爱华网系列专题：《财税管理人员必读：土地增值税清算大成》
第三节个人转让房地产的税收优惠 一、关于个人转让住房免征土地增值税的免税优惠 《土地增值税实施细则》第十二条规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税；居住未满三年的,按规定计征土地增值税。 税收政策对个人转让住房是否征收土地增值税，先要区分是消费性购买还是投资性购买。为了限制炒买炒卖房地产的行为，对投资性购买房地产的行为要征收土地增值税，而对消费性购买房地产则可以不征收土地增值税。税法按照居住年限来区分消费性购买或投资性购买，是否征收土地增值税以五年为限，居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。 但是，在制定实施细则时，对普通标准住宅的认识还不是很明确，所以，对个人转让的“自用住房”没有区分房产类别。财政部、国家税务总局在《关于调整房地产市场若干政策的通知》（财税字［1999］210号文件）中，区分了普通标准住宅和非普通标准住宅，并规定，对居民拥有的普通标准住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 二、关于个人互换住房的免税优惠 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］048号文件）第五条规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 这里要强调的是，个人互换住房应当向住房所在地的主管税务机关进行申报，请其核实，而不应拒不申报。
第四节企业兼并、投资联营的税收优惠 一、企业以房地产投资联营的税收优惠 财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］048号文件）第一条规定，对于以房地产进行投资联营的，投资联营一方以土地（房地产）作价入股或作为联营条件，将房地产转让到投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。 鼓励投资联营发挥企业现有资源的作用，减少下岗人员是我国的一项重要政策，对以房地产作价入股或投资联营，在投资联营过程中因为资产评估而发生的增值额，暂免征收土地增值税，接受投资联营企业再转让这些房地产时，应当就“增值额”征收土地增值税。这里有一接受投资联营企业再转让房地产时，如何计算扣除金额的问题。笔者认为，投资方在投资过程中，对于投资资产评估价格与会计账面价格的差额已经计入当期损益，征收了企业所得税，接受投资企业可以按照评估价格入账，计算资产的成本。但是，由于房地产的增值额免征了土地增值税，没有完成土地增值税的计税基础，所以，接受投资联营企业再转让房地产时只能按照房地产在投资方的账面原值作为扣除基数，不得按评估价格作为扣除基数。 为了控制房地产行业投资的过快增长，对于以房地产作价入股投资到房地产开发企业的，财政部、国家税务总局作了例外的规定。财税［2006］21号文件规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字［1995］48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定。 此项规定又涉及房地产开发企业对外投资，房地产开发企业以其“建造的商品房”进行投资或联营的，要征收土地增值税。但是，没有规定房地产开发企业以土地使用权作价入股进行投资联营征收土地增值税。一般原则是，税法没有作出征税规定的，就不应当征收土地增值税。税法没有禁止的即是允许，这就使房地产开发企业以土地使用权作价入股进行投资联营征收土地增值税没有法律依据。也就是说，房地产开发企业以土地使用权作价入股进行投资联营的，可以免征土地增值税。
