爱华网系列专题：《财税管理人员必读：土地增值税清算大成》
（二）土地增值税的清算条件 1?应当进行土地增值税清算的项目
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。 （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。本项规定适用于房地产企业转让在建项目的情况，转让已进入建筑物施工阶段的“在建项目”，应当按“销售不动产”计算缴纳土地增值税。 （3）直接转让土地使用权的。转让土地使用权包括转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，都要进行土地增值税的清算。 （4）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。这是一项常规政策，企业在向工商行政管理机关办理注销登记之前，应当先与税务机关结清所涉及的所有税款，注销税务登记。 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在规定日期内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》，经主管地方税务机关核准后，即可办理税款清算手续。纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，税务机关不予核准，将有关资料退回纳税人，并说明理由。 2?可要求纳税人进行土地增值税清算的项目 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。 开发项目达到上述标准的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算，未转让的部分在实际转让时再进行土地增值税的清算。 （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。此项规定主要是针对有的房地产企业借口整个项目未销售完毕而不进行土地增值税清算的情况，当取得销售（预售）许可证满三年时，税务机关可以要求企业对已经销售的部分进行清算。 （3）省税务机关规定的其他情况。凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应签发《土地增值税清算通知书》并送达纳税人。纳税人在接到《土地增值税清算通知书》之后，在规定时间内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关，进入清算程序。
