爱华网市场观望气氛浓厚的背后，正是中国楼市的高价路线走得太远，远超普通百姓的经济消费能力。打折，会成为开发商的救命稻草吗？且看市场这只大手将把中国楼市带向何方。
文/中国指数研究院
2008年的中国楼市，可谓“乱花渐欲迷人眼”。深圳、广州、上海、北京的楼盘价格出现了松动，重庆、武汉、杭州等地的楼市也“打折风”蔓延。三至五月，中国指数研究院通过调研，跟踪统计了北京、天津、上海、广州、深圳、武汉、重庆、成都、杭州等主要城市楼盘的打折促销信息，以此来剖析当前中国楼市的现状，借此廓清迷雾下2008年中国楼市的走势。 中国楼市寒流来袭 根据中国指数研究院调研采集的数据，我们得到北京、上海、广州、深圳、成都、武汉等城市近期新推楼盘的平均打折信息，具体如表所示。主要城市楼盘打折信息
从上表我们可以看出，目前北京位列楼市打折榜首位，其位于城郊回龙观地区的某楼盘折扣价，低至8.379折。紧随其后的是深圳，其一次性付款平均折扣为9.1折，按揭付款平均折扣为9.5折。深圳某新楼盘推出的最低折扣为8.4折，还赠送装修和小家电。 上述调研七大城市的一次性付款平均折扣为9.49折，按揭付款平均折扣为9.65折，最低平均折扣为8.94折。诚然七大城市并不能完全代表全国的情况，但在一定程度上可以反映目前全国楼市的整体形势。这种平均折扣的数据较之于去年同期全国大多数城市的9.8-9.9折来说，可谓是优惠之大优惠了。可见，目前中国楼市正处于低迷时期。 打折手段各显神通 通过上述九个城市的楼市打折促销情况，我们可以看出，这些正在打折楼盘，打折促销手段方式各有特点。很多开发商并非明目张胆的降价，而是采取迂回的降价策略，或明示打折，或变相打折。 明示打折：包括一次性付款折扣、按揭折扣、团购折扣、折上折等，这种促销方式一般是在中低档楼盘中比较常用。高档楼盘和大盘一般是在内部认购期和尾盘期使用。 变相打折：包括送礼包（物业费、精装费、家电、汽车等）、减首付、节日优惠、房交会优惠、会员优惠等； 而且，这看似天上掉馅饼的好事里也包含着祸心。这些打折盘的开发商们并不能确保降价不降质。通过调研发现，尽管现在打折风四起，但很多购房者并没有得到真正的优惠。很多楼盘名义上在打折促销，实际上却是提高了价格后再打折；此外，许多打折的楼盘也是一些朝向不好、品质较差的尾盘。 打折风后的中国楼市走向 “打折”“促销”“优惠”成为目前楼市的关键词，很多开发商借助节日氛围打出促销策略也小见成效，但由于目前房价体系仍在上浮，价格壁垒厚重，市场观望气氛依旧浓烈。 楼市整体有所回暖，区域市场有差异 从近期全国楼市情况看，全国楼市整体有所回暖，总体环比回升12%左右。5月4日至5月10日全国16个大中城市新房的成交情况显示：华南地区成交量普遍有所放大，表现相对突出。深圳日均成交188套，已经达到去年同期水平；惠州、厦门成交量环比增长达50%以上；东莞、福州成交量环比增长也都在20%左右。华东地区上海成交5583套，较上周3101套大幅增加80%。此外杭州、合肥表现也较好。杭州成交环比增长65%，合肥日均成交量环比增长50%，成交均价稳中有升。华北地区表现一般，中西部地区成交基本保持稳定，长沙成交量有所放大，环比增长68%。假日楼市的短暂回暖并不能代表5月至下半年的楼市能够顺利走出低谷。目前很多开发商仍然处于房源滞销、回款压力巨大的愁局中，如何在价格和销量中间衡量得失，是决定楼市走向的关键。 真实需求存在，房价过高 目前楼市现状表明很多消费者的真实购房需求是存在的，据房展会的消费者调查显示，很多消费者的购房意愿是非常明显的，甚至房源、户型都已选好。至于迟迟没有出手，就是认为目前房价仍然过高。预期的变化导致成交量萎缩，价格是目前市场买卖双方的分歧所在。目前，中国房价整体上还是偏高的，所以价格下调带来房屋成交量的回升是非常有可能的。 预计成交量在未来两个月内会放大 据以往经验来看，5、6月份将是开发商集中推盘的高峰时间段。伴随着目前市场还较为低迷的现状及未来开发商推盘量的不断加大，预计未来这两个月内成交量将陆续放大，同时开发商在推盘时也会较为理性，理性定价和中小户型将有利于提高市场的有效购买力。
政策调控将依然保持从紧 就房地产行业而言，目前已出现了明显的变化。第一，价格上涨走势趋缓，部分区域价格跌幅明显，成交量萎缩；第二，土地流拍明显，各地方财政收入缩水；第三，开发商资金压力加剧，银行信贷不断缩紧。目前市场前景并不是十分乐观，因此政府短期内对行业的调控并不会放松，这种调控可以是分阶段、分区域进行的。 市场需求受宏观市场和价格双重影响，今年楼市走势需谨慎判断。如果5月楼市成交相比年初没有大的提升，加上持续通涨和政策方面并无改善，极有可能2008年整年市场将处于不景气的状态，反之亦然。而从市场反馈来看，虽然自住需求依然存在，但市场潜在需求是否能转换为实际成交，仍取决于诸多因素，如政策的变动、CPI的上涨、股市的阴晴、地区楼市价格的变化都会产生直接或间接的影响。至于房价明朗的问题，这至少要看未来两个月甚至下半年我国房地产市场的整体表现而定。 （中国指数研究院供稿）
