爱华网采访·撰文=韩笑 周璐 他是地产界的“思想家”，用原罪的观点阐述民营企业的发展。如今，在地产商翘首企盼政府“救市”时，他又抛出“反救市论”，称“市场经济就是有所波动、各安天命。” “我的理想是成为真主和上帝的邻居。”万通董事局主席冯仑坐在记者的私家车里接受本刊专访时，如此笑谈自己的人生理想。而他则称自己的多年好友、万科地产集团董事长王石为“接近圣人的人”，其理由是王石每年都把年薪1900万元中的1700万捐给慈善事业并不为外界所知，而此时王石因“捐款门”事件饱受各界质疑尚余波未了。 被喻为“地产界的哲学家”的冯仑称自己在万通做的事：第一是看别人看不见的地方；第二是算别人算不清的账；第三是做别人做不到的事。所以和一些公司管理者不同，他周游世界、博览群书、广交智者，是为了更深刻更广博地理解历史、看清当下，并为万通找到一条更为稳健的未来之路。 自1991年开始，冯仑领导并参与了万通集团的全程创建及发展，之后参与创建了中国民生银行并出任该行的创业董事，策划并领导了对陕西省证券公司、武汉国际信托投资公司、东北一间上市公司的收购重组,使万通集团在几年内总资产增长逾30亿元人民币。 由于多年“荣辱不惊”的反周期运作，万通得以在90年代风雨飘摇的海南市场存活下来并得以发展壮大，今天当绝大部分地产企业举步维艰甚至面临生存危机之时，冯仑却表示，“万通的负债非常低，资金链并不紧张。由于万通的商业模式不断改变，所以对资金的依赖关系跟传统地产商越来越不同。” “政府采取什么办法来梳理这个行业而避免整个行业的崩溃？”地产“救市论”已经喧嚣了两个多月后，但房地产商们似乎没有等到他们所期待的救市政策，此时冯仑语出惊人，“我套用政府经常说的话，应该是有保有压、有生有死、有救有挡。因为政府如果用一个政策把大家都救活，那就不能称之为市场经济。市场经济就是有所波动、各安天命。” 已近“知天命”的冯仑在经历过大风大雨后仍表示自己对人和社会怀有很大的好奇心，这也正是他行走四方、不断求索的源泉所在。 旅行、锻炼、说话、观察----这是冯仑多年来最爱做的四件事。 “房地产企业在商业周期的波动中死的最多，一次商业周期的波动大概会使一个行业里面70％~90％的企业消失。” 《数字商业时代》（以下简称DT）：易宪容先生在接受本刊采访时曾谈到，房地产行业应该是一个公益行业，要“安得广厦千万间”，让每个人都有住房，而现在绝大部分房地产企业都在牟取暴利，对此观点你是否认同？ 冯仑：如果说这个观点是对的，那应该先保障老百姓都能吃到粮食，是不是超市都得关门，不能卖粮了？我认为易宪容指出每人都有住房的观点应该是政府做，政府应该保障住房问题，也应该起到这个作用，而不是商人应该办的事情。 DT：现在大多数人都认为中国的房地产企业或多或少的存在生存问题，你认为有哪些因素会导致房地产企业被淘汰？ 冯仑：我研究全世界很多房地产企业的死法，发现有四种： 第一种是社会革命，比如政局改变，企业就会随之消失。 第二种是自然灾害，比如美国“911事件”发生，保险公司破产了；也许地震后，房地产企业也会破产。 第三种是科技革命带来的替代，比如现在用手机，BP机企业就垮了；普遍使用钢筋,不锈钢企业就会减少。 第四种是商业周期的波动。房地产企业在商业周期的波动中死的最多，一次商业周期的波动大概会使一个行业里面70％~90％的企业消失，能留下来的房地产企业可能也会变少。 然而，我觉得社会革命、自然灾害发生的概率比较小，也没有什么好的办法去应付，同时我也发现最大的原因是商业周期波动带来的企业资金的缩减。 DT：中国房地产行业是否接下来将进入2、3年的调整期，投资是否会有很大压力？ 冯仑：要看每个城市的具体情况。如果购房者没有过多的贷款压力，房子放那儿不会跌，而且可能会有很多的机会。如果都是贷款购房，短期会有压力。 DT：你曾提倡所有的房地产企业都要进行反周期运作，要居安思危，那么万通具体如何操作？ 冯仑：实际上有这样的想法，主要还是起源于万通从海南泡沫经济幸存下来以后。反周期的意思是企业要把握好经济周期波动的节奏，采取相反的一些政策。繁荣的时候不要松懈，别人办喜事也不要放松；但是萧条的时候，要积极一点，要用扩张的心态来看，也就是说用办喜事的状态来应对办丧事。比如1999年以后房地产行业突飞猛进，万通则更为谨慎的控制资金投资和买地。当很多房地产企业在探讨收缩，万通则加倍筹备现金，然后思考如何在萧条期进行扩张。 我所提出的反周期并不是说凭空的，而是通过事实得出的结论。所以，1999年以后万通一直谈两件事情：第一件事情就是反周期思维；第二个是商业模式的变革。 “从整体来看，房地产市场尤其在住宅领域里，民营开发商这几年的市场份额、排名、在资本市场的融资额度都是在弱化。” DT：你在新作《野蛮生长》中谈到，改革开放30年来，民营企业的生存环境发生了很大的变化，在今天来看你觉得民营企业是不是已经有了一个比较适合生存的土壤？ 冯仑：比过去而言我们的生存环境是有了比较大的进步，但是市场的竞争还不够充分，法制还不够完备。对于财产的制度保护、对于企业家创造性才能的发挥等问题在制度上还有需要完善的地方。另外我认为民营企业还有需要更加公平的竞争环境。 DT：华远集团董事长任志强也曾表示，民营企业家像一个开拓者把市场开拓出来了，但是最后却总是成为了市场上的被动的跟进者，你有没有这种想法？ 冯仑：我没有看到任总的具体讲法，但是总体来说如果你回顾一下改革开放30年民营企业的发展历程，最近几年国有企业的地盘、影响、市场占有率最大。举一个例子，从资本市场来看，中建、中铁建两个公司在市场不好的情况下融资的总额相当于整个房地产行业所有民营企业在资本市场融资的总额，这明显就是一个资本市场上的杀手。从资本市场的排名来看，到去年为止在A股市场上前10名大部分都是国企，但是3年以前8个都是民营企业。 而且，在城市中的保障性用房提到日程，保障系统越来越完善的时候，实际上是地方政府的国营企业在双建房、经济适用房方面扮演了更积极的角色。所以从整体来看房地产市场尤其在住宅领域里，民营开发商这几年的市场份额、排名、融资额度都是在弱化。我觉得这是一个现象，而这个现象是否是任总这样解读，我不知道，因为我没有更多地研究。 DT：3月份的时候，你提出“新股东文化”的口号，要加强公司的治理，并且要符合条件的中小投资者亲临公司推荐候选人成为独立董事，为什么你现在这么关心中小投资者？ 冯仑：在资本市场上，投资者希望万通是专业、诚信、透明、负责任的企业。所以我们发现过去的做法有缺陷，觉得所有股东应该有一个平等的参与公司发展的建议权和知情权，也是因为这样，万通作了改变。万通在两个月前的股东大会的换届当中，已经有小股东推荐的独立董事进入到董事会，现在11位董事会成员中有6位独立董事，起到了充分的透明化，和对投资者负责。 小投资者比较关心公司的近期利益和关心公司股价的短期波动；大股东关心长期的股价走势，对于短期的波动有时候不会重视。这样的做法，董事会从不同的角度来看待同一件事情，能够更好的综合大家的意见，做出一个合理的判断，所以我认为这是一件非常有意义的事。 “万通投资控股公司一直在找学习标杆，比较希望变成凯德置地模式。” DT：刚才你提到万通在思考企业的商业模式，你提倡要向美国的房地产公司学习，那么万通是如何参照或者改变商业模式的？ 冯仑：因为中国的房地产企业风险非常大，例如买地、售楼花，用高行业杠杆来运作，实际上在A股上市的公司看得最清楚，已经出现了一个增长的悖论。当繁荣的时候，投资增长，销售增长，利润增长，同时负债也增长，每股净现金流减少甚至是负数，去年A股的大部分房地产公司现金流是负的。当负现金流快速增长，市场变化就会出现问题，这就是增长的悖论。增长本来是好事，但是却预示着危机。 正因为A股市场有增长的悖论，所以我一直在研究全世界不同地区做的不同方式，我发现目前中国房地产企业大部分是“地主加工头”，是美国第一代的房地产角色。二战以后，美国GDP走上升趋势，4000、5000、6000、8000的时候，美国房地产市场发生了变化，住宅领域出现了“厂长加资本家”模式。而纽约的大型房地产公司就逐渐变成“导演加制片”模式，更多的是靠创造性、靠品牌、靠信用来支持一个项目，而不是去贷款。 DT：万通现在选择是什么样的模式？ 冯仑：万通的所谓美国模式是在住宅商品房方面逐步学习，万科现在的模式是“厂长加资本家”的模式，而万通的商用不动产要逐步学习和过渡到“导演加制片”的模式。 万通地产是作为上市公司的层面。控股公司由于重组完之后，开发业务已经到了万通地产，所以母公司为了避免竞争，不能够再做开发业务。万通投资控股公司找学习标杆，比较希望成为凯德置地模式。
DT：凯德置地模式是否给万通接下来解决资金链问题，提供了一个非常好的借鉴？ 冯仑：万通的负债非常低，资金并不紧张。由于万通的商业模式不断改变，所以对资金的依赖关系跟传统地产商越来越不像，因为凯德置地就是管理基金，在不同的阶段有不同的基金来参与，所以资金的循环跟传统的开发公司都不一样，资金循环方式跟传统的商业模式也不一样。 DT：政府的放开信贷、刺激消费等救市措施是否是解决当下地产危机的最佳方式？ 冯仑：不是，这要看站在谁的角度讲。因为是周期性波动，政府如果用一个政策把大家都救活，那就不能称之为市场经济。市场经济就是有波动、各安天命，所以每个企业的状况都是由昨天、前天的决策决定的，每个企业都要对自己的决策后果承担责任。至于政府采取什么办法来梳理这个行业而避免整个行业的崩溃，我套用政府经常说的话来形容有保有压、有生有死、有救有挡。 “我是在与真主、上帝竞争。虽然我竞争不过，但是我的理想是成为真主、上帝的邻居，更多的去研究趋势、变化、危机以及机会。” DT：你认为一个公司的发展靠什么？ 冯仑：最重要的是在中国市场经济逐步完善的情况下，靠企业家能力。而这个企业家能力即表现为前瞻性的战略眼光，也表现为良好的管理，也表现为好的执行，也表现为对风险的承担。 DT：关于企业运营层面，你平时在企业中主要负责什么事务？ 冯仑：我要做的工作都是花时间去看、去琢磨，跟上班一样。我负责的重点不一样，第一是看别人看不见的地方；第二算别人算不清的账；第三做别人做不到的事。 DT：那么具体你是如何做的呢？ 冯仑：与企业员工沟通，做别人在公司不做的事情。比如测算建筑的结构、门窗，这是建筑师做的事我不做，而我做的事他们不做。看别人看不到的地方这事最难。只有真主和上帝才能看到别人看不到的地方，所以我是在与真主、上帝竞争。虽然我竞争不过，但是我的理想是成为真主、上帝的邻居，更多的去研究这些趋势、变化、危机以及机会。就像刚才讲的反周期，别人没看见，我看见了，然后我研究。其实这项工作是最费时间的，需要到处去看、去琢磨一些事情，并且需要了解历史、了解世界，了解全球很多问题。 DT：你认为明星企业家个人的影响力和声望对企业的发展起到什么样的作用？有时候我们看到很多的企业家他自身的影响力比企业本身的影响力更大一些，应该怎么样看待这两者之间的关系？ 冯仑：在中国大部分是第一代企业家，第一代企业家本身的创业经历、个人的性格气质、以及行事作风、语言特点都会比较吸引人们的关注。但是随着时间的延续，企业的成熟和规范，我相信越来越多的企业重心会回归到治理结构。所以企业家要服从于公司的治理结构，在公司的治理结构范围内来施展他的个性和能力。这样企业家的个性会减少，企业的个性会增加，这需要企业家做出很大转变。 在这个转变完成后，我相信多数的企业家的明星色彩将会减少，而回归于一个组织领导者的角色。到了第二代、第三代企业家，企业领导者的个性会越来越多的服从于组织的个性。 如果要比较，我觉得利大于弊。如果企业发展正向的时间是10年，可能中间有一年或者半年是负面，所以很难量化，要仔细观察过去出现过的情况。 “万通在灾区不仅修复被地震损坏的房子，同时寻找新的地点希望能够重建一个更好的孤儿院。万通公益基金会到目前为止，帮助地震灾区已经超过11万人。” DT：当时你建立万通公益基金会的初衷是什么？你希望它带来一个怎样的社会效应和回报呢？ 冯仑：对企业承担社会责任、履行企业对公民的义务以及通过慈善公益回馈社会的一个完整想法是我们公益战略的组成部分。我提出用制度化的安排来持续的进行公益活动，所以组成了这样的公益基金会。 公益基金没有任何商业目的，而且公司把它捐出去以后，已经跟公司没有关系，除了名字叫万通，具体公益操作不是由万通掌控。 在万通现在的资产负债表里叫股东财产，在基金会里的资产负债表上的财产叫社会财产，也就是说万通对它已经没有处置权了。 DT：万通的公益基金会的下个目标是什么？会不会参与四川的灾后重建工作？ 冯仑：目前灾后重建是三个方面：第一、物理方面的重建；第二、社会组织系统重建；第三、心灵重建。我们更多倾向去做心灵重建的工作，虽然心灵重建跟物理重建有关。 万通在灾区不仅修复被地震损坏的房子，同时寻找新的地点希望能够重建一个更好的孤儿院。万通公益基金会到目前为止，帮助地震灾区已经超过11万人。 DT：对于前一段时间网络上热炒的“王石事件”，并且他承诺不参与汶川商业性的重建，你的看法是什么？ 冯仑：在特殊时期，大家有这个情绪也是正常的，但是也会慢慢转好。我认为王石是与公众沟通不够，谁也没想到做好事需要天天张扬。 我觉得万科不参与灾后商业性的重建是可能的，每个公司都会有战略发展计划，万科的战略布局里就没有这部分，他就不会做。 “我对人和社会有很大的好奇心。” DT：你觉得你是公众人物吗？ 冯仑：不是。 DT：现在很多企业家都退居二线做投资，你有没有这种想法？ 冯仑：我觉得目前还没考虑这件事情，因为我学会赚钱，投资是更高层面的事情，我认为我还没学会。 DT：你做企业这么多年，有没有觉得累？有没有想过，去完成自己的梦想？ 冯仑：累，所以想休息一下。我的梦想不能说，太奇怪了。 DT：你平常有什么爱好吗？ 冯仑：旅行、锻炼、说话、观察。业余的时间很多，与所有人一样。我很喜欢思辩，当然可能跟过去所受的教育有关，我读的是经济学、政治、法学，所以讲话比较注重逻辑。 有时候也会在家里健身，在外面就爬爬山、走走路。也会做一个背包客,我特别喜欢去阿富汗、非洲这些神秘的地方。 DT：最近你在看哪些书？ 冯仑：我是正规的、不正规的书都看，我看的书比较怪。比如《愚蠢的历史》，研究一些包括拍马屁史、贞操的历史、偷情的历史等等。看一些杂书就是好玩、满足好奇心。比如《尴尬》是专门研究尴尬的书，我对人和社会有很大的好奇心，所以就会看。 DT：你在书里写关于万科董事长王石的内容特别多，是什么原因呢？ 冯仑：因为我发自内心地认为王石是接近圣人的人。中国就找不到圣人，只能说有些人接近圣人，而且还自愿接近圣人，这应该积极的推广、表彰。
