爱华网文/本刊记者 郑立捷 2007年已经过去，回首2007年的中国楼市，一些城市房价可用“疯涨”两个字来形容：在这一年，全国70个城市房价涨幅纷纷创下新高，地产企业纷纷进入资本市场大量融资、抢购土地，天价土地不断造就一个个“地王”。面对飞快上涨的房价，国家出台一系列宏观调控政策：第二套房首付和利率的提高、经济适用房政策的新政以及保障性住房政策的推出，让民众看到了“居者有其屋”的希望。 近日，国家发改委出台的一份最新报告引起人们的注意，该报告显示，今年前四个月，全国商品住房销售面积为13664万平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6个百分点。 另一方面，搜房网的数据也显示，在北京，挂牌量最高的十家楼盘中，最高的“国美第一城”达到647套，“富力城”排第二，数量为585套，在这十家最活跃的楼盘中，有七家楼盘的价格出现了下跌，下跌的时间大约都在2007年年底。 而北京的房价，从去年下半年开始，涨价的脚步就开始放慢，到了今年4月份，北京市房屋销售价格涨幅仍然继续回落，下降了0.8个百分点。 房价真的降了，何以见得？从各售楼处倍加热情的迎宾态度但却门庭冷落的对比可以看出；从手机开始越来越多地收到推销房子的短信可以感觉到；从各开发商变着法儿的销售楼盘：从“美女宴”到“名目繁多的折扣”再到“买大房送小房乃至送宝马”可以得知 炒房者的困惑 最近在网上盛传的“温州炒房客狂甩北京楼盘”的新闻引起了公众的关注。 据报道，某温州炒房客高某在北京东三环附近囤有28套新房，本打算指着这批房子大赚一笔，可是进入到2008年，不仅一个买卖没有谈成，连跟他打听价格的人都越来越少，向来敏锐的老高隐隐地嗅出房地产市场的危险。今年4月份，由于还款压力加大、租金远远还不起房贷，且出货人太多，房子既卖不掉也很难租出去，老高非常着急，为了让房子更加醒目，他在房间的玻璃窗上贴上了出租的广告。 与老高处在相同境遇的还有很多人，他们共同的特征是为了投资，手头不止拥有一套房产，而他们也面临着共同的问题，那就是，随着房子越来越不好卖，自身背负的压力越来越大。 对于“温州炒房客现象”，中国城市经济学会副会长、中国社会科学院研究员刘维新接受了《经济》记者的采访。他表示，我国房地产的趋势是和当前的宏观调控政策逐步深入有着直接关系的。而国务院“二十四号文件”提出的以低收入为主的住房保障体系是今后一个阶段的重要任务。首当其冲便是在近几年解决1000万户的困难住房问题。 “这样一来，房地产市场的运作就要改变。”刘维新说，要改变过去以商品房为主体的思路，将商品房为主体降为第二位，将以住房保障体系列为第一位，这是第二个步骤。第三，住房结构。70-90平米必须达到70%以上，今年的重点是控制住房结构。第四，现在国家的政策从税收、金融，再到土地，都开始升温，打击炒房和住房囤积。在这个大背景下，囤房者当然得抛房，因为如果下一步，税收政策一到位，特别是物业税开始征收，不仅赚不了钱，很可能还要亏钱。“这是他们抛房的一个重要原因。”刘维新强调。 而对于目前同样闹得沸沸扬扬的深圳楼市，刘维新有自己的看法，他认为，深圳有其自身的特殊性，之前房价能涨那么高，这和它的地理位置靠近香港有关，而和香港的楼市相比，深圳的房价算是低的。 “对于目前深圳楼市的情况，并不能由此判断深圳的房价就步入下滑期了，我们不能根据几个月的情况来得出这样的结论。”刘维新说。 “拐点”之谈众说纷纭 “其实，我并不是很赞成‘拐点’这个说法，因为目前不少城市的实际情况并没有反映出房价普遍性下落的趋势。”中国城市经济学会副会长、中国社会科学院研究员刘维新表示。 “2008年呈现出综合需求和供给这样一个现实状况，包括银行和政府方面，在我看来应该是价格平稳，缓慢上升，但尽管有上升，速度会相对来说比较缓慢。”深圳中海地产副总经理张泽林说。 深圳市房地产研究中心王锋指出，2008年由于相关政策的实施，将有效遏制房地产市场的投机炒作现象，2007年房地产信贷的单驼峰增长将会有所改变。 而北京方恒置业股份有限公司常务副总刘明杰认为，在2008年大的宏观经济背景之下，北京的房价应该呈理性的、小幅上涨态势。 中国房地产指数研究院副院长黄瑜：“在一部分刚性需求依旧存在的前提下，今年价格走向会有所上升，但上升幅度不会像2007年那么大。” 全国工商联房地产商会会长聂梅生在公开场合接受记者采访时说：“目前的房价下降属于一种理性的回归，在部分城市存在这种理性的回归我认为是健康的，这也谈不上什么拐点，更谈不上什么三四年以后的问题。三四年以后的房价和现在相比，大跌的可能性我认为是不存在的。总体来说还是稳步地、健康地在上升。” 关于分析房价是否正常，中国城市经济学会副会长、中国社会科学院研究员刘维新有自己的看法。他认为，分析房价正常还是不正常，有两个标准，第一看房价增长是否由投资和投机的因素造成；如果房价增长是因为人民生活水平的提高、城市化的加剧，受居住功能的需求而增加的拉动，就是正常的，这二者有着根本的区别。 我国税收现在开始清算房地产土地增值税，这个清算使得房地产商想转价而不成，这直接打击了炒作。因为一方面要交增值税，另一方面个人所得税也提高了，一切的税加到一块儿之后，没有多少利润空间了。 因此，从社会上来说，应该造成这种气氛：炒房不能获得太大利润，这才能抑制炒房的投机比率，因为房地产是基础产业，是为城市发展打基础的，这个产业不能代表支柱。
刘维新同时还指出，控制房价方面有三个金融措施：第一是银行规定的不准转按揭，从而达到限制炒作的目的；第二是提高买第二套房的贷款利率；第三是千方百计控制信贷。我国这两年银行信贷增长这么快，从某种意义上来说对于房价的推动起到了一定程度的作用。 “要想调控真正起作用，必须有三个到位。一是税收政策必须到位；二是金融杠杆要起到作用；三是土地管理要到位。” “双核时代”来临 历经十年，我国住房体制改革迎来了一种螺旋式上升的回归，构建起市场化与非市场的保障性住房的互补格局。由此，有人把2008年的中国楼市称作进入了“双核时代”。 经济适用房、廉租房、两限房的建设成为2008年中国楼市的主旋律。许多渴望能够圆自己住房梦者或许可以期望，房子离自己是不是越来越近了呢？ “真正需求房子自己居住的主要有四种人：第一是原来城市的子女，到了结婚的年龄，家庭房子比较紧张，需要买房；第二是长年在城市里的农村工作的，有一定的积累，需要在城市买房；第三是新毕业的大学生，需要买房；第四是原住房比较紧张，需要换大房的居民。对于这四部分人的住房需求，住房保障体系和经济适用房这两个渠道配合起来，是完全可以解决的。”刘维新表示。 2007年底国家出台的《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》两项办法以及其后的一系列配套政策，让近几年罩在低收入家庭头顶上的“居者无其屋”的阴云随之飘散。 据统计，2007年国家用于廉租房住房建设资金达77亿元，超过了2006年之前廉租住房建设资金投入的总和。要解决低收入家庭的住房问题，就必须建立有效住房保障机制。在保障性住房上市的同时，也遏制了由于房地产市场化在单行道上的一路狂飙所带来的房价快速上涨的势头。 “我支持政府有住房保障体系，这第一个观点很重要。我们更主张什么呢？补人头而不是补砖头。经济适用房就是给你一块便宜的地，补砖头，然后你再卖得便宜一点。我们主张补人头。”北京科技大学经济管理学院教授赵晓提出。 北京思源房地产经纪公司董事长陶红兵也认为，经济适用房和廉租房总共的合计大概占到了50%，这是一个质的变化，它对房价能起到一个稳定的作用。所以，如果说2007年市场是一个狂热的市场，是一个在台风旋涡中的市场，那么，今后不会有这样的台风了，可能是微风，或者也可能有些寒风。 2008年政府的房地产调控由“主调市场”转向“主调保障”。廉租房、经济适用房大量上市，迫使地产商们开始迈出区域房地产开发的转移步伐，二、三线城市的地产开发已经悄然开始，而这也成为2008年房地产开发的新趋势。 “就中国目前某些一线城市的情况，比如北京、上海、广州的房价，我认为已经差不多了，过度上涨的空间已然不大。从中央这次定出来的城市化方针来判断，中等城市和小城市的房地产得有适当的发展，我过去曾经建议过，有头脑的房地产开发商，要逐步地往下发展，不能光集中在几个一线城市。今后一旦政策到位，炒作就没有空间了。在抛开炒作的情况下，二、三线城市价格的增长，是一种在居住需求情况下的增长，因为目前中国居民工资不是很高，随着经济的发展，二、三线城市的房价有所提高，这是正常的现象，不能单纯把中国的房价和国外来作对比，这毫无可比性。”刘维新强调。 据报道，2008年伊始，中国房地产协会向全国的房地产开发企业发起了“和谐社会、责任地产”的倡议，来自全国200多家大型房地产开发企业在北京签署倡议书，房地产商们纷纷表态，今后会在踏踏实实做好自己企业的同时多多考虑社会责任，力争把2008年创建成为中国地产的民生元年。
