爱华网此次利率一次性下浮幅度太大，银行难以承受风险向银行集中以及利润下滑过快的压力。最终房贷细则何去何从要视银监会与央行二者角力的结果而定。
作者:杨练／文
10月22日晚，央行发布个人房贷“新政”——决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。 银监会的底线 10月27日，是房贷新政正式实施日，却没有一家银行房贷细则出台。28日下午，农行在其网站公布了一份细则(以下简称《细则》)，但在几个小时后就被撤销。 农行公布的《细则》规定:农行将调整存量房贷利率，对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，从明年1月1日起将贷款利率自动下调至基准利率的0.7倍。低于30万元的可以客户申请和人工调整的方式进行。 如果农行的上述《细则》付诸实施，农行房贷存量客户将普遍享受7折利率优惠，而全面下调存量房贷利率肯定会影响农行的净息差 108个基点，相当于以往4次加息的力度。 接近农行的人士透露，农行股改挂牌后，想在市场面前“加分”，所以第一个推出了细则。但可能是接到了银监会的秘密通知，所以被迫撤掉。 业内人士分析，之所以新政出台一周后各银行仍在观望，最根本的原因是:新政实施的阻力在银监会。 此次利率一次性下浮幅度太大，银行难以承受风险向银行集中以及利润下滑过快的压力。因此，银行在落实新政方面缺乏动力，更不情愿调整存量住房按揭贷款客户的现行利率。而作为银行风险监管的主管部门，银监会自然也不希望引火烧身。 在央行发布新政的隔日，即10月24日，银监会紧急会晤大型商业银行高层，旋即发出加强个人住房贷款风险管理的紧急通知(下称《通知》)，要求各商业银行在执行房贷新政时要高度重视风险，特别强调了“7折优惠仅限于首次购买自住房者”。 某大型商业银行副行长透露，银行最担心的是，假如房价下跌20%，就会首先对七至八成之间的按揭贷款带来直接的负面影响。尽管在该行的个人房贷中，按揭成数七至八成的只有10%左右，但一旦形成系统性风险也足以拖垮一个银行。 另外，新政对银行净利润的影响也不可小觑。据高盛高华测算，如果目前贷款利率为基准利率85%的按揭贷款(即存量房贷)中有90%转而使用基准利率70%的新利率，银行业2009年预期净息差将平均收窄近8个基点。按目前14家上市银行按揭贷款占总生息资产的均值是8%，2009年主要上市银行的预期税后净利润将会减少5.3%。 “银监会能做的也就是在央行房贷新政的框架内进行一些限定，降低银行执行新政的风险，并尽可能保留银行的利润。”一商业银行信贷部人士分析，“现在的焦点仍然在于存量客户部分的利率是否会下调至优惠利率，以及以何种方式开始下调。” 利率倒挂 此次新政引发的第二个话题是“利率倒挂”。 以10月30日调整后的利率计，在7折利率优惠下，5年期以上贷款利率为5.04%，5年期贷款利率为4.914%，均低于5年期定存利率5.13的水平;而3年期贷款利率为4.725%，也低于3年期定存利率4.77%的4.5个基点，已经出现倒挂。 当然，银行的存款结构中活期存款占比48%左右(2008年8月银行业数据)，而定期存款又以3年期以下为主，所以倒挂的问题并不像看上去那么严重。 但利率倒挂的确给了银行更大的压力。而如果以短期资金匹配长期贷款，结构错配本身也蕴含着流动性风险。 如果将这一“利率倒挂”现象戏剧化集中到一个客户身上，则显得更为极端。假设客户有100万房贷余额且已有100万闲散现金，如果利率5年内不调整，那么客户不提前还贷，而是将资金存入同一银行，5年后其利息总收入接近26万，而支付的贷款总利息仅为12万。也就是说，银行每做一笔房贷业务都意味着在倒贴利息给客户。“所以利差的因素必须要考虑周全，这会直接影响到银行的客户流失与否甚至业绩增减幅度。根据以往的经验，从新政出台到细则敲定，时间跨度在1个月左右。”农行内部人士分析。 定时炸弹 另一个热议的话题是:新政是否会成为一些银行争夺存量客户的手段? 事实上，银行不给存量客户以7折优惠也很难办到，以客户贷款100万元、10年期为例，利率最低下浮到85%和70%计算，需要支付的利息差接近7万元，月供差超过500元。这意味着，即使贷款行不主动下调利率，客户也必然会通过转按揭(从其他银行以优惠利率贷款还掉原贷款)的方式重置利率。 那么，禁止转按揭是否合适呢？ 目前出于对房地产市场的支持，管理层不可能停止银行的转按揭业务。不过，银行业出于自身的利益，可能会限制非交易性转按揭业务的开展。但能否形成这种自律以及这种联盟模式能否被法律认可都存在不确定性;即使形成了联盟，堡垒从内部被攻破也不是没有可能。 国金证券分析师李伟奇认为，虽然银行对房贷新政要综合考虑利差和风险，但也可能因竞争不得已而为之。对于银行来说，个人贷款还是相对比较优质的资产，银行不会轻易失去零售客户，只要有一家银行为调整存量客户利率为优惠利率，就会引发全行业行为。 “虽然央行现在已经给了银行一定的自由度，但最终取决于各商业银行自己如何取舍。”上述大型商业银行副行长表示，其所在银行已经明确战略，未来1年，房贷将不作为主业务方向。 不过，新政能否促进房地产业回暖市场看法不一。有业内人士认为新政效果不会太大，因为执行新政也仅仅相当于降低购房人总开支约10%左右，和市场对房价下跌幅度的预期仍有较大差距;此外，利率政策带来的购房成本下降不是锁定的，不是购房者一定能享受到的优惠，随着后续央行利率调整，购房者实际负担的利息是逐年调整的。 动摇零售业务根基
此次出台新政，央行的出发点是:房贷新政是有利于防止宏观经济过快下滑，从长期也会有利于银行业的信贷质量。 但刺激经济政策虽然有利于宏观经济，但降低了银行业在国民经济分配中的比重，政府为了宏观大局可以在很大程度上牺牲和让渡银行的现有利益，这使得银行业未来利润率下降的趋势不会改变。 “这个政策出台前都没有跟商业银行探讨过，好像只跟一些银行分管房贷副行长级别的人物打过招呼。”农行一中层干部透露，“即使该政策可以在短期内使房产交投量活跃，也是以单方面牺牲银行利益为代价的，而且这么大的下浮幅度银行也很难承受。” 从更深层次分析，此次大幅下调房贷利率使银行现有的法定存贷款利率结构被打乱，未来进一步调整的可能性较大。以现在的下浮程度，银行按揭贷款将成为收益率最低的贷款品种，要低于6个月贷款的下浮10%到底的水平，甚至要明显低于相同期限定期存款的利率水平，但这一调整已经使得银行业法定利率结构出现了一定程度的混乱。 由于中国目前还没有完成利率的市场化，企业贷款利率较高，利润率也较高，而零售业务由于运营成本较高，收益期限较长，反而利润率较低。如果未来按揭贷款下浮30%的政策持续，那么零售业务对于银行利润的贡献将大幅下降，银行发展零售业务的动力将大幅下降，很明显这是违背银行业长期发展方向的。 如果管理层不希望现在的利率结构会阻碍银行发展零售业务，那么唯一的做法是扩大全部贷款利率下浮幅度，即把其他贷款的下浮幅度从10%扩大到20%甚至更大的幅度。在经济下行周期中，以这种方式推行利率市场化，一方面降低实体经济的财务费用压力，另一方面可以促使银行为了保持息差，更多向中小企业贷款。不过，如果全部贷款利率下浮幅度增加，相当于利率市场化进程明显加快，对于银行业整体的息差水平，会有进一步的负面影响。 这样的情形如果发生，就会导致银行业估值体系出现紊乱，特别是市场对于具有零售业务优势的银行是给予了估值上明显的溢价，如果未来按揭利率下浮30%，那么零售业务优势已经无法转化为业绩上的优势，这样其估值溢价的基础会从根本上动摇。如果未来各项贷款的下浮幅度明显增加，这样有零售优势的银行还会获得估值上的相对优势，但银行板块的整体估值水平需要下调。
