爱华网系列专题：《财税管理人员必读：土地增值税清算大成》
第四节应纳税额的计算 一、增值额的确定 土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。 增值额是计算土地增值税的本质所在。增值额与扣除项目金额的比值称为增值率，土地增值税实行四级超级累进税率，增值率越大，适用税率越高。 因此，准确计算增值额非常重要。要想准确计算增值额，需要有准确的房地产转让收入额和扣除项目的金额。在实际房地产交易活动中，有些纳税人由于不能准确提供房地产转让价格或扣除项目金额，致使增值额不准确，直接影响土地增值税纳税额的计算和缴纳。 因此，税法规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税，“房地产评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构，根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。 （1）隐瞒、虚报房地产成交价格。隐瞒、虚报房地产成交价格是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价格的行为。
（2）提供扣除项目金额不实。提供扣除项目金额不实是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。 （3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价格，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。 隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。 提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价格乘以成新度折扣率计算的房屋成本价格和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。 二、应纳税额的计算方法 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是 应纳税额=?（每级距的土地增值额×适用税率） 但在实际工作中，分步计算比较繁琐，一般可以采用速算扣除法计算。土地增值税税额，可采用增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： （1）增值额未超过扣除项目金额的50%。 土地增值税税额=增值额×30% （2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%。 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% （3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%。 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% （4）增值额超过扣除项目金额200%。 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%分别为二、三、四级的速算扣除系数。 下面，我们举一个简单例子并运用两种计算方法来具体说明： ［例1?2］某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额为100万元，请计算其应交土地增值税的税额。 第一种方法（按《土地增值税暂行条例》规定的方法计算）： 第一步，先计算增值额。 增值额=400-100=300（万元） 第二步，再计算增值额与扣除项目金额之比。 增值额与扣除项目金额之比=300÷100=300% 由此可见，增值额超过扣除项目金额200%，分别适用30%，40%，50%和60%四挡税率。 第三步，分别计算各级次土地增值税税额。 （1） 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用30%的税率。 这部分增值额=100×50%=50（万元） 这部分增值额应交的土地增值税税额=50×30%=15（万元）
