北京 奥运 黄金 鸟巢 中信的奥运“鸟巢”投资路径



“鸟巢”工程盈利前景不容乐观,而承建方前后需投入35亿元,如何确保盈利?

    ■文/易武

  四月的北京,依然有一丝寒意。站在奥林匹克公园新建成的水泥路面,望着眼前即将竣工的“鸟巢”(国家体育场),中信集团前董事长王军脸上却浮现出温暖的笑意。因为,“鸟巢”—这个当年他“钦点”参加投标的项目,就要从构想变成现实了。

  五年前,“鸟巢”项目招标时,中信集团就有意拿下这个项目。不仅仅因为“鸟巢”是2008年北京奥运会的标志性建筑,拿下它,能提升中信集团的企业形象;还因为在中信看来,虽然投入巨大(总投资35亿元),但只要运作得当,这依然是个“有利可图”的项目。

  关键,就在于怎么样去操作了。

  组建企业联合体,拿下“鸟巢”项目

  按照政府对公共项目的招标做法,一般都是采取BOT(建设—经营—移交)的模式。采取这种模式的一个前提是,后续的经营能够有可预期的、稳定的现金流,以收回建设方的投资。但是对于一个体育场,建成之后的经营很难带来稳定的现金流,因而盈利前景不被看好。

  在这种背景之下,北京市政府特别采取了“PPP”(Public-PrivatePartnerships)模式:政府首先对投资项目进行公开招标,然后与中标企业共同投资建设,并且交由企业方经营,最后双方依照协议分配项目收益。一定年限之后,项目产权移交给政府。这种模式,企业不必承担项目的全部投资。北京市政府做出的承诺是,“承担该项目超过51%的投资”。

  按照招标的要求,需要投标方联合几家企业组建“联合体”参与投标。在联合两家企业组建“联合体”(取名“中信集团联合体”)的过程中,中信集团可谓煞费苦心。

  中信找的第一家企业,是北京城建集团(占“联合体”30%股份)。它是北京建筑领域的龙头企业,具有房屋建筑工程总承包特级资质,也是国际225家大承包商之一。

  第二家企业,美国金州控股(占“联合体”5%股份),是一家外资企业。这样做的目的是引入“外资”,以便使将来的项目公司享受税收优惠。

  同时,中信集团以香港注册的子公司—“国安岳强”,作为“联合体”的主要出资方(目的仍在争取税收优惠),中信集团及“国安岳强”加总,共占“联合体”65%的股份。

  2003年9月,在经历两轮招标后,“中信集团联合体”如愿中标,取得了“鸟巢”项目的建造及特许运营权。

  步步为营,争取“游戏规则”主动权

  之后,双方共同组建的项目公司—国家体育场有限责任公司,也如愿注册为中外合营企业,以享受相关税收优惠。在与北京市政府进一步签署协议的过程中,中信集团也步步紧逼,争夺游戏规则的主动权。

  比如,说服北京市政府将出资比例提升到58%(20亿元)。这样,中信集团联合体就只需承担约15亿元的项目建设投资(占比42%)。

  根据协议,中信集团联合体得到“鸟巢”30年的特许经营权。中信集团与北京市政府商定,在这30年内,“鸟巢”如果有盈利,政府不参与分红;如果出现亏损,政府也不补贴。30年后,中信集团联合体要保证把一个设施完好、能够举办国际A级赛事的体育场移交给政府。

  作为进一步的保障,中信集团还与北京市政府签署了一个兜底条款:北京市发改委协调各部门帮助中信集团联合体取得利润。

  但是,如何核算盈利?则成了双方都为之头疼的事情。因为按照现行国家会计准则,体育场作为固定资产,是需要计提折旧的。假如每年计提折旧1亿元计算,那么造价35亿元的体育场30年后就只剩5亿元了。那么,后续30年的经营,就要用30亿元的现金收入弥补这个折旧损失,然后在此基础上多余的收入才能算为盈利。

  如果按此计算,则中信集团要为政府投入的20亿元的折旧额“买单”。这就更加大了项目的盈利难度。这个大问号,作为一个悬疑问题,有待中信集团与政府后续协商解决。

  多管齐下,引导“鸟巢”盈利

  奥运之后,场馆的改造费用大约需要5亿元,每年人员及设备维护成本5000万元(30年总计15亿元),30年下来中信集团的总投入高达35亿元。

  为此,中信集团在开源与节流方面,进行了一系列的规划:

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  首先,配合专家意见,经过设计联合体的大量优化工作,比如通过取消可开启屋顶、减少临时座位等措施,造价在深化设计阶段降到了27.3亿,初步施工阶段继续降至约26亿元。

  第二,在具体设计上充分考虑场馆改造的需要(比如预留各种接口等),为奥运后的商业运营做准备。原本在“鸟巢”整体设计方案中就有酒店、餐厅等设施。奥运后,只需通过简单改造就可投入使用的商业面积达5万平米,可作为超市、电影院或是购物中心使用。

  第三,寻找赞助。“鸟巢”的赞助商由高到低,可以分为冠名赞助商、共建伙伴、供应商等三个层次。中信集团在建设期就开始寻求满足体育场设计要求的实物赞助,用于体育场的建设。这样就直接减少了建设投资以及相应的利息成本,同时还为赛后的运营做了预留。

  第四,加强与国际知名公司的合作,举办大型赛事或文化活动,取得包括包厢收入、门票、广告、场地费等在内的综合收入。

  第五,出让冠名权,收取冠名费。包括场馆冠名权、设施冠名权、运动队伍冠名权等。

  第六,开辟“星光大道”,作为“鸟巢”的旅游景点,取得旅游综合收入。

  

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