爱华网停牌七个月后，黄光裕终于兑现了承诺，将约180亿元房地产资产注入到中关村
文/本刊记者 王晓慧
2008年5月7日，经过七个月的停牌，中关村科技股份有限公司(以下简称“中关村”)终于复牌。中关村通过定向增发方式收购黄光裕旗下的鹏润地产，黄光裕将旗下约180亿元房地产资产注入到中关村。此次注资后，黄光裕持有中关村48.11%的股权，他与黄秀虹及其一致行动人所持中关村股份则超过70%。沉疴已久的中关村经此番注资后，能否鲤鱼跳龙门？《新财经》记者采访了中关村常务副总裁王军。 黄光裕注资180亿元 《新财经》：中关村此次停牌时间长达七个月，请问主要原因是什么？ 王军：2007年10月8日，中关村申请停牌，主要原因是：CDMA担保问题、银行债务重组问题、存量资产处置问题、公司未来的发展问题。经过股东、董事会及中关村经营管理团队的共同努力，截至2007年底，在大股东的大力支持下，中关村成功化解了涉及金额33.9亿元巨资的广东CDMA项目担保风险，解决了10多亿元的各种债务，实现了股改承诺。 在此期间，由于上述事项存在重大不确定性，而且相互关联，必须在同一时间段内予以解决，而且，具体方案将对公司股价产生重要影响，为维护全体股东尤其是中小公众股东的权益，公司严格遵守深交所有关规定，申请停牌。停牌期间，按照规定持续发布了重大事项进展公告。 《新财经》：中关村在停牌期间，股市大盘调整很大，一度跌幅超过50%以上。那么，14.67元的增发价格是否合理？ 王军：2007年10月8日，中关村正式停牌，当时大盘点位接近5600点。时隔近七个月，大盘指数一度下跌50%左右。按照规定，本次非公开发行价格，为本次董事会决议公告日前二十日股票交易均价。事实上，这种定价非常有利于中关村的中小股东。但是，大股东鹏泰投资和黄光裕先生仍然完全履行了承诺，保证了中关村中小投资者的利益。由于大股东以14.67元／股的换股价将约180亿元优质地产项目注入上市公司，为6亿多老股虚拟股价起到了夯实作用，将增厚每股净资产和每股盈利能力。换股价比较高，对于鹏泰投资和黄光裕先生来说，其能够实际持有的总股本减少了约4亿股，相当于向上市公司贴入了40亿～50亿元的资产。 曾经有人提出，给中关村老股东贴了几十亿元非常不值。黄光裕说，我们是做企业的，眼光要放长远一些。只要踏踏实实做好企业，只要投资者支持我们，从长远看，现在的股价将是一个地板价。说明了黄光裕对中关村未来业务整体发展的信心。 《新财经》：资产注入以后，黄光裕持有中关村48.11%的股权，但他与黄秀虹及其一致行动人所持中关村股份则超过70%，这对上市公司和中小投资者会产生什么影响？ 王军：持股比例加大表明大股东做大做强企业的决心。此次非公开发行股票，大股东做出了很大的让利。而且，按照规定，此次大股东增发的股份将锁定三年，这将更加有利于保护中小投资者的利益。
资产置入壮大中关村主业 《新财经》：本次向中关村注入资产大约180亿元，主要包括哪些资产？ 王军：此次装入上市公司的项目包括：大康国际鞋城项目、鹏润建国大酒店项目、重庆鹏润蓝海住宅项目、重庆解放碑国泰广场项目、无锡电瓶厂项目、沙河项目、金尊大厦项目、宋庄项目、崔各庄项目和张家湾项目等。 资产注入完成后，中关村的产业将包括一级土地开发、住宅、科技园区以及商业、写字楼和酒店等多种业态，形成错位经营、功能互补、业态种类齐全的竞争优势。 《新财经》：中关村原有的其他相关产业如何考虑？ 王军：现在，中关村主要控股公司及参股公司涉及四方面业务。一是房地产相关业务，集中在中关村建设、科贸电子城和北京中实混凝土公司；二是生物医药业务，集中在华素制药；三是金融投资业务，集中在北京中关村青年科技创业投资有限公司；四是信息化服务，集中在中关村科技软件有限公司。 中关村原有与地产相关的业务将与拟注入的产业融合，共同发展。其他产业，如生物医药、软件开发等都属于盈利性比较强的业务，中关村在做大地产主业的同时，仍会着力培养这些产业，并在时机成熟以后出售或者分拆。这样，一方面可以使中关村主业更加清晰，另一方面给这些企业更大的发展空间。 《新财经》：资产注入之后，鹏泰投资以及其他关联企业是否存在同业竞争？ 王军：鹏泰投资、上市公司的实际控制人及其关联方(“承诺人”)承诺，在本次注资完成后，将以中关村作为发展住宅地产和科技地产业务的重要平台，努力打造以中关村为龙头的住宅地产和科技地产业务品牌。 承诺人做出如下承诺：(1)不从事建筑施工、市政施工等与上市公司有竞争性的施工类业务；(2)不直接从事与本次注资相关的住宅地产项目和上市公司科技地产相竞争的房地产开发业务；(3)今后若有任何与上市公司形成竞争关系的住宅地产和科技地产开发方面的商业机会，上市公司具有优先选择权；(4)承诺人与上市公司之间不存在实质性同业竞争。 《新财经》：我看到，本次注入中关村的资产包含了一级土地开发。对上市公司而言，其价值体现在哪里？ 王军：土地一级开发和土地整理项目具有所处区位优越、占地面积大和市场潜力大的特点，不仅确保了项目开发收益，还有望成为未来房地产二级开发的土地储备。通过业务多元化来分散风险，一级土地的开发为房地产二级开发提供了更多机会。 《新财经》：其他项目运营状态如何？未来盈利能力如何？ 王军：二级开发项目以住宅地产和科技地产并重，商业地产为补充，致力于打造高品质工程和知名品牌。住宅项目有“短平快”的开发特点，保证了上市公司能够较快实现销售收入。商业地产项目则有望为公司带来稳定的现金流。 拟注入的资产均地处北京、重庆、无锡等一、二线城市极具发展价值的黄金地段。依托多元化的经营理念和强大的管理能力，凭借出众的品牌优势和市场知名度，公司将充分享受到销售、租金收入和物业价值的持续增长，创造广阔的业绩增长空间，确保上市公司盈利能力的可持续增长。 中关村何时才能盈利 《新财经》：中关村未来的经营项目包括哪些？ 王军：主要有四大板块。(1)住宅开发，主要以中高档住宅为主；(2)持有物业及租赁，主要包括商业、酒店、写字楼、工业厂房和物流仓储基地等；(3)科技园区开发；(4)一级土地开发；同时，重组以后，还将整合中关村现有资源，设立与主业相关的上下游配套企业，包括专业的建筑公司、建材公司和专业承包公司，降低成本，扩大盈利空间。 《新财经》：物业租赁和销售在重组后的中关村将形成怎样的业务结构？ 王军：经过这次重组，中关村经营性物业占40%左右；另外60%来源于销售性物业。 《新财经》：能否对中关村今后几年的盈利状况做一个预测？ 王军：本次注入的房地产项目，目前大多处于前期和开发建设期，利润将主要体现在今后几年。伴随资金的持续循环及项目的滚动开发，中关村的未来持续经营能力较强，预计2008年、2009年净利润将分别达到4.5亿元和7亿元以上。重组完成以后，中关村管理层将为创造更多的利润而努力，力争在2010年前后，使中关村成长为一个高速增长的绩优公司。 一致行动人 一致行动人是指通过协议、合作、关联方关系等合法途径，扩大其对一个上市公司股份的控制比例，或者巩固其对上市公司的控制地位。在行使上市公司表决权时，采取相同意思的两个以上的自然人、法人或者其他组织。相同意思表示的情形包括共同提案、共同委托董事、委托行使未注明投票意向的表决权等，但是公开征集投票代理权的除外。
