爱华网白鹤 这里寸土寸金，每年每平方米贡献税收4万元；这里控制着全国90%以上的信贷资金，每天资金流量近千亿；这里的商业价值超过CBD，还在等待再一次价格井喷。 在一个偶然的场合，王先生获得了在金融街与人合租珠宝商铺的机会。柜台面积不到3平方米，租金每年却要十几万，王先生犹豫了。但是经过一番明查暗访之后，他还是决定朝金融街迈进。结果没有什么悬念，当年收回成本，生意火爆持续至今。 金融街，中国一行三会，工农中建邮、中国人寿、摩根高盛、通信电力等一系列国内外最具影响力金融机构和产业总部的汇聚地；有点浓缩，它是高效的信息辐射区，从一个监管机构到任何一个金融机构，10分钟就能步行到达；有点长远，它是一个正在走向国际的品牌，区域商务地产的开发，顶级配套设施的布置，正在提升国际化金融中心的角色。 作为中国的资产管理中心，北京金融街区域内企业管理的资产达到48万亿元人民币，资产集中程度全国第一。金融街区域内金融机构管理的金融资产总额达到33万亿元，占全国金融资产总额的2/3以上，控制着全国90%以上的信贷资金、65%的保费资金，每天的资金流量近千亿元人民币。 这一切无可比拟的高端资源引爆了金融街商圈的人气，而商机顺理成章地蓬勃待发。据统计，2007年1~10月金融街区域实现税收807.5亿元，同比增长31.1%，已成为北京市税收的增长新坐标。金融街每平方米一年贡献的税收达到4万元，可谓名副其实的“寸土寸金”。 金融街从1993年政府规划到现在基本成型，历时15年，已经代表了中国区域开发的一个典范。今天它是北京的一张新名片，明天也许会成为中国的华尔街，未来的国际金融中心也许正在这里植根。 旧忆与新章 金融街规划用地位于西二环东侧，南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西自西二环路，东临太平桥大街，南北长约1700米，东西宽约600米，规划用地103公顷，总建筑规模300多万平方米。金融街地区四面临城市干道，东西向的武定侯街、广宁伯街，将金融街从南向北划分为南区、中区和北区三部分。 1993年，在国务院批复的新的《北京城市总体规划》中提出：“在西二环阜成门至复兴门一带，建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构总部。”这就是北京金融街的由来。 经过15年的建设，金融街总体规划建设已基本成型。3万平方米超大绿荫广场已全部建成，世界顶级酒店Ritz-Carlton和五星级商务酒店Westin、金融街购物中心、金融家俱乐部、1万平方米的国际会议中心已于去年起相继投入运营。这些配套设施使金融街由过去单纯的商务功能向多维的金融生态转变，也为金融街八小时之外注入了活力与动感。金融街已经成为北京二环路内绝无仅有的大规模高档金融办公组群。 地段和发展无疑是金融街最重要的价值。北京发改委副主任兼金融办主任霍学文表示，金融街目前的地块规模已经不能满足主中心区的发展需要。金融街总建筑面积402万平方米，已完成322万平方米，在建51万平方米，在建项目均有企业在商谈入驻，大多数已签订协议。目前，尚有多家企业表示要入驻金融街，未来几年金融机构的需求还会更加旺盛。金融街现有的承载能力已经无法承担，拓展区域成为必然的选择。 据悉，金融街扩建项目已获有关部门批准，根据规划，金融街将首先扩大核心区，以原有的1.18平方公里为基础，向东、西、南拓展约1.41平方公里，使核心区面积达到2.59平方公里。同时在核心区的周边，开辟两片政策辐射区。其作用是完善和补充金融产业区的功能；吸纳中小金融机构和中介机构；有效控制土地资源用于满足金融街发展的多方面需求。 金融街控股董事长王功伟曾透露，金融街西扩方案初步确定了月坛北街等7个地块项目，均有不同程度的拆迁问题。另据知情人士透露，目前希望最大的月坛南街有望在2008年10月份完成土地平整，拆迁区域现有建筑容积率达到3.2左右，拆迁成本较高。 国泰君安分析师孙建平分析，金融街西扩首先要修改西部区域总体规划，原规划是住宅和体育功能区，要修改成商务办公功能区；同时要推进交通论证工作和环境评估工作。乐观看，西扩第一个项目年内可能出来，预计面积10万平方米左右。 若金融街区域的拓展开发由金融街开发，开发量将数倍于以前，中投证券研究员李少明保守估计，将相当于再造一个金融街上市公司。 业内人士认为，金融街的土地稀缺度和本身的商业价值都超过了CBD区，但其价格还徘徊在3万元/平方米左右。最近几年，金融街肯定会有一次价格井喷。 “物业费不是最重要的” 据统计，2000年底，金融街写字楼入住率、租金、售价远高于北京市平均水平。金融街及其周边地区甲级写字楼的平均入住率为96%，平均租金为每平方米每月24美元，比北京市平均租金高约30%。 随着人民币升值进程的加快以及北京奥运会的临近，物业升值潜力巨大。金融街物业公司某人士告诉记者，物业公司现阶段的主要盈利点就是物业管理费及多种经营收益；将来的商业盈利模式是“物业管理＋物业经营”，包括商务运作和增值服务。 在谈到物业费的时候，该人士显得很意外，“大概是3美元/平方米吧，我记不大清楚了。也有按人民币计价的，20元/平方米左右。”他的反应让记者同样感到意外，“物业费不是最重要的，我们提供优质的服务才是关键。1997年1月，物业公司就开始接管金融街金阳大厦项目，在金融街控股上市之前，物业公司已经介入了金融街的项目。金融街项目占到物业公司总业务量的60%，利润可达到总利润的70%。 金融街西扩之后，物业公司也“近水楼台先得月”，“他们当然希望我们做他们的物业管理公司了”，这位人士显得很自信。 金融街控股：我的地盘我做主 北京金融街区域的开发采用了统一规划实施、土地开发一家操作的独特模式，金融街控股股份有限公司(以下简称“金融街控股”)作为区域总体开发商和土地独家开发商尤为引人瞩目。 目前，金融街控股形成“地产+物业”并举的模式，与侧重于住宅项目的开发商相比，受宏观调控的影响相对较小，并且更能受益于人民币升值带来的物业价值提升和租金上涨。 金融街控股(SZ00402)作为一家上市公司，其资本市场的表现令人兴奋。自2000年5月，公司成功实现借壳上市后，8年内业绩增长迅猛，公司2000年上市时，净资产不到2个亿，2008年一季报时，净资产近140亿，实现了70倍的增长。主营业务收入和利润呈高倍数增长，公司连续几年都属于房地产上市的蓝筹企业。 其股东回报同样也令人满意。流通股由3000万摊大到18亿，翻番60倍。近年来折合送配每股收益几近1元。截至2008年1季报，前十大流通股东均为基金，持股占流通股比例为16.63%。 更有趣的是，金融街控股的注册地址显示它和中国证监会在金融街的同一栋写字楼里。一家上市公司和监管机构朝夕相处，这在深沪两市1000多家上市公司绝无仅有。 今年年初，金融街控股通过增发3亿股A股，完成了逾80亿元的再融资。募集资金将主要投向北京德外H地块项目、北京金融街A5项目、天津津门项目、天津津塔项目及惠州中区项目。 海通证券认为，公开增发后，公司资产负债率由2007年底的79%下降至43.57%，而不考虑预收款在内的净负债率仅为35.87%，明显优于行业内同类公司。在宏观调控仍然严峻、信贷紧缩政策不见好转的当下，如此低的资产负债率，将有助于公司抵御潜在的行业风险。 金融街突围：增持物业南下拿地
金融街总经理刘世春介绍，很多人认为金融街控股股份有限公司取得的北京金融街项目是个“金娃娃”，但实际上当初在金融街控股股份有限公司接手此项目时，该项目仅是一个城市危改项目，拆迁密度很大，当时预计是微利项目。 从早期单纯的地产商到如今“房地产＋物业”的发展模式，历经十余年。金融街商会工作人员表示，金融街控股的经营模式是分阶段形成的：早期公司实力有限，主营地产开发，像建行总行，平安大厦都是买地自建楼房；后来公司也经营房产，主要是金融街的写字楼，建成后整楼售出，不过也留了几十万平方米不对外出售；现在公司开始自持经营物业。 公司董秘于蓉表示，商业地产一般采取整售的方式销售，资金回笼速度比住宅产品慢，这就造成公司经营业绩经常出现较大波动，为解决这一难题，从2004年开始，金融街控股股份有限公司就提出了在金融街区域30万~50万自持物业计划。 增持商业物业计划为金融街控股的战略转型提供了巨大帮助，2007年末实现物业经营和租赁收入3.4亿元。物业经营收入从无到有共计约2亿元。2007年，公司以商务地产为核心的三大业务收入结构逐步形成。 去年金融街实现房产销售面积约12.3万平方米，实现销售额约37亿元，占全部营业收入的比例约为88%。金融街中心区内的购物中心、金树街、金融街公寓、金融家俱乐部等的相继开业，标志着公司经营模式由单纯的房地产开发向房地产开发兼物业持有经营模式的转变。 金融街控股于2008年3月发布公告称，以2.28亿元成功竞买获得南昌市红谷滩商务区B-5、B-6中部分地块的土地使用权。 事实上，金融街控股扩张“蓄谋已久”。截至2008年3月31日，金融街控股共有517万平方米项目的土地储备，主要分布在惠州、北京、重庆、南昌及天津等城市，其中惠州的土地占到储备近一半。517万平方米的土地储备中，计划销售71.65%，最终用于出租的占24.45%。 目前，金融街控股股份有限公司有10家全资及控股子公司，其中以房地产开发为主业的共有8家，分别在北京、重庆、天津、南昌、惠州成立子公司并有投资项目。这也标志着公司由区域开发商转变为全国性的开发商。
