爱华网系列专题：《财税管理人员必读：土地增值税清算大成》
〖〗土地增值税清算大成第二章土地增值税优惠政策〖〗国家关于普通标准住宅的规定，具有多方面的作用。 （1）有利于国土资源的充分利用。我国是一个土地资源极度匮乏的国家，十三亿多人口生活在九百六十万平方公里的土地上，而且，人口还会增长，土地不可能增加。这就要求房地产企业在建造房屋时，应当充分利用土地，提高土地的容积率。 （2）合理选择建造户型。在改革开放之前，由于多种原因造成我国居民的住房条件普遍较差。我们现在要解决的首要问题是让广大人民有房住，在此基础上适当改善居住条件。国务院规定建筑面积在90平方米以下的小户型房屋，要占总面积的70%以上，把普通标准住宅的单套建筑面积控制在120平方米以下，除对房地产公司在税收上有区别之外，在购房人的税收上也差别对待。这就可以解决大多数人的住房问题。 （3）可以有效地控制房价。20世纪90年代之后，随着房地产业的兴起，这个行业成为暴利行业。有的开发商捂盘惜售、哄抬房价，老百姓怨声载道。为了抑制房价，国务院在房价上作出限制性规定，在税收上，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。超过20%的，就全部增值额征收土地增值税。这样的政策对房价的控制作用是非常明显的。而且，土地增值税条例规定有四挡税率，开发项目的销售利润率越高，增值率越大，适用较高税率，征税较多，因此，企业不要盲目提高售价。 ［例2?1］2006年，某城市为了解决居民住房问题，经过市政府办公会议决定建造一个“和谐乐园”小区，占地面积10万平方米，建造经济适用房和普通标准住宅。经过竞标，富达房地产开发公司中标，支付土地出让金10 000万元，规划办要求容积率不得低于1?1。富达公司经过两年开发建设，建造总面积120 000平方米，房产开发成本26 400万元。经过市场预测，并征得市政府同意，每平方米售价为5 100元。当地规定城市维护建设税税率为7%，教育费附加为3%，营业税税率为5%，而扣除项目金额等于1?3倍的建造成本加上营业税及附加，计算应交纳的土地增值税。 ［案例分析］ 开发总成本=10 000+26 400=36 400（万元） 销售收入总额=5 100×120 000=612 000 000（元） 扣除项目金额=61 200×5%（1+7%+3%）+36 400×130%=50 686（万元） 增值额=61 200-50 686=10 514（万元）
增值率=10 514÷50 686×100%=20?74% 应交土地增值税=10 514×30%=3 154?20（万元） 如果,富达房地产公司降低售价,假设每平方米售价降到5 000元，土地增值税的缴纳就会发生较大的变化。
