爱华网“短期内会加速二手房业主与购房人的交易，因为都想搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期。而从中长期来看，二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历短暂的滞涨期。” 春节的喧嚣刚过，二手房市场就红火起来了。 3月7日，早上10点，位于西大街的西安市二手房交易中心早已人头攒动，咨询处工作人员正在忙碌地为市民解答二手房交易中存在的问题。 “人太多了，就像是在打仗，比春运还热闹。”一位工作人员介绍道，“主要是询问二手房过户的”，他的声音略显沙哑，“我们现在中午都忙得顾不上吃饭，下班时间已经延长到了6点。” 网络订票让春节前排队买火车票的人少了，“国五条”细则的公布让春节后排队过户二手房的多了。种种现象背后，牵动市场神经的都是政策的微妙变化。 市场很焦虑 近日，国务院公布了房地产“国五条”细则，其中对出售自有住房应依法严格按转让所得的20%计征的规定“引爆”了二手房市场。 据西安二手房交易市场大厅效能办负责人介绍，“国五条”细则出台前，人流量为300人次至400人次；政策出台后第一周每日到市场的人流量已经超过1000人次，增幅非常大。 “这两天过来办业务的人确实挺多的，过来办事的人都很着急，但感觉他们对办理二手房业务的流程并不熟悉。”工作人员说，“一般来说，能过来办二手房业务的人对办理的流程都比较了解，但最近大家好像很盲目，好多简单的问题都不停在问，好多人也都只是笼统地知道‘国五条’细则，觉得必须在地方细则出台前把房卖了，要不然就卖不了了。” 正如这位工作人员所说，记者在西安市二手房交易中心注意到，前来办理业务的民众脸上都略带焦虑和紧张。 熙攘的人群中，张红（化名）有点心急。 张红去年9月买了一套二手房，目前房子已经装修好了，家人已经住进去了，可是过户手续一直没有办下来。 “现在主要是等着公积金贷款的审批，可是，听中介说，审批下来大概会到3月20日左右，然后再来办过户等手续。这样算下来，可能会拖到了3月底4月初，这个时间点真让人着急。”张红向记者表示，据说3月底西安就会出地方版的细则。 按照目前的二手房交易流程，买卖双方签署了合同到正式网签、过户，中间大约有10天的时间，进行房产核验以及银行信贷审核等。 “我现在一头跑中介，一头来这边打探最新的政策消息，连班都没法上。”张红向记者算了一笔账，“买房价为96万，听说原来的房价只有40万，如果按20%计征的规定来算，就多出了近10万的税。这个钱现在谁掏呀？如果恰好在新政落地之后，可能会很麻烦。”
西安市二手房交易中心一位业务人员告诉记者，目前“国五条”的具体实施细则还没有落实到各地，各地的二手房交易政策还是按照之前的标准。如果真要具体更改了，会提前向市民公布。 买家买单？ 根据“国五条”细则要求，“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。” 此项措施对市场影响巨大。以西安为例，在此之前，西安的个税政策是按照差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方式。 玛雅房屋科技路店经纪人王先生认为，统一成差额20%后，将会明显增大交易成本。 王先生举例说，一名客户目前正出手一套115平方米的房子，当时的房子属于单位分房，购买价4万元，按照现在的房价出售，能卖60万元。在个税方面，按之前政策所缴个税为60万×1%=6000元，只用交6000元个税，按新政策所缴个税为（60万-4 万）×20%=11.2万元。 “这两天交易中心火爆很正常，地方细则还没有出台，很多二手房肯定会抢在这段时间过户以避税。”王先生说，实际交易中所有税费基本上都是买房人承担的，新政细则使得个税增加，很大一部分会转嫁到买房人头上，买房成本将大增。 陕西省城市经济文化研究会会长、省决策咨询委员会委员张宝通认为，个税抬高，卖房者势必会考虑将个税部分加到房价中，这样可能会抬高二手房价格。 “20%个税政策，没规定实施时间、没说清楚细节。”他说，必须对实施的时间点有个明确的划定，比如说，在‘国五条’发布之前的二手房交易还应该执行原来的政策，促使二手房流动，加大市场供给，从而推动房地产市场稳定。 陕西省房产研究会会长王圣学说，二手房加大调控的效果还有待商榷。实践证明，对二手房市场出台严厉政策会对这个市场造成一定程度的打击，甚至影响到整个房地产市场健康发展。 按照住建部副部长齐骥的说法，针对“国五条“细则，近期内会有详细的解读。而业界普遍预计，各地执行细则将在两会后陆续出台。 西安何时公布和实施落地新政策也是市民最关注的问题。 西安市二手房交易中心地税窗口工作人员表示，暂未接到上级对二手房转让个税新规的通知。西安市住房保障和房产管理局市场处相关负责人表示，西安市2013年度新建商品住房的价格控制目标应该会在本月底出台。在政策尚未调整之前，目前包括限购在内的相关政策仍然按照此前规定执行。 这意味着，二手房交易还有半个多月的政策缓冲期。 将陷低谷？ 记者在走访时发现，“国五条”细则发布后西安市的各大中介门店也同时上演着繁忙景象。 在科技路某房屋中介公司店内前来咨询20%个税的买家中，也有不乏打算趁这个机会买二手房的置业者。 该店负责人说：成交量明显增多。以前一个月也很难签下两个单子，而今年从正月十五过后，不到一个月的时间里，已经卖出4套，直接增长10%。年前还犹豫不决的卖家，现在都着急出手。 该店房产经纪人李女士认为，国家此举是个“狠招”，“短期内会加速二手房业主与购房人的交易，因为都想搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期。而从中长期来看，二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历短暂的滞涨期。” 同样，据玛雅房屋科技路店经纪人王先生分析，这个低谷期可能就在地方版细则出台之后。 不过，陕西玛雅事业一部的一位负责人表示，未来购房者会继续持续观望的态度，二手房价格也可能会上涨，但不会出现暴增。未来大家会更加青睐刚需型的新商品房，同时房租也不会出现上涨，因为租房者和二手房源会成正比。 北京中原地产市场总监张大伟预计，市场对此次“国五条”新政将有至少三个月的“消化周”期。其间，成交将持续下滑，不管是二手房还是新房。 美联物业研究人士称，“20%个税征收从严，对市场杀伤力巨大，将直接使得市场交易短期内跌入冰点。” 总而言之，这次通知发布使得本来普遍认为温和的“国五条”变得严厉起来。整体来看，新一轮的调控不仅加强了信贷、税费等市场手段的运用，行政性调控措施方面也有所加强。 美城机构市场研究部经理董生表示，新政实施后，虽然会导致部分二手房买家转到新房市场，但目前西安市场的二手房成交量一直维持在100多万平方米，与新房的比例大致在1:10，这表明对于西安市场的影响不会太大，特别是以刚需为主导的市场影响不会太大。
