爱华网系列专题：《财税管理人员必读：土地增值税清算大成》
第五节土地增值税的征收 一、土地增值税的征收管理 2002年7月10日，《国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》（国税函［2002］615号文件）指出：“土地增值税自开征以来，经各级地方税务局共同努力，在加强征收管理和组织收入方面做了大量的工作，并且取得了一定成效。但由于房地产开发与转入周期较长，造成土地增值税征管难度大，某些地区对土地增值税征收管理产生了畏难情绪，还有一些地区误信土地增值税要停征，而放松了征管工作，造成了应收税款的流失。”为保证税收任务的完成，对认真做好土地增值税的征收管理工作，规定如下: （1）要进一步完善土地增值税的征收管理制度和操作规程，建立健全土地增值税的纳税申报制度、房地产评估规程、委托代征办法等。 （2）对在1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或立项并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，免征土地增值税的税收优惠政策已到期，应按规定恢复征税。 （3）针对当前房地产市场逐步规范，房地产投资商的投资回报趋于正常的情况，各地要进一步完善土地增值税的预征办法，预征率的确定要科学、合理。对已经实行预征办法的地区，可以根据实际情况，适当调减预征率。 （4）要继续加强与房地产有关部门的配合，严格按照财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》（财税字［1995］61号文件），国家税务总局和国家土地管理局《关于土地增值税若干征管问题的通知》（国税发［1996］4号文件），国家税务总局和建设部《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发［1996］48号文件）等联合发文的要求，加强部门之间的配合和协作，共同做好土地增值税的征管工作。 二、土地增值税的纳税地点 土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 “房地产所在地”，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。 在实际工作中，纳税地点的确定又可分为以下两种情况： （1）纳税人是法人的。如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。 （2）纳税人是自然人的。如果转让的房地产坐落地与其居住所在地一致，则在居住所在地税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致，则在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
三、土地增值税的纳税申报时间 （一）一次性付款转让房地产的 土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。 （二）以分期收款方式转让房地产的 对于以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可以根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限。纳税人按照合同约定的收款日期和当地规定的预征率先预交，全部售房款收完后进行清算，多退少补。 （三）项目全部竣工结算前转让房地产的 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税。该项目全部竣工、办理结算后再进行结算，多退少补。这里主要涉及以下两种情况： 1?预售 纳税人以预售方式转让房地产的，对在办理结算和转交手续前就取得的收入，税务机关也可以预征土地增值税。具体办法由省级地方税务局根据当地情况制定。
