爱华网此次调控的目标非常清晰，目的就是抑制投资、投机购房需求。相关部委在研究落实“国五条”或也将突出地区差异化，强调对刚需性购房需求的保护。 2月20日，国务院常务会议提出有关房地产市场的五条政策，距此不足10天，3月1日，《国务院关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（即“国五条”细则）接踵而至。近日，住建部副部长齐骥表示，各地方政府的实施细则也将于3月底陆续出台。 国务院常务会议的五条决议和“国五条”细则所包括的六项内容，召示了中央政府关于2013年度房地产市场调控政策的基调和主要内容。 抑投资 控投机 住建部副部长齐骥3月5日表示，“此次调控的目标非常清晰，目的就是抑制投资、投机购房需求。”相关部委在研究落实“国五条”或也将突出地区差异化，强调对刚需性购房需求的保护。 2010年以来，国家和各级政府关于加强房地产市场调控的决策部署，取得一定成效，投机投资性购房得到有效抑制，房地产市场形势逐步平稳。
然而，2012年四季度以后，特别是近两个月以来，房地产市场回暖势头猛烈，市场各方关于2013年调控政策的走向也预期不一。 我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变。对此，陕西省社科院经济研究所研究员马建飞也认为，国家的房地产调控从来就是支持自住性需求，同时抑制投资、投机购房等不合理需求。这也是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。 此次出台的“国五条”细则目的也在于此。从短期指向来看，意在通过住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，合理引导市场预期，缓解供求矛盾、防止市场过度回暖，遏制房价快速反弹。从中期指向看，要保持行业政策的连续性和稳定性，需严格执行并完善有关措施。从长期指向看，服务服从于宏观经济“转方式、调结构”的大局，促进房地产市场平稳健康发展。 量价总体趋稳 新“国五条”出台以后，自2012年下半年开始的一轮市场回升将被打断。房地产市场的供求关系，各市场主体的心理预期都要进行新一轮的调整，市场总体而言成交量、价会在一定时间内趋稳。但不同区域市场和不同产品形态的表现会出现分化。 上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，此次“国五条”细则出台非常重要。首先限购进一步升级，明确了统一标准；其次，二手房的个调税，由交易总额的1%—2%，从严按差额的20%征收；第三，对于少数高房价城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，“上述三点具有新意。” 由此看来，虽然有关限购、二套房贷的加码还需要之后相关细则的进一步跟进，但中央层面对当前房地产市场表现的担忧以及延续调控的决心已经明朗化，这将改变整个市场对于2013年的原有判断，调控的延续有可能使相当一部分购房者重拾房价回调的预期，观望情绪可能由此再度出现，市场活跃度将明显下降，从而影响市场交易量。 另外，二套房贷的继续收紧将对改善型需求入市形成严重阻碍。事实上，在一轮完整的行业回升周期中，刚需、改善、投资必然是以依次复苏的形式来推动市场量价上行。而反观最近一年以来的市场企稳回升的形势，可以看出，当前其实正处于刚需高潮逐渐淡去、改善需求开始集中释放的时间点上，本次提升二套房贷门槛将打断市场需求链条，预计各城市改善性产品交易量在短期之内即将呈现萎缩。但二手房新增的20%所得税，会导致买卖双方的观望情绪加重，并将二手刚性购房需求从二手市场引向新房市场，刚需产品成交会增长，因而市场总体成交将趋稳。也不排除政策初期市场过渡解读后的阶段回落。 而从房价角度看，2012年下半年开始出现在各重点城市的房价回涨趋势将逐渐放缓。事实上自今年年初以来，在市场量价持续回升的情况下，相当一部分企业都处于对新一轮政策调控的忧虑之中，而本次新政正式落实之后，相信开发商层面对于未来行业走势将重新进行估量，虽然即刻降价跑量不会成为大多数选择，但未来几个月内房价总体回稳将是大概率事件。 陕西省城市经济文化研究会会长、省决策咨询委员会委员张宝通分析说，“今年的调控目标与去年的不一样，去年说‘让房价合理回归’，但今年不同，是防止房价过快上涨，但房价小涨也有可能。” 西安某开发商则表示，“新政对整个楼市还是会有影响的，整个市场的心态都可能会发生改变。二手房首当其冲，一手房也会受到影响，但具体要等到细则落地，才能更为明确地影响市场预期、左右楼市走向。” 市场亦有分化 不再搞一刀切，而是给各级政府留下更多的自主权，这是本轮政策在实施层面上的一个亮点。 因此，从城市角度来说，各级地方政府实施细则的力度将会出现分化。根据各地、市房地产市场的实际情况，一、二、三、四线城市，城市化水平和发展阶段不同、市场供求比不同、房价上涨的压力不同，因而在二套房贷政策、商品房预售规定方面有很大的自主权；另一方面，一些统一的政策，比如20%所得税、预售资金监管以及房价控制目标的要求，各地政府在执行力度方面也有相当的灵活性和伸缩性。 不过，总体而言，新一轮调控出台之后，中央层面在针对各地政策落实方面将进入一个严格监督期，过去一年在相当一部分城市曾经出现的政策“伸缩”空间将明显缩小，叠加购房者心理的变化，将使得一线城市市场快速降温；二线城市趋稳；三、四线城市层面，市场能否保持当前稳中有增的局面则将取决于限购扩容的实际推进情况。尤其是长三角、珠三角等经济发达地区的诸多未限购三、四线城市，能否继2011年后再度“逃过”限购政策的扩张，有待进一步观察。 产品方面，自2011年下半年起，不少开发商层面就已经开始有意识地放缓中高档项目的入市节奏，而主要依靠中低档刚需类产品来支撑业绩增长。本次调控对刚需产品从土地、信贷，供应和销售多方面进行支持，因而刚需产品在年度市场成交量中的占比会大幅上升。而限购加强和信贷收紧将对高档项目销售形成阻碍。随着预售条件的提高，资金监管的到位，企业资金压力增加，改善性产品交易量在短期之内即将呈现萎缩，价格趋稳，高端产品量、价均可能出现一定程度的回落。 而有关二套房的信贷政策也依旧是消费者的关注焦点：此次细则强调，二套房首付比例、贷款利率有可能门槛垒高。虽未涉及具体比例，但对比之前的二套房“首付六成利率1.1倍”，对于二套以上购房者来说，无疑预示着将加大成本。 一如当年限购令执行前出现了的楼市“小阳春”，在各地方政府实施细则出台之前，“末班车效应”下，二手房市场极为活跃，成交量会出现暴涨。 而细则出台后，从表面上看，20%的所得税是增加卖房人的交易成本，但按照经济学原理，税费的转移由供求决定，所以这20%的税费很有可能会转移到买房人手中。而买房人是否有实力消化这多出来的成本，也是个未知数。 从这个层面上说，政策本身会增加二手房市场的不确定性，买卖双方的观望气氛将会更加浓重，随着细则的执行，未来二手房市场会迎来一段观望期。成交量将回落到“国五条”出台前的水平，甚至不排除阶段性萎缩。即成交价格因交易成本增加会略有增长，形成价增量减的态势。 而往中长期看，二手房新增的20%所得税，会减少二手房市场的成交活跃度，并将购房需求从二手市场引向新房市场。新“国五条”的推出，在限制房价的同时，对新房市场有一定的利好作用。 “调控的目标是使行业健康发展，让更多的普通人能有房住。”陕西省房产研究会会长王圣学说，新“国五条”及“国五条”加强细则的出台并不是要打压房地产发展，“房地产依然是国民经济的支柱性产业。”
