爱华网仅靠消灭富人并不能让穷人变富，只有市场经济的自然规律才能改变富与穷的关系。
文│ 任志强 “打土豪、分田地”的口号曾给了 一代人梦想，并支撑着这一代人无私的 奉献，不惜以生命去换取这一目标的成 功。这一代人以为消灭了中国的富人， 用枪杆子夺取了富人的财产，并对穷人 进行公平的平均分配，就可以让所有的 中国穷人富起来，并都变成了富人。 但新中国成立了几十年之后，并没 有因为推翻剥削阶级建立了新政权而变 得强大与富强。一个人民当家作主的制 度还必须是一个能让民众发家致富的制 度。于是中国才有了改革的进程，发生 了三十年来的巨大变化，至少现在的中 国人已变得更加富有了，解决了最基本 的温饱问题。可见仅靠消灭富人并不能 让穷人变富，只有市场经济的自然规律 才能改变富与穷的关系。 今天，也许我们会笑话古巴这个最 具有红色马列主义特色国家的改革，他 们在重复着中国三十年前的道路。刚开 始非平均化的分配制度与激励机制，刚 开始允许本国人私人拥有汽车、手机和 进入涉外酒店。原因恰恰在于这三十年 中，他们仍坚持着传统的平均主义与计 划经济。而事实教育了他们——财富要 靠创造、而非分配，没有“发展是硬道 理”就不会有财富。“富不过三代”的 中国古话就是告诉人民，“坐吃”只能 是“山空”。 同样的道理，“打倒开发商”也不 会有“廉价房”。 1998年房改之前，绝大多数民众 并不关心房价，他们在等待分配，而 绝大多数的家庭并没有因此而等来像 今天一样的住房条件。许多人结婚生 子后，仍挤在集体宿舍、破平房或小 得不能将父母接来共住的房子；许多 人要用共有的厨房、厕所；许多人在 四十多岁才搬入了合居的单元房或住 宅楼。福利分配并没能让城市居民分 享舒适生活的居住条件。 市场经济让民众的住房条件改善 了，当然，土地资源的使用费快速上涨 并居高不下时，也大大推高了房价。于 是所有的罪名都扣在了黑心的“开发 商”头上，似乎是因为有了开发商才有 了高价房，似乎只要打倒与消灭了他 们，天上就会掉下“廉价房”了。而市 场经济最基本的规律却是资金只投向能 产生利润的领域，利润越高的领域吸引 的投资越多。投资多，量上去了，价格 才能平衡。 因此在打倒了开发商、减少了供给 量的情况下，也绝不会变出更多的“廉 价房”。即使退回到完全靠实物分配的 旧制度上去，也无法改变让无房者或住 房较差的家庭迅速改变居住条件，更不 会对中高收入家庭分配更多的财产性福 利。只有无住房支付能力的家庭才能享 受这种无偿的“廉租房”。 不管政府用什么样的补贴方式来 建设住房，总要有人来投资、管理、干 活。至于把这些人或企业叫不叫做开发 商并不重要，重要的是打倒了开发商并 不会蹦出更多的“廉价房”来。这是一 个不管你是否承认都必然存在的事实。 “整垮了开发商”，也不会“减少 次级债”。 当美国发生了次级债的风波时，中 国也紧急对房地产业采取了一系列的严 控与紧缩，尤其是严控对房地产业开发 商的信贷，同时严控了对个人的消费信 贷。似乎美国的次级债是因为开发商才 产生的。“整住了中国的开发商就能防 止中国出现次级债”，让整个社会都以 为是开发商不好，闹出个“次级债”。 可惜的是次级债与开发商无关。次 级债只是银行等房贷机构和购房者之间 的债务关系，和开发商没有任何关联。 美国的次级债爆发之后，没听说 有多少开发商破产，但却有大量的购 房家庭破产了，有大量的拥有次级债 的银行等金融机构破产了。美国的救 市政策中，恰恰是给市场增加更多的 流动性，给购房人更多的优惠条件， 给新购房人更多的税收减免，给房贷 公司更多的支持。 次级债的产生并非开发商造成， 而是美国的宏观经济出了问题，并让 房价在曾经连续多年的暴涨中，随宏 观经济的下滑产生了下跌。虽然至今 美国的房价约为平均下跌了20％，但 在无首付、低首付，且前几年低息还 息、利息还能冲抵个人购房个税时， 这种20％的下跌也足以让购房人宁愿 断供，也不再支付还贷了。因此房价 的下跌引发了次级债，宏观经济的下 滑引发了房价下跌，爆发次级债风波 则是一系列问题的结果。
短期内中国不会爆发严重的“断 供”现象，因为有20-30％或更多的首付 款，因为有等额的还贷成本、有购房无 免税政策、购房人的支付是一种税后的 所得，因此在房价下跌的速度不足以折 抵这些支付成本时，中国人是不会轻易 “断供”的。 中国的房地产情况与美国有个极 大的不同点：美国市场中由开发商直接 生产提供的一手房约为一百多万套，而 二手房交易则高达七到八百万套。因此 宏观经济的升降直接影响人均收入与整 体资产价格（土地的永久使用权、让房 屋价格更多的体现在土地资产价格升值 上）；中国则相反，一手房市场总量巨 大，二手房市场的比例相对较小，因此 房价更多反映了一手房的供求关系，并 且与此后的土地升值几乎关系极小，甚 至随着土地使用期限的延长会贬值。 虽然中国的宏观经济仍保持着较快 增长，但产业政策的歧视，对房地产业 的特殊管制，对个人消费信贷的特殊限 制等政策，最直接影响的首先是一手房 市场和一手房的供应商。因此房价可能 暴跌并大大跌过30％的比例的控制者， 不完全是宏观经济所影响的资产价格， 还包括可能面临资金链断裂的开发商。 自2003年土地实行严格的招拍挂制 度后，市场中公开供应的土地数量不断 减少，土地价格不断上升，到2006、2007 年已不断的爆出“地王”与“天价”。 但从生产周期时间上推算，大量的“地 王”与“天价”土地并没有进入商品房 的销售阶段，市场上现有的供应大多是 非天价的存量土地，有些甚至是成本较 低的土地。但在相邻“天价地”的土地 价格推动之下房价却涨了。社会上民众 购房的价格预期也在“天价地”的新闻 效应下推高了，投资与投机者的保险 系数加大了，房价也就出现了扭曲的变 化。 曾经有过的市场高房价交易中， 银行已支付了大量个贷，开发商已将产 品销售了。如果出现断供，开发商没有 任何损失，但如果开发商的资金链有危 险，就有一部分开发商会大幅度降价而 回笼资金。也许这些低价土地在房价大 幅下降时，让开发商在高低地价平衡中 仍有利润，仍能活下去。但对已购房者 和银行来说，这个价格的暴跌则会产生 巨大的财产价格损失和断供的可能，自 然就会影响到银行已发放的个贷。 次级债与开发商无关，断供也与开发 商无关，但对开发商的信贷紧缩和市场交 易的萎缩则可能让开发商的资金链出现问 题，会强迫开发商为活下去而扔出“跳楼 价”，从而引发中国的次级债。 当“跳楼价”一旦出现，许多自认 为看到低价购房机会的消费者也未必会 “该出手时就出手”，反而可能让买涨 不买跌的心理占上风，让交易量在资产 价格下跌时更低，形成价格与交易量轮 番下跌的恶性循环，从而引发更多的断 供和次级债。 今天的市场中降价的房子一般 都好销，并引发销售的高潮。重要的 原因在于大多数的楼盘没有出现跳楼 价，因此在价格的对比中让更多的刚 性需求有了选择。但如果今天的低价 在明天变成高价时，还会有人出手 吗？没有了周边更多楼盘的价格坚 挺，还有这种价格的互比性吗？假如 这种价格攀比谁更低的现象出现时， 还会让还贷的情况继续稳定吗？ 也许，中国的宏观经济并没有恶化 到高通胀和负利率情况下的资产价格暴 跌的程度，但单项的、专项的针对于房 地产业供求双方的抑制措施却可能不利 于发展中的经济。政策会制造出一个房 价暴跌奇迹的出现，也许并不符合正常 经济规律的特例。 上半年超过2亿平方米的商品房销售 已证明并非没有需求，或需求萎缩了， 但受政策影响而造成下滑的速度过快却 已成事实。开发信贷与个人信贷的增幅 下滑速度在不断加剧。很可能在其它行 业出现的大量破产、关闭、利润增幅下 滑和人均收入增幅下降中，产生叠加效 应，从而创造出一种信心危机和滞胀的 局面。 非要等到“搬起石头砸了自己的 脚”的时候才去治疗和改正错误吗？ 认识上的误读也许正是造成政策上的误 读的根源。“打倒富人，就能让穷人变 富”的梦想不能再重复了，经济学的原 理不管在什么样的制度条件下，也不会 改变其最基础的规律性作用。 任志强 北京市华远地产股份有限公司董事长
