爱华网——访北京天瑜旺地商业投资顾问有限公司首席顾问徐勇
引言：随着国家加大对保障性住房的投入，房地产炒作的风险会越来越大，开发商的利润率也会下降，各路房产“炒金”龟缩到银行和高利贷中，而国家政策促成的市场供量的增加必然会使房产市场价值重新定义。
文／李波涛 波涛：房地产行业对国家经济发展贡献如何？ 徐勇：房地产行业是中国的支柱产业，这并不奇怪，这种情况在那个国家都是如此。但是作为投资性消费，房地产对GDP的影响，主要是产业链的影响，如地产行业会影响到钢铁、水泥、装修和家居等行业。但另一方面地产行业会拖累消费行业，普通民众用贷款买房子，就会牺牲很多幸福，因为很多日常的消费就会很计较，消费需求等真正的内需就会增长缓慢，而这对国民经济是不利的，并且房地产行业是高污染行业，会占用耕地，产生很多固体垃圾和废热能等，房地产行业对国民经济有很大负担，因此应该交更多的税。 波涛：您会选择贷款买房然后交月供做“房奴”吗？ 徐勇：房地产投资占到中国投资的很大比例，房地产行业对其他行业有不好的地方。但消费是服务性的持久行业。而房地产类的购房者承担很大的压力，生活品质也会下降，贷款买房并不会提高自己的消费质量，因此我不支持贷款买房，背负一辈子的“房债”。 波涛：怎么看待国家的安居房和保障性住房？ 徐勇：中国会在安居房和保障房加大力度，从而更好地解决住房问题。在以前的福利房阶段，在大中城市，单位会分配房子给员工或廉价出售，如我的一套房子，面积104平米，11万就买下了，现在出售的话能卖到180万。这些受益人群主要是大中城市的原住居民，这部分人占全民人口10%都不到。比较而言，现在很多来城市务工的人和很多年轻的大学生的住房压力就比较大， 住宅应该恢复他本来的面目，即居住的价值。因此政府的这个保障住房和安居住房措施是很好的。保障性住房进行需求分流，有改善住房的，有租住住房的，而不是把住房看着类似金融产品进行炒作，这样才能更好地稳定房市。 波涛：怎么看待市场的降价行为？ 徐勇：当前的降价是一种市场的纠正和再平衡，随着国家加大对保障性住房的倾斜投入，房地产行业的利润会越来越薄，这个市场和原来不一样了。以前有一个楼盘就会有很多人炒作，而现在就没有那么容易，炒房的风险越来越大。市场本质是价格和供应量的问题，2007年需求大，供应少，房价单线上升，就会吸引很多的投资客。而保障性住房提高了量的供应，必然会抑制价格的上升，也间接打击了房产投机。 随着改善性住房的盛行，拥有多套住房的人会把空闲的房子出租，而这就会解决来北京务工和就业的人的住房问题，并不一定每个人都要买房，全民购买城市住房是不现实的。 波涛：中国的房价高不高？ 徐勇：单纯判断房价没有价值，最终还是要看收入，看房价收入比。比如欧洲，普通欧洲人月收入3000欧元左右，而在欧洲，一套100平米的房子，挂出的价格也是80万欧元。这样算下来，北京人在北京买套房子和欧洲人在欧洲买套房子面对的压力是基本一样的。 现在讨论房价是否探底不是问题，关键看收入是否保持增长，中国经济是否能够保持高增长。而中国政府也倾向给民众高一点的收入，政府拿到的财政收入会更加注重分配。中国有很多物资如石油和粮食价格和国际不接轨，是因为中国的居民收入和国际不接轨。 波涛：怎么判断未来的房价？ 徐勇：房价有硬性成本在里面，如水泥、钢筋、土地、红砖和人工等成本，因此随着中国人工等成本的逐渐上升，长期来看，房价是上涨的。并且这也可以解释为什么今年房价降价并不猛烈，因为有硬性成本在里面，没有人愿意赔钱卖房，如耕地保护的要求，土地供应紧张，政府的地不愁卖的。从这个角度看，房价下降更多是利润的下降，像2007年高达30%以上的利润在今年是很难达到的。像1998年到2007年，由于房价的上涨和资金成本的低廉，房产开发的利润是很高的，很少有低于30%利润率的项目。 波涛：怎么看待“团购”？ 徐勇：买房不能像买菜那样图便宜，“零首付”和“团购”只是一种营销的手段，这些促销措施不应该成为理性购买的理由。理性的人应该根据自己工作的需要和个性需求判断区域及楼盘。 波涛：炒房客的资金“隐身”到了哪里？ 徐勇：据我了解，炒房客的“炒金”大多进了银行或进行高利贷放贷。高利贷放贷一般为短期的，高利息的，一般不会超过一个月，并且需要担保。
徐勇 北京天瑜旺地商业投资顾问有限公司首席顾问 前北京华联集团投资控股有限公司常务副总裁
