爱华网珠三角地产的疯涨带动了全国市场，那这一轮珠三角的暴跌， 也会是全国地产市场的预演吗？
文|本刊记者 黄秋丽
2008年5月5日，被寄予厚望的深圳地产春季交易会在无奈中落下帷幕。5天的交易会，成交量却只有889套，连续3天均价跌破1万元/平方米，日均成交量甚至比4月还低。而在2007年7月高点时，深圳均价高达1.7万元/平方米，关内均价达到2.5万元/平方米，日成交量接近400套。 毫无疑问，珠三角地产已经成为颓势难挽的中国房地产市场的重灾区。 2007年，珠三角一直是地产话题的制造者：首富、地王、囤地、拐点、降价……这些话题和现象无一不是从珠三角发端，继而向全国蔓延。在这一轮房地产市场高速发展中，珠三角的大地产公司尤其抢眼，它们携资本之力，快速扩张，高价囤地。而珠三角炒房者的实力之强，并不在温州炒房团之下。 然而“9·27新政”一出，最先受到冲击、房价跌幅最大的也是珠三角。在这一轮潮涨潮落之中，珠三角的地产生态圈的各种角色，地产公司、地产顾问、中介、炒房者、有“刚需”的买房者等，都在这9个月中经历了丰富的故事。 5月，《中国企业家》记者深入走访了珠三角地产生态圈的各种角色，追踪他们2007年8月至2008年5月这段时间的故事，力图还原这段惊心动魄的历史，为风云乍起的中国地产（行情,资讯,评论）留下一份清明上河图式的记录。这是过了7年好日子的中国地产一份梦醒时分的记忆。 2007.8.9 职业炒家。最早离场的人。 8月9日，深圳最热的一天。牛波(化名)果断卖出1套200多平方米的华侨城波托菲诺豪宅，单价50000元/平方米不啻为天价。这套房子在2005年底购买时的价格刚刚突破10000元，三年暴涨400%。 牛女士算得上深圳地产圈子中的大户职业炒家，她手上最多掌握了近100套房源，其中大部分是豪宅。从5月份开始，珠三角的楼市一天一个价往上涨，报纸上关于深圳人通宵排队买房、开盘售罄的新闻不断。牛波则在这三个月内把手中的房子陆续出手，赚了个金银满钵。现在放出了手中剩下的最后一套房子，她松了一口气。“这几年虽然房价一直在涨，在变现之前还是背了巨大的风险。”她说。 在炒房之前，牛女士经营着一家外贸公司，当发现炒一套房子的利润比外贸公司一个月的利润还高时，她很快加入了炒房的队伍。像牛波这样的职业炒家据说在深圳大概有300多人，他们自成一个小圈子，每个人都能调动千万、甚至上亿元的资金。他们实际上是深圳楼市中的庄家之一，当他们大量出货的时候，深圳的房价已经不可避免地到顶了。 新盘的销售市场也开始冰山融动。金地梅陇镇的售楼人员张玲(化名)敏感地发现最近几天单日成交量比7月份下降了一大截，虽然，看房的人并不见减少。她并不知道，深圳各银行的数千亿贷款指标均于7月底发放所剩无几，银行已无款可贷。在这种情况下，8月初深圳很多银行出台了“一手楼个贷严控、二手楼个贷叫停”的政策。没有想到的是，这是最后一根稻草，深圳的楼市从此进入下降通道。 2007.9.11 囤地。最后的疯狂。 2007年9月11日上午，广州土地交易中心拍卖会，空气中弥漫着硝烟味道。拍卖开始20分钟后，富力地产（行情,资讯,评论）就以高达18728元/平方米的楼面价，一把捧走了广州白云大道的新地王。 万科、保利、中海、金地等等地产大佬虎视眈眈地盯着剩下的12块土地。为了节省时间，拍卖师宣布把拍卖竞价提到3000万元一次，这是广州土地拍卖有史以来最高的拍卖竞价。 10点58分，白云区金沙洲B3701A02的居住用地以8.21亿元的价格起拍。其后短短的18分钟之内，这块土地经过了59次竞价(平均下来每18秒就有一次举牌)，保利最终以21.2亿元取得了胜利，楼面价高达8769元/平方米，金沙洲的新地王诞生了。 一个小时之内，连续诞生两个区域地王。现场沸腾了，拿到地的沾沾自喜，没有拿到的摩拳擦掌、势在必得。这种近于失去理智的集体亢奋一直延续到下午5点拍卖会结束。下午又有两个区域地王诞生。这一天13块土地共拍出了90多亿元的总价。广州市政府原计划的2007年土地出让金一共才90亿元，没想到，9月11日这一天就超过了全年的计划额。 直至走出拍卖场，大多数参加拍卖的地产商还都像打了兴奋剂一样兴致高昂、意犹未尽，不过，也有一些地产商在拍卖会结束之前就离开了会场。“这么高的地价，除非房价就只涨不跌。但房价怎么会只涨不跌呢？”这种理性的判断在当时都被视作酸葡萄心态。 这一天，广州最贵的楼盘之一、位于珠江新城的博雅首府已经卖到了3.8万元/平方米的高价，珠江新城的均价已经到了2.4万元/平方米，人们的购买热情持续冲高。 2007.10.1 深圳秋交会。判断分化。 深圳著名的网络“地产剑客”图腾镜(网名)，是深圳一家地产公司的副总，他到了深圳秋交会现场。“看上去满眼人头攒动，比我想象的要热闹很多。但是，这群人中投资客已经少了很多。‘刚需’逐渐进入市场，之前基本上投资客是深圳楼市的主力。”
就在几天前的9月27日，央行猛力出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(后被称作“9·27新政”)，这对于利用银行信贷杠杆的深圳投资客来说，就是斩断了他们入市的可能性利剑。9月28日，图腾镜在博客上写了一篇《央行布雷意在轰炸地产流通》的文章。他认为，央行的“9·27”新政，直接受到了深圳银行信贷政策效果的启发。从8月份起，深圳银行实施的“一手楼个贷严控、二手楼个贷叫停”政策，造成深圳楼市成交一路暴跌。一手楼开盘销售集体遇冷，95%的楼盘开盘销售率低于50%，二手房市场更是门可罗雀。 图腾镜和场内几位相熟的开发商聊了一下，一部分人心存侥幸，认为市场会反弹。更多的人心情复杂，担心市场会走低。 一位开发商连声说自己“运气不好”，他的项目是在7月楼市火爆的情况下定的价，8月高价开盘之后销售就遇冷了。“早知道就把价格定低一点，现在也好过一些。”还有人后悔不该捂盘，在高点时应该把库存都出清。 场外传来了更悲观的判断，乾坤·道顾问公司策划总监袁皓接到惠州大亚湾一个客户的电话—— “我们决定把大亚湾的项目先放下来不做了，”这个客户说，“秋交会基本上是有价无市，对我们来说风险太大了。” 惠州一度是炒房客的乐园，在这个城市，90%的房产买家都是深圳的投资客，在这个人均收入不足2000元的小城市，房价已经炒到了5000多元/平方米。2007年上半年，大亚湾常常看到这样的景象：周围是一片荒凉的土地，一个孤零零的售楼中心戳在那里，一群疯狂的投资客蜂拥而至。大亚湾上除了壳牌石油这么一个大公司之外，基本上没有生活配套。8月份以来，惠州的交易量剧减，“9·27政策”更是致命的一击。“这样的房子根本不适宜居住，完全是被投资客炒起来的。而一旦房价下行，大亚湾上的投资客和开发商都有可能变成负资产。”袁浩说。 大亚湾是1992年地产泡沫重灾区。时间已经过去了15年，今天惠州还有当年地产泡沫遗留下来的烂尾楼。1992年大亚湾套住了一批人，历史似乎要在2007年重演。 2007.11.15 中天、碧桂园（行情,资讯,评论）。晴天霹雳。 “仿佛是一觉醒来，市场全都变了。”11月15日，世联地产董事总经理周晓华拿到了10月深圳房地产市场的部分销售数据：深圳商品房一手楼成交1762套，日均成交57套，日均成交套数同比暴跌76%；二手楼的交易量相比最火爆的6月，也几乎跌去了大半。他马上意识到了问题的严重性。 就在前一天，11月14日，《南方都市报》头条披露，“中天总裁携巨款人间蒸发”。风声鹤唳的房地产市场上，这样的新闻带来满场寒意。周晓华很快接到了几个基金经理的电话，询问世联的业务模式与中天是不是相同。此前世联地产已经踏上了资本市场的征途，中天的倒闭引起了基金经理们对世联的质疑。“我们跟中天不是一回事，我们主要的业务是一手楼的销售代理，二手房只占很小的部分，而中天只做二手房代理。”周晓华忙不迭连声解释。 中天置业是这一轮房地产高速发展中疯狂扩张的中介典型。仅仅3年时间，中天就从零扩张到150多家店。而世联地产在过去的4年中总共才开了76家店，刚刚是中天的一半。在周晓华看来，中天倒闭是因为扩张太快，市场一收缩，资金链就成问题了。 但珠三角地产网总裁孟家庆却给出了另外一种解读：“中天的老板后来变成一个职业炒家，挪用了客户的钱炒房，由于市场骤冷，货出不去，现金流一下子断掉。只能跑路了。” 这一天，中国的房地产市场没有一条好消息。碧桂园发布公告称，由于金融市场情况不稳定，原定向海外发行的15亿美元优先票据被迫推迟发行。“香港投资者对地产股已经没有信心了。”盛富资本董事总经理黄立冲隐隐感到大厦将倾。 对于碧桂园创始人杨国强来说，还有一条更坏的消息——《南方周末》刊登了《两份“秘密”协议引发悬疑，碧桂园被指“零地价”拿地》，披露了碧桂园与湖南省张家界市就罗家岗地块出让签署的两份秘密协议。依据这份协议推论，碧桂园涉嫌以“零地价”获得大片土地。就在5天前，《21世纪经济报道》曝出了碧桂园在重庆涉嫌违规圈地6300亩的新闻。曾经被碧桂园引以为傲的土地储备，忽如一日化作一片雷区。大地产公司的土地问题浮出水面。 2007.12.13 王石拐点论。万科降价。 比深圳晚一个月，12月广州的地产市场终于感到了彻骨寒意。11月广州新房交易量只有45万平方米，几乎只剩下7月交易量的一半。曾经不愁卖房的地产商纷纷约袁皓“出来坐坐”，因为房子再也卖不动了。 12月13日，在清华大学的一次论坛上，王石被记者提问：“作为开发商代表之一的你，是否认同楼市出现拐点的说法？”“是的。”王石回答说。这被认为是王石“拐点论”的最初的出处。 行业领袖的话很快发酵。王石的话在网上被简化为“王石承认地产拐点已经来临”；再后来，有媒体认为王石是在为万科“降价”吹风，因为万科旗下的楼盘正在全国启动“降价潮”。同行中也有不少人打电话斥责王石“没有职业素养”。为此，王石不断地在博客、《万科周刊》以及各种场合澄清“拐点论”。但是人们根本不看他的解释，甚至每一次解释都加重了人们对地产“拐点”的预期。 2月2日，王石在央视的《新闻调查》栏目与潘石屹、任志强就房地产市场的问题进行PK之后，再次成了“话题”先生。“王石说中国中产阶级买不起房，建议三五年之后再买房子”的说法迅速传开。“王石怎么能这么说话，难道万科以后不卖房子了？”广州的地产商杨先生很气愤地说。 在王石抛出拐点论之前，万科已经开始了降价行动。10月20日，深圳万科金域东郡以7500元的低价开盘，所有房源两小时被抢购一空，此举被认为是万科降价的开始。万科在广州的降价更为轰动。11月17日，广州万科金域蓝湾以最低7700元/平方米的低价开盘，之前的宣传价为13000/平方米；12月9日，广州万科金色康苑以13000元/平方米的低价开盘，之前的宣传价为20000/平方米。萧条的楼市再次出现了人们排队购房的热闹景象。到12月底，广州万科的七个楼盘都已经降价，最低的降价幅度为2000元/平方米，最高为6000元/平方米。但珠三角开发商并没有很快跟着降价，很多人还想再观望一段时间作决定。 2008.1.8 地拍会。突兀的新“地王”。 外部环境的不利没有打消恒大地产董事长许家印的积极性，他为赴港上市忙得不亦乐乎。恒大的广告充斥电视、纸媒、户外广告，在香港广告更是铺天盖地，曾经一天撒出3000万元。高调赞助第49届乒乓球锦标赛之后，恒大将与美国地产巨头特朗普合作的新闻也成为很多媒体头条。 自从2006年引入三家战略投资者后，2007年恒大在全国大举圈地，土地储备从2006年底的600万平方米激增至2008年初的4800万平方米，暴增8倍。恒大的版图也从广州一城激增至全国27个城市。恒大如此激进的扩展，成为珠三角地产企业高速发展的一个极端缩影。2007年，珠三角主要的地产企业无一例外地进行了高速扩张，在全国的土地拍卖市场上“地王”的主要创造者也是珠三角的大公司，这一年它们都囤积了惊人的土地。 即便如此，1月8日恒大以41亿元的巨款拍得广州的新地王，仍旧让人咋舌。广州12月以来土地拍卖基本上以底价成交或者流拍，大地主碧桂园正陷入“土地门”，如此惨淡市场中的“地王”，实在显得很突兀。 黎文江参加了1月8日的拍卖会，这位合富辉煌（行情,资讯,评论）地产经纪公司首席分析师1963年进入房地产行业，历经房地产市场几轮起伏，强大的不安感让他在地王出现之前就匆匆离去。坐在他旁边的中海地产老总甚至有些忿忿地说：“我也有钱，有什么必要花41亿元买地。这样有什么意思？就算是上市了，钱都进不来啊。” 但也有人能明白许加印的心思。“恒大预计马上就上市啊，至少10倍市盈率是有的吧。那现在41亿元拿到土地，上市就值410亿元了。许总不必心疼钱啊！” 真有这么乐观吗？ 1月20日，香港恒生指数暴跌2000点。有几家2007年在香港上市的地产公司已经跌破了发行价。几天之前，已经通过港交所聆讯的昌盛地产宣布暂停IPO。2007年被香港资本市场追捧的中国房地产企业风光不再。在粤港资本界浸淫多年的盛富资本的黄立冲认为：2008年中国房地产企业到香港上市已经很困难了。 2008.2.7 年关。几家欢喜几家愁。 广州的投资客张先生开始为手中的3套房子着急。去年10月秋交会上，他买了珠江新城2.2万元/平方米的房子，现在，价格已经掉到了2万元以下。短短4个月，房产缩水10多万元。“早知道会跌就不买了。”他说。 像张先生这样的投资者，被深圳炒房者眼中视为业余炒家：投资有限，即便有些损失也基本上能够承受，万一跌价大不了自己留下来住。在广州，张先生是炒房者的代表。 而深圳不同，像牛波那样的职业炒家和跟风炒家占多数。现在，高位出货的牛女士自然是高枕无忧暗中偷笑，惨的是那些像股市里中小股民的跟风炒家。他们囤积了相当多的房源，担心房价会继续下跌，希望尽快出货。现在，他们和开发商已经形成竞争关系，一旦开发商降价，直接打击的就是这些跟风炒家。 对于这些被套的业余炒家和跟风炒家来说，这个年过得如坐针毡，惴惴不安。 尽管大多数开发商对“拐点论”相当抵触，但他们不得不接受的是“拐点”的事实正在发生。从12月开始，广州、深圳、东莞、惠州的房价开始明显下跌，在价格下跌的同时，交易量却没有回升，市场观望氛围一天比一天浓。降价求生才是明智的选择。也正是在春节期间，大大小小的开发商们统一思想，齐齐降价。 这个春节也有很多人心情相当不错。广州维森置业董事长张维伦带着家人去珠海购买了两套很不错的海景房，本来他不属于炒房族，但12000多元/平方米的价格让他很心动。他认为，惨淡的市况下，有些好房子被低估了。一个地产商带着全家去丽江度假，看中一套1000多万元的别墅随手买下。“市场上没有投资客哄抬物价了，看到价格合适的房子就可以买。” 在接受央视采访时，王石用“心惊肉跳”来形容2007年的心情。当然，万科的业绩足以让王石安心，2007年万科的销售额达到了526个亿，比2006年的220亿上涨140%。 2008.3.20 恒大暂停上市。行业震动。 3月20日晚，恒大宣布暂停上市。消息传出，全行震动。 较早前，在深圳一家投资公司任总经理的林先生从香港同行的短信中知道了这件事。他回复短信：“许家印再牛，要想重新IPO不扒层皮才怪！” 同一天，中国证监会有消息，支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强，但IPO募集的资金不准用于购买开发用地。这是继去年“9·27新政”之后，房企融资的又一大利空。 林先生跟几个地产圈的朋友碰头茶聚，大家一个个神情肃然。“富力回归A股看来又没有指望了。”一位敲着桌子长叹，“宏观调控、房产信贷紧缩和A股融资不畅的情况下，香港资本市场这又变了天，房企接下来的日子怎么捱啊。”“肯定要死一批的！”另一位冷不丁地冒出这样一句话。此言一出，他的几位朋友谈笑全无，相继告辞。 也在这一天，富力地产发布了2007年报。年报显示，富力地产现金仅为13亿元(包含现金等价物不到23亿元)，而负债总额已高达415亿元，净负债比率高达139.5%。除要向政府支付的地价款80亿元外，2008年富力地产需归还的贷款近74亿元。 拖累富力资金链的，还有富力将近全国400多万平方米的商业物业。虽然从长期来看商业物业可以创造更加稳定的收入来源，但在短期内，富力不得不持续地投入巨额资金进行开发建设。回归A股无望，富力最现实的选择还是卖房子。 从2007年4月，富力就高调宣布要回归A股，拖至9月，后又寄望于年底。到了年底12月，富力回归A股的希望又向后推了。“我们在两个月之内回归A股。”富力董事长李思廉年底在接受记者采访时还是相当乐观。但现在，李思廉的说法是：“如果上不了A股，公司将暂时不拿地，今年我们将努力工作，做好销售，努力卖房子。”平时很少对媒体发言的李思廉说出这么“实际”的一句话，对整个市场的震动可想而知。 富力几乎是紧跟万科在全国开始降价。除了在广州推出不断特价房，春节后广州六盘连降，最低折扣8.3折。3月，天津富力四盘联展，推出赠送契税、维修基金等优惠。北京富力桃园也推出了特价房。广州富力桃园甚至推出了分期首付的非常规营销。 而前几天接连出炉的其他珠三角地产企业年报，情况不比富力乐观。2007年全行业高速扩张、高价囤地的恶果已经初现。媒体一片哗然，地产企业的资金链一时成为热点话题。 2008.4.2 不满的老业主。索赔风暴。 新年之后，珠三角楼盘降价、打折已经成为行业惯例。袁皓说：“现在的房子是打折不一定有人买，但不打折就完全没有人买。” 4月初，广州市房地产均价已经从1.1万元回落到了9300元，东莞的房价基本腰斩，深圳关内的房价已经从2.5万元的均价掉到了1.7万元。广州出租车司机马师傅发现，坐他的车看房子的人越来越多。但是市场的回暖迟迟未至，统计出来的交易量依然萎靡不振。 降价引发了新问题。老业主不满房子贬值，从2008年3月开始，深圳、东莞接连发生了业主要求赔偿甚至打砸售楼处的事件。 金地梅陇镇的售楼人员张玲亲历多次业主索赔。春节之后，梅陇镇三期以11000元的均价开盘后，二期的200多个业主就不住地来售楼处质问和要求赔偿，因为二期的开盘均价为15000元，部分热门户型和楼层甚至达到了17000元。“有的情绪激动得几乎要动手砸东西了。” 表面是业主补偿的问题，实际上还是降价的问题。农历新年过后，珠三角地产市场价格的竞争已经到了白热化的程度。为了降价促销，很多开发商以赠送家电、赠送精装修或者物业费的方式对老业主补偿。而深圳桑泰地产的全额补偿行为几乎成了众矢之的：为了大规模降价促销的，开发商决定对老客户每户全额补偿40万元-70万元。 4月2日，深圳市房地产协会与深圳律师协会及部分房地产企业联合召开新闻发布会，发布会的内容是关于降价之后业主索赔问题。在3月26日，深圳市房地产业协会就这个问题已经邀请有关人士召开过一次座谈会。深圳市国土局、行业协会与地产企业在这次发布会上达成了一个共识：“全额赔偿的头不能开，一开市场就乱了”。 2008.5.3 深圳春交会。降势稍稳。 图腾镜发现这次会展的人比去年秋交会更多，促销手段更加匪夷所思。当他看到一个“最低价2900元/平方米起”的楼盘广告时，他揉了一下眼睛：这卖的还是深圳的房子吗？ 五天时间，春交会的成交量只有800多套，这还不及2007年6月深圳两个工作日的成交量。图腾镜叹了一口气：“年前认为年后会回暖，3月认为5月会回暖。现在5月又要看6月了。” 尽管五一市场并没有期待中那么热烈，但大地产公司们还是纷纷拿出了很好看的成绩单：“五一”三天假期，碧桂园卖出了9个亿，富力卖出了3个亿，保利卖了2个亿。 一季度最好的成绩单还是来自万科，万科2008年一季度销售回款100亿元，4月销售回款40亿元。“万科的降价策略很明智：最早降价，吸引消费者；一降到底，迅速回笼资金。”黎文江分析，“跟进降价的地产商很被动，那些逐步降低价格的企业更被动，市场从来都是追涨杀跌的。” 现在万科仅销售回款就有140个亿的现金在手，进可攻，退可守。5月4日，王石在一个演讲之后对记者说：“我们该降的都降了，应该不会再降了。”而市场对万科的预测则更进一步：“万科现在可以在市场冷清的时候买地、收购公司，反正便宜。” 一位抵住了上市诱惑的广州房地产商现手握重资，他说他在等着“看恒大怎么死”。珠三角等着蚕食奄奄一息的恒大的地产企业，并不是少数。 一位接近碧桂园的地产老总透露说，碧桂园的“零成本”拿地风波已经平息了，国土资源部没有查出什么问题。“杨老板做了很多善事，为他这次化解危机帮了不少忙。”在这位知情人士看来，“在这轮房价上涨的过程中，碧桂园所开创的大盘模式对抑制房价过快上涨有贡献。这一点政府是看得到的。” “其实这一轮真正倒下的肯定不会是大地产商，大不了卖房卖地就完了。”万科首席研究员谭华杰说。一位广州开发商持相同观点，他认为：“这一轮会有80%的房地产商出局，全都是小公司。” 富力地产董事长李思廉最近也放出话说：“房企最困难的日子已经过去了”。 (本刊记者孙欣对此文亦有贡献) 广州房价及交易量 时间均价(元)成交量(平方米) 2007年7月8500 80万 2007年11月11000 45万 2007年12月10000 45万 2008年1月9700 35万 2008年2月9304 23万 2008年3月93163 7.7万 (广州房价及交易量)
