、甚至直接送钱的方式。高房价的遮羞布正在被开发商自己悄悄扯开，房价大降的趋势已经势不可挡。 地产业洗牌 考验开发商智慧 前段时间，王石的“拐点论”虽然在同行内遭到猛烈抨击，但是，万科在全国范围内的降价活动并没有停下来。也正是万科在第一季度率先降价，让万科在全国性房市低迷的状态下回收了足够的资金。在其他公司还在为该怎样筹集资金，解决资金链断裂危险时，现金为王的战略再次让万科走出了困境。 其实，比万科面临更大困难的企业还很多，去年在各地的“地王争霸赛”中，万科不是拿地最多的企业。因此，那些囤积土地、捂盘惜售、债台高筑、房价奇高的开发商正处在一种生死存亡的关键时刻。正所谓挑战也是机遇，房价下降正是行业洗牌的好时机，该怎样抓住这个时机，也是对开发商智慧的考验。 有人说潘石屹的“百日剧变”是个阴谋。但就目前SOHO中国（行情,资讯,评论）的资产结构和项目储备来说，潘石屹是不太担心房价下跌的。潘石屹“百日剧变”的意思，也就是别的公司垮掉，SOHO中国在剧变中变得更加强大。因此，房价下降或者说“拐点”的到来，对开发商的伤害也不是完全一样的，应该是有人欢喜有人忧。 虽然“拐点”这个说法很敏感，大多数开发商们都避之不谈。但是，大家对2008年房价下降的判断却正在形成比较一致的意见，下降的幅度普遍认为可能在5%~15%之间。当然，这样的下降幅度很多人并不认同，原因是，5%~15%幅度与去年房价上涨的幅度相比差距太大。也就是说，去年房价上涨的泡沫因素只下降10%左右，是不能被完全挤出来的。同时，有的项目虽然已经是八折优惠，但交易量却没有增加的迹象，这也是理由之一。 所有因素具备 “拐点”无悬念 中国社会科学院4月27日发布的2008年“房地产蓝皮书”认为，目前，中国房地产市场不具备整体下降的条件和环境，并且明确提出了2008年房价“拐点”不会出现。“蓝皮书”认为，某些城市出现房市交易量下降，并不能证明房地产价格下降的大“拐点”已经降临。 “蓝皮书”一方面承认支撑房价上涨的因素已经不复存在，却又认为房价增速大幅下降。这就很难让人理解，既然推动房价下降的动力已经发挥作用，那么，房价再涨从何谈起？“蓝皮书”的作者分析说，中国在未来几十年内，房价总的趋势是上涨的，不排除个别时段、个别地区房价的下降。这样的结论有什么意义呢？看来，社科院的“蓝皮书”遭到人们的质疑也就不奇怪了。 事实上，近几个月的房地产交易市场，交易量在急剧萎缩。一些炒房人已经被深度套牢，个别城市的地价也出现了大幅下降，最高幅度达到了60%多。地价的大幅下跌，肯定会反过来作用于房价，引发房价进一步回落。从2007年下半年以来，房地产政策开始从市场主导型向民生保障型转变。2007年，经过10次加息和6次提高人民币存款准备金率，特别是提高第二套房首付后，2008年，央行又4次提高了存款准备金率。这些政策对整体的房市需求肯定有巨大的影响。 在开发商面临非常严重的资金困境时，房价决堤性下降是一个必然趋势。由此看来，无论是主观上，还是客观上，房地产市场已经进入“拐点”区域都有着充分的证据。 一是已出让住宅用地充足。以往年度，特别是“8？31大限”之前突击放量的地块，大量被开发商转为了土地储备。即使是这几年上市的土地，也没有完全进入开发阶段。 二是自住需求量减少。由于高房价的原因，人们的购房能力大打折扣。国家住房政策的调整，以及前两年大量透支财富购房，使人们的购房愿望难以形成有效需求。 三是大量空置房的存在。据统计，2007年，房屋交易量较往常年下降了4万套之多，大概还有9万套1000多万平方米空置房。2008年以来，楼盘放量有了较大增加，但由于销售不畅，空置房将继续增加。
四是投资需求下降。资本是要追逐高利率投资的，房地产市场失去了往日的上涨势头，投资房市的人就会大量减少。如果房价下跌，就会有大量的投资从房市撤走。 五是买涨不买跌的心理影响人们的买房愿望。当认为房价还可能继续走低时，人们持币待购的情绪就会更加强烈。 六是房产新政调控房市力度加大。比如，货币政策还会继续进一步收紧，土地风暴将打击囤地和地王现象。特别是值得期待的物业税将调整人们持有财富的结构，改变人们对房屋财产的传统认识。 当然，决定2008年房地产市场发展方向的因素还有很多，能够证明房地产市场必然会发生根本性转变的理由也还有不少。从宏观经济的要求来说，切实把房价降下来，才能促进房地产业的良性发展。这也是中国经济发展、社会发展以及政治发展的需要。 如此看来，“拐点”不来行吗？ 马跃成 资深房地产评论专家
