爱华网文/张涛 在全国一片观望气氛中，上海高档楼盘成交量虽然萎缩，但是价格坚定如铁甚至逆势上涨，更有甚者，外资进大于出，直接顶托了高档物业的价格。 地处上海南外滩的华润置地·上海滩花园二期最近开盘，售楼处报价为35000-40000元/平方米，较一期的32000元/平方米上涨了3000元/平方米。作为上海市中心所剩不多的一片可供成片开发的高档滨江聚居区，上海滩花园主要是精装修两房和三房。该售楼处人员介绍，这个楼盘升值潜力非常广阔，吸引了很多境外人士前来购买。 上海滩花园二期相对一期不到10%的涨幅在上海沿江高档楼盘中还算是“厚道”的。据统计，今年一季度在楼市整体观望气氛浓厚的情况下，上海高档公寓与别墅出现较大幅度增长，后者达到27%。戴德梁行专家认为，在总体房价盘整的情况下，上海高档楼盘的价格仍在走高，这表明上海市中心与郊区房价的两极分化正在加剧。 顶级路段依然看涨 前不久，戴德梁行发布的一份最新统计显示，上海2008年第一季度高端住宅市场(单价20000元/平方米以上)成交面积为223734平方米，环比下降11%；成交均价则为29707元/平方米，环比上涨了3%。
4月上海二手房市场具体表现是，中心区域二手房仍维持一贯的抢眼走势，继续领涨全市。如黄浦区以2.95%的涨幅领涨各区，其中老城区板块涨幅最大，为3.38%。传统成熟区域二手房保持稳定格局，自住需求较旺盛，价格稳中有升。只有少数区域二手房价格出现小幅调整，属于个别现象，且皆为房价连续攀升后的短期回调盘整。 房地产分析人士认为，随着人民币兑美元不断升值，外资热钱进入上海投资楼市的热情仍然高涨，沪上高档住宅的价格还将继续看涨，特别是市中心和靠近黄浦江的一些顶级公寓，在外资眼中俨然如古董般稀少和珍贵，这也是小陆家嘴（爱股,行情,资讯）地区的顶级楼盘汤臣一品“打死也不降价出售”的底气所在。 高档房受外资青睐 尽管政府针对房地产市场的调控政策一波接着一波，但海外基金却逆势而上掀起又一波大规模投资上海高档房地产市场的热潮，今年前三个月就有40亿元外资重金介入上海高档楼盘。 据戴德梁行研究部透露，今年2月凯雷集团以19.9亿元人民币收购了服务式公寓项目“济南路8号”，总面积为39814平方米，销售均价约50000元/平方米。此前，在今年1月，英国高富诺基金以12亿元人民币收购高档酒店式公寓“华山夏都”，成交均价40984元/平方米。而在去年，高富诺相继收购了“翠湖天地”6、7两幢。 青睐翠湖天地御苑的还有韩国“未来资产”基金，今年2月该基金以9.63亿元人民币的价格收购了被改造成酒店式公寓的翠湖天地御苑18号，成交均价约61000元/平方米。 发生在一季度的这三宗大额楼市交易全部发生在几家外资基金公司之间。2006年被基汇资本收购所得的“翠湖天地18号”被“改装”为顶级酒店式公寓之后，短短两年时间，韩国未来资产的收购价格较上次6亿元的收购价高出50%以上。 高富诺收购的“华山夏都”是摩根士丹利在2006年6月以7.6亿元收购的物业，此次转手增值额同样超过50%。凯雷收购的“济南路8号”的上家则是来自印度尼西亚的著名家族企业三林集团。丽晶苑在2005年开盘时，三林集团以低价购入，经重新包装后卖给了凯雷。 李嘉诚旗下的香港上市公司“和记港陆”(0715．HK)近日公告称，已于5月16日与美国投资基金“亚太置地”旗下公司签订协议，以44.38亿元人民币(约合49.57亿港元)出售位于上海长乐路的“世纪商贸广场”写字楼物业。2005年，和记港陆以3亿美元的代价购入该物业，转手之间预计收益为21亿港元。根据高力国际公布的数据显示，今年一季度上海甲级写字楼平均售价在51000元/平方米左右，而以世纪商贸广场所处的位置来看，其单价明显低于市场售价。 有关房地产观察人士表示，从去年下半年以来，第一批进入中国市场的境外公司开始逐步套现。此前，花旗高盛两大投行分别出售其在上海的大型办公物业，紧随其后，多年来只进不出的摩根士丹利也开始将投资变现。而接手方依然还是境外机构，但部分性质已经由纯投资基金转向偏长期持有型的基金。 对于前期进入中国市场的基金来说，由于此前收购多是用美金买入，随着近期人民币升值速度明显加快，其回报更可多算一笔。2006年底，凯雷以1.2亿美元的价格从中房置业手中收购中房·森林别墅110套高级独栋别墅，目前这部分别墅被用于出租，租金在4万元/栋/月左右。凯雷收购中房项目至今，人民币汇率对美元已经升值接近12%，即使不计算物业增值部分，单单人民币升值影响已经相当巨大。 有分析认为，包括高盛以及花旗等近期套现行为并非看空上海楼市，可能受次贷危机影响，为了套现应急。据了解，此类套现行为不光在中国，还包括日本等东南亚其他国家。由于次贷造成巨大账面损失，这类公司名下基金正试图套现旗下已增值物业，以期望取得比较好看的账面成绩。 以涨抗跌成地产商营销策略 在一片喊跌声中，上海楼市的开发商们以涨价来抵抗各方的压力。来自官方的数据显示，上海4月份房屋销售价格同比上涨9.7%，环比上涨0.2%；新建住房销售价格同比上涨9.8%，环比上涨0.1%；90平米住房价格环比上涨0.1%；二手房价格同比上涨11.0%，环比上涨0.3%。而来自民间的感觉则是，危机四伏的开发商们，仍旧选择以涨价方式来做最后一搏。 上海楼市在近期是中国楼市中的一个“另类”。尽管唱空者越来越多，但开发商们却如同吃了定心丸一般继续拉升房价。据有关方面统计，4月份所推出的65批商品住宅房源中，除4个楼盘的报价有不同程度下滑之外，53%的房源新开盘价格比前一批次出现不同程度的上涨。4月份，申城商品住宅成交均价达到每平方米15120元，比上月上涨15%。 但在涨价风潮的同时，更多的购房者给出的态度是“不买账”。从3月中旬举行的上海之春房交会和5月初举行的上海二手房交易会的现场情况看，推介的楼盘或房源都是以总价百万元左右的中低档房为主，没有一个高档楼盘参展。受政策调控影响，购房者的观望情绪浓厚，看多买少现象异常突出。4月份的成交显示，上海住宅成交量147万平方米，相比3月的177万平方米下降17%；其中商品住宅成交为97.92万平方米，环比下滑1%。4月楼市的总供应量为198.18万平方米，环比下滑3.2%；总成交量为181.52万平方米，环比下滑15.8%。 分析师指出，在银行紧缩银根，国家对房地产市场调控态度坚决的情况下，开发商和购房者之间的博弈将会更加激烈。开发商故伎重演，其目的也是为了通过涨价来影响购房者的观望情绪，只不过，现在的市场不同此前，刚性需求的购买力已经很难支撑起现在的市场。 上海佑威房地产研究中心四月发布的一份研究报告认为，未来几年上海市有关方面对本市中低收入者的住房保障总量将会超过市场总量的50%以上；然而，这些中低价位的经济适用房、动迁配套房对中心城区房价几乎没有影响，上海中心城区与市郊房价的两极分化或将进一步加剧。 据上海2009年住房建设计划中透露，明年预计上海当年新开工面积为1800万平方米，其中新建经济适用房和廉租房400万平方米，配套商品房400万平方米，两项合计达到了新开工总量的45%。而早前公布的08年住房建设计划，预计新开工住房面积约为1800万平方米，其中新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米。加之早前公布的经济适用房建设计划，未来5年上海将新建2000万平方米经济适用房，这就意味着未来5年内，每年都将有400万平方米的经济适用房可供应。从以上数据来看，政府对中低购入者的住房保障能量，将在不久超过市场总量的50%以上。 在今年即将上市的房源里，黄浦、卢湾、徐汇等10个中心城区，住宅新开工和竣工面积分别占全市住房开工、竣工面积的30%左右；预计2009年全市的住宅新开工面积中，中心城区十区所占比例更是下降至28%左右。这也就意味着，作为传统上海市区的外环以内，将只有30%的新增房源，70%的新增房源将在外环线以外的郊区。 此外，从上海市房产部门刚刚公布的经济适用房建设区位来看，主要是在顾村、江桥、颛桥、周浦等外环以外区域，而之前一直在建设的动迁配套房也基本是在以上区域。从房源分布来看，这些中小户型、中低价位房源基本上不在外环线以内，他们首先影响到的只会是平均房价和外环外的房价。这样的城市开发进程，对中心城区房价的影响只会越来越小。
