西安市二手房过户流程 西安二手房过户“井喷”



     “短期内会加速二手房业主与购房人的交易,因为都想搭上政策的末班车,二手房交易将进入暂时的高峰期。而从中长期来看,二手房市场交易量将陷入低谷期,价格可能经历短暂的滞涨期。”

  春节的喧嚣刚过,二手房市场就红火起来了。

  3月7日,早上10点,位于西大街的西安市二手房交易中心早已人头攒动,咨询处工作人员正在忙碌地为市民解答二手房交易中存在的问题。

  “人太多了,就像是在打仗,比春运还热闹。”一位工作人员介绍道,“主要是询问二手房过户的”,他的声音略显沙哑,“我们现在中午都忙得顾不上吃饭,下班时间已经延长到了6点。”

  网络订票让春节前排队买火车票的人少了,“国五条”细则的公布让春节后排队过户二手房的多了。种种现象背后,牵动市场神经的都是政策的微妙变化。

  市场很焦虑

  近日,国务院公布了房地产“国五条”细则,其中对出售自有住房应依法严格按转让所得的20%计征的规定“引爆”了二手房市场。

  据西安二手房交易市场大厅效能办负责人介绍,“国五条”细则出台前,人流量为300人次至400人次;政策出台后第一周每日到市场的人流量已经超过1000人次,增幅非常大。

  “这两天过来办业务的人确实挺多的,过来办事的人都很着急,但感觉他们对办理二手房业务的流程并不熟悉。”工作人员说,“一般来说,能过来办二手房业务的人对办理的流程都比较了解,但最近大家好像很盲目,好多简单的问题都不停在问,好多人也都只是笼统地知道‘国五条’细则,觉得必须在地方细则出台前把房卖了,要不然就卖不了了。”

  正如这位工作人员所说,记者在西安市二手房交易中心注意到,前来办理业务的民众脸上都略带焦虑和紧张。

  熙攘的人群中,张红(化名)有点心急。

  张红去年9月买了一套二手房,目前房子已经装修好了,家人已经住进去了,可是过户手续一直没有办下来。

  “现在主要是等着公积金贷款的审批,可是,听中介说,审批下来大概会到3月20日左右,然后再来办过户等手续。这样算下来,可能会拖到了3月底4月初,这个时间点真让人着急。”张红向记者表示,据说3月底西安就会出地方版的细则。

  按照目前的二手房交易流程,买卖双方签署了合同到正式网签、过户,中间大约有10天的时间,进行房产核验以及银行信贷审核等。

  “我现在一头跑中介,一头来这边打探最新的政策消息,连班都没法上。”张红向记者算了一笔账,“买房价为96万,听说原来的房价只有40万,如果按20%计征的规定来算,就多出了近10万的税。这个钱现在谁掏呀?如果恰好在新政落地之后,可能会很麻烦。”

 西安市二手房过户流程 西安二手房过户“井喷”
  西安市二手房交易中心一位业务人员告诉记者,目前“国五条”的具体实施细则还没有落实到各地,各地的二手房交易政策还是按照之前的标准。如果真要具体更改了,会提前向市民公布。

  买家买单?

  根据“国五条”细则要求,“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。”

  此项措施对市场影响巨大。以西安为例,在此之前,西安的个税政策是按照差额的20%或全额的1%征收,但实际上多采取全额1%的征收方式。

  玛雅房屋科技路店经纪人王先生认为,统一成差额20%后,将会明显增大交易成本。

  王先生举例说,一名客户目前正出手一套115平方米的房子,当时的房子属于单位分房,购买价4万元,按照现在的房价出售,能卖60万元。在个税方面,按之前政策所缴个税为60万×1%=6000元,只用交6000元个税,按新政策所缴个税为(60万-4 万)×20%=11.2万元。

  “这两天交易中心火爆很正常,地方细则还没有出台,很多二手房肯定会抢在这段时间过户以避税。”王先生说,实际交易中所有税费基本上都是买房人承担的,新政细则使得个税增加,很大一部分会转嫁到买房人头上,买房成本将大增。

  陕西省城市经济文化研究会会长、省决策咨询委员会委员张宝通认为,个税抬高,卖房者势必会考虑将个税部分加到房价中,这样可能会抬高二手房价格。

  “20%个税政策,没规定实施时间、没说清楚细节。”他说,必须对实施的时间点有个明确的划定,比如说,在‘国五条’发布之前的二手房交易还应该执行原来的政策,促使二手房流动,加大市场供给,从而推动房地产市场稳定。

  陕西省房产研究会会长王圣学说,二手房加大调控的效果还有待商榷。实践证明,对二手房市场出台严厉政策会对这个市场造成一定程度的打击,甚至影响到整个房地产市场健康发展。

  按照住建部副部长齐骥的说法,针对“国五条“细则,近期内会有详细的解读。而业界普遍预计,各地执行细则将在两会后陆续出台。

  西安何时公布和实施落地新政策也是市民最关注的问题。

  西安市二手房交易中心地税窗口工作人员表示,暂未接到上级对二手房转让个税新规的通知。西安市住房保障和房产管理局市场处相关负责人表示,西安市2013年度新建商品住房的价格控制目标应该会在本月底出台。在政策尚未调整之前,目前包括限购在内的相关政策仍然按照此前规定执行。

  这意味着,二手房交易还有半个多月的政策缓冲期。

  将陷低谷?

  记者在走访时发现,“国五条”细则发布后西安市的各大中介门店也同时上演着繁忙景象。

  在科技路某房屋中介公司店内前来咨询20%个税的买家中,也有不乏打算趁这个机会买二手房的置业者。

  该店负责人说:成交量明显增多。以前一个月也很难签下两个单子,而今年从正月十五过后,不到一个月的时间里,已经卖出4套,直接增长10%。年前还犹豫不决的卖家,现在都着急出手。

  该店房产经纪人李女士认为,国家此举是个“狠招”,“短期内会加速二手房业主与购房人的交易,因为都想搭上政策的末班车,二手房交易将进入暂时的高峰期。而从中长期来看,二手房市场交易量将陷入低谷期,价格可能经历短暂的滞涨期。”

  同样,据玛雅房屋科技路店经纪人王先生分析,这个低谷期可能就在地方版细则出台之后。

  不过,陕西玛雅事业一部的一位负责人表示,未来购房者会继续持续观望的态度,二手房价格也可能会上涨,但不会出现暴增。未来大家会更加青睐刚需型的新商品房,同时房租也不会出现上涨,因为租房者和二手房源会成正比。

  北京中原地产市场总监张大伟预计,市场对此次“国五条”新政将有至少三个月的“消化周”期。其间,成交将持续下滑,不管是二手房还是新房。

  美联物业研究人士称,“20%个税征收从严,对市场杀伤力巨大,将直接使得市场交易短期内跌入冰点。”

  总而言之,这次通知发布使得本来普遍认为温和的“国五条”变得严厉起来。整体来看,新一轮的调控不仅加强了信贷、税费等市场手段的运用,行政性调控措施方面也有所加强。

  美城机构市场研究部经理董生表示,新政实施后,虽然会导致部分二手房买家转到新房市场,但目前西安市场的二手房成交量一直维持在100多万平方米,与新房的比例大致在1:10,这表明对于西安市场的影响不会太大,特别是以刚需为主导的市场影响不会太大。

  

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