爱华网文/时寒冰 许多人判断房价走势的时候，都会考虑两大因素：一是地方政府。“土地财政”使得地方政府处处袒护开发商。结论：开发商绑架了地方政府。二是银行。我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，直接或间接来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险都系在金融机构身上。结论：开发商绑架了银行。 这样说的人多了，许多人也就信了。后来，连开发商也觉得自己“绑架”了地方政府和银行。不久前，地产大鳄任志强在接受媒体采访时放出狠话：“要死肯定是银行先死，房地产商后死。”言外之意，银行不会让地产商死。在地产商眼中，银行成了替罪羊或挡箭牌。 “绑架”地方政府和银行，感觉真好。这可能是深埋在开发商肚里的一句感慨。 我要说的是，无论是地方政府还是银行，都不是开发商能够“绑架”得了的。 先说地方政府。许多开发商深信，他们跟地方政府在利益上具有同向性关系：开发商推高房价，让地方财政增加税收，房价上涨再带动地价上涨，让地方政府乐滋滋地数钱。如果开发商不通过各种手段哄抬房价，地方政府的土地财政岂不成了无源之水？ 于是，所有的开发商都觉得他们“绑架”了地方政府，于是，他们拼命地囤积土地。去年全年，全国的“地王”一个接一个出现。每一个“地王”的出现，都让地方政府掩饰不住对开发商的爱怜。 不过，这种利益共同体是不牢靠的。说白了，两者是互相利用的关系，而不是彼此寄生的关系。别忘记了，当开发商因资金链断裂，两年内无钱开发时，其所占有的土地就将被无偿收回。地方政府把无偿收回的土地再次拍卖，等于又白赚了一笔。这意味着，在追求自身利益最大化方面，开发商与地方政府并非永远都是利益共同体。 因此，开发商认为自己绑架了地方政府绝对是一个错觉。 在政府所有的利益当中，稳定是第一重要的。在今年的所有事务中，抑制通货膨胀是政府第一要务。我们知道，最近十年来，全国不少地方的房价都翻了至少两倍以上，间接带动物价上涨，加大了我国的通胀压力。为了抑制通胀，政府将不得不采取措施，促使房价回调。这显然与开发商推高房价，获取最大利益的诉求是相反的。 因此，开发商“绑架”政府最多只能算是一个幻觉。
人们对开发商“绑架”银行的认识几乎是一致的。房价跌幅超过30%，银行就可能遭受损失。 其实，这种观点是在静态地看银行风险。实际上，银行的风险在变小而不是变大。第一，过去首付30%贷出去的房子，购房者在按月还款，这意味着银行30%的风险承受上限已经在不断上移。更何况，房贷新政后，按揭贷款首付已经提高到40%。第二，即使房价下跌超过了30%、40%，购房者不还贷款，银行可以把这些房子收回来。在开发商无钱开发、市场供应减少的情况下，银行手中的商品房还愁不能卖个保本价？ 因此，开发商应该清醒地面对未来。美国的房地产开发商对赚取5%的利润习以为常，我们的开发商早应该从暴利中走出来，理性地面对市场。而不是继续带着不可一世的态度，疯狂地拉升房价，给政府制造民生难题。 时寒冰《上海证券报》评论主编
