爱华网晓杰 “保增长”，如今已成为中国上上下下共同关注的焦点话题。但怎么“保”，如何“增”，却是一道难解的课题。 核心的问题，就在找到制衡和影响当前经济发展全局的“关键点”。大力发展国民住宅产业，实现住房消费倍增，可以也能够成为这几年实现“一保一控”经济战略的重要支点。 所谓“国民住宅产业”，就是根据我国现有的经济发展和城镇居民生活水平提高的迫切而现实的需要，依据世界各国国民住房水平发展的客观规律，按照全面建设小康社会的历史要求和城市化高速发展的客观规律，以超常的规模，大力发展使普通国民买得起、住得好、可以实现住房消费倍增的公众住宅产业。 按照国际惯例，这里的“买得起房”有严格的量化要求，既居民最多只需支出6年家庭全部收入，即可买到一套体面的小康住房（房价收入比在6以内）。需要特别强调的是，“普通人买得起”是国民住宅最重要的特征。 “买得起”的国民住宅年可创造四分之一GDP 众所周知，开发商模式下的高房价使住房消费成为少数高收入者“高消费”，作为城镇居民最大消费的住房市场只能启动正常市场量的四分之一左右。 如何激活另外的四分之三市场，使市民最反感的住房问题在得到化解的同时，成为推动经济发展的最大的“消费动力”，就成为一个绕不过的双重课题。 和现有房地产市场不同，国民住宅产业最重要的特征，首先就是它使住房消费重新回归到应有的“全民化”。它的最大使命，就是要使绝大多数国民买得起房，解决城镇居民的民生第一难；第二，它所代表的住房水平又是适度的，与国家的土地资源和民众的收入水平相吻合。按照建设部几年前定下的城镇居民的“住房小康”标准，就是“到2010年人均30平方米 ，到2020年人均35平方米 ”（建筑面积）。
那么，大力发展国民住宅产业，究竟可以给中国的经济发展带来多大的机遇呢？ 按照2006年由国务院批准印发的《人口发展“十一五”和2020年规划》预测，到2020年我国的城镇人口将达到8.7亿。届时要实现“人均35平方米”的住房小康目标，全国城镇居民住房的总拥有量就必须达到304.5亿平方米。 而到2007年底，根据统计局和建设部的相关资料统计和推算，我国城镇的现有居民住房总共才有的104.35亿平方米。两者之间相差高达200亿平方米。如果加上城市的改造拆迁，每年全国城镇居民住房还要减少2.5亿平方米左右。也就是说，今后13年全国每年总共要净增232.5亿平方米的城镇居民住房，相当于每年新增17.88亿平方米。 而由于现有住房模式的制约，包括非市场化的住房供应，全国城镇在2005年和2006年竣工的住宅建筑面积分别为66141.9万平方米和63046.9万平方米，2007年估算不会超过7亿平方米。这和住房小康所要求的每年必须完成17.88亿平方米城镇住房总量相比，整整相差了10至11.58亿平方米（中间数为10.75亿平方米）。造成的原因不是开发商供应不够，而是老百姓买不起。全国为此每年都会在需求旺盛情况下出现数千万、甚至上亿平方米卖不出去的“空置房”。 危机也是机遇。如果我们用国民住宅产业的住房发展模式来替代现有的开发商高价暴利的住房模式，“激活”的将不仅是每年净增加的10多亿平方米的城镇居民住房，更重要的，是在这背后所蕴藏的潜力巨大无比的发展机遇。 让老百姓买得起的“国民住宅”，就是把房价收入比控制在3－6之间。我们以上限标准的6年收入、户均为三口之家以及国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据，得出的结论就是： 买一套90平方米（人均30平方米的初步住房小康指标）的国民住宅均价应该为248148元。也就是说，让老百姓买得起房的国民住宅的平均房价，每平方米只有2757.2元。 如果以每年发展10.75亿平方米的国民住宅计算，这就意味着仅新增城镇居民住房一项，全国一年新增的GDP就可高达29639.9万亿元。 参考学界常用的世界银行的数据模型（既每销售100元的住宅，可带动130－150元的其他商品的销售），考虑中国消费力相对较低的现实，我们以每100元的住房销售仅带动120元的其他商品销售的标准来计算，就可以发现： 我国如果一年新增10.75亿平方米的国民住宅，住宅产业及它所带动的其他相关产业（如建材冶金、家庭装潢、电器设备、市政配套、交通物流和商业服务等）拉动起的新的增长点可高达6.5万多亿元，相当于2007年全年国内生产总值的四分之一（2007年为246619亿元，它可占到26.36%）。 激活住房消费倍增一举多赢 也许有人会问，如此大规模发展国民住宅产业，是否会引发住房的“超前消费”，产生和过度、重复投资一样的“伪增长、负发展”的“不良反应”？中国城镇居民的住房需求，是否真的有这么大？ 这里最重要也是最基本的，就是要厘清我国城镇居民住房上的基本数据。根据国家统计局和原建设部的统计，到2007年底，全国有城镇人口59379万人，全国城镇实有住宅建筑面积在104.35亿平方米左右。以此推算，到2007年底，全国城镇的人均住房面积就是 17.57平方米。 这就是中国城镇居民住房的真实水平。需要说明的是，它和原建设部所宣传的我国城镇居民的住房水平已达到人均28平方米有很大的差别。之所以这样，一是原建设部把这5年城市拆迁改造中早已拆除和不存在的房屋继续统计在现有的城镇居民住房面积的总量内。仅此一项多算的住房面积，保守估计就高达15亿平方米左右；第二，它借只统计“户籍人口”的名义，大大压低城镇的实际人口（而对买房者是否是“户籍人口”从不进行分类）。 按照世界各国住房发展的规律和惯例，国际上通常认为有两个住房发展的高峰期：人均住房建筑面积达到35平方米 （约为户均100平方米 ）之前和人均收入达到了1000－3000美元的区间时。可以说，中国这几年已经步入了这两个住房发展高峰期的双重作用的共同区间。 我国“农村人均住房面积”由2001年为25.7平方米 提高到2006年的30.7平方米，每年增长1平方米的事实就证明了这点。但由于我国城镇推行的是“重商轻民”的开发商模式，房地产的高价和暴利大大压制了普通市民的住房消费，我国城镇居民住房出现了不进反退的逆反局面。 正反两方面的经验和教训告诉我们，只要选择了正确的住房供应模式，以民为本，中国城镇居民的住房消费需求和市场的发展，一定会以前所未有的空前速度超常发展。 根据国家统计局的调查，早在2002年我国城镇居民家庭财产仅房产就占到了47.9%（为10.94万元）；推算下来，经过房价这几年的暴涨后，现在的房产已占城镇居民家庭财产的四分之三左右。这意味着启动普通市民的住房消费，就等于激活了占中国人口45%、消费力占全国75%左右（全国县及县以下消费占三分之一）国民的四分之三消费。 经过计算可以得出，如果以超常的速度大力发展国民住宅产业，尽管全国城镇为普通人提供的商品住房平均房价降低了近三分之一（2757 / 4000），另外四分之一的商品住房房价不变，中国的房地产业不仅不会降低它对国民经济的拉动作用，反而使其对GDP的贡献率提高144%以上。 实际上，发展国民住宅除降低房价激活住房消费外，还可大大强化其他方面消费的正常发展。正是高房价的压迫，使民众丧失了越来越多的“机会消费”。这也是造成中国经济的“三驾马车”之一的消费无法正常启动的重要原因。 而一直以来靠盲目扩大公共基础设施上过度投资和行业重复建设所派生出来的“高度投资依赖型”的“增长模式”，已在发展的实践中呈现越来越大的负面效应。“高投入、高消耗、高污染”不仅使投资效率日趋低下，而且超常投资下的回报过低和信贷回收问题，极易引发金融风险和经济危机。 除了“投资型增长”难以为继外，今年以来全球出现的金融风暴和经济危机，也使作为“世界制造基地”的中国出口业深受影响。一些行业的“世界级工厂”倒闭和今秋广交会客商和订单的双双下降，预示着今后的“出口型”的推动作用将显著下降。 在投资和出口双双增长乏力的情况下，以拉动内需为“主攻方向”的发展模式就显得尤其重要。 一年可提供3800万新增岗位 就业问题在我国现今发展中一直是一个极为重要的社会问题和民生问题。据介绍，我国城镇每年新增的就业人数高达3200万人（2400万城镇新增和失业人口＋800万农村转移劳力）；但城镇每年可以提供的就业岗位，仅仅只有1200万人（如果去掉一些“数据干扰因素”，实际提供的岗位数可能还要少）；这中间无法安排解决就业问题的社会劳力，高达2000万人。 如何解决这2000万人的“出路问题”，就成为“一项极为艰巨的任务”。而发展国民住宅产业，就为解决这个“民生之本的大事”找到了现实的出路。 首先，根据国家统计年鉴，再考虑到一些建筑企业采用未注册的临时工等因素，2006年全国每个职工人均一年可完成房屋的竣工面积50平方米左右。以此推算，一年的新增10.75亿平米的住房，就可新增岗位2150万人。 第二，由于住房产业带动配套的，有很多是家装物业、市政配套和商业物流等劳动密集型的第三产业，它们的劳均GDP一般比较低。我们以亿元GDP可以提供500个就业岗位、劳均GDP为20万来推算，国民住宅带动相关产业的3.3万亿元GDP增量，可以为1650万人提供就业岗位。 把以上两者相加就可以得出：发展国民住宅产业一年就可以提供新增就业3800万人。这不仅可以为当前闲置的2000万劳力提供了新的就业岗位，而且更可以为由于订单的大量减少、出口型经济放缓可能带来的千万计的新增失业人口，提供了新的就业出路。 目前，经济发展模式中对“投资型和出口型”的过度依赖，已经在就业形势中显现出来，局面也日趋严峻。而国民住宅产业的兴起和超常发展，正好为这两个方面的失业人员，提供了“转移”和再上岗的空间。 另需指出的是，和国民住宅产业带来的这3800万新增就业岗位具有同样意义的，还是国民住宅产业新增的就业岗位和当前失业者状况有很大的匹配性。像住房建筑业及相关的配套产业，基本上都是劳动密集型的产业。这些行业大力发展后所新增的就业岗位，恰恰是现在劳动力市场冗余的、文化知识水平不高及体力型的、从农村转移到城市的打工者或城市中劳力型的下岗工人。他们的就业和转型的成功与否，不仅关系到就业率的提升，而且更关系到中国城市化转型期社会的平稳过渡和就业分布的均衡。 除此之外，如果我们的住房政策顺应我国城市化的高速发展，实现城乡的统一规划，让4亿多的新市民就可以在城乡住房保障一体化体系下，通过宅基地的整理，置换为城乡的国民住宅，还可集约节省出七八千万亩的“新增土地”。同时，通过理顺住房消费，还可化解消费资金“过剩滞压”引发的资本市场危机。 实际上，用大力扩大住房消费来迅速拉动经济增长的做法早已有之。二次大战后，不管是战胜国的美国英国，还是战败国的德国等，都是采用超常发展国民住宅的方法来快速启动经济。 我国改革开放的总设计师邓小平早在1980年谈到长期规划时指出：建筑业和住宅是“一个重要产业部门”，“总之，就是要从提高经济效果、增加人民收入方面考虑问题，要按这个精神搞长期规划，这是个最大的问题。” 改革开放30年后的今天，我们同样也到了一个“重新规划”的时候。小平当年强调的“提高经济效果、增加人民收入”的精神在今天看来意义不凡；今天中央所提出的“保增长、控通胀”更是和小平的思想有着异曲同工之妙；而大力发展国民住宅产业，则为这些一脉相承的治国执政的理念提供了最好的落脚点。
