爱华网文/闫旭东 随着紧缩货币政策基调的确定，房地产市场出现微妙的局面，个别地区出现量价齐跌的现象。在深圳，由于房价随下跌过快，高价购买的房子其价值已经低于偿还的贷款数量。一些业主选择把房子扔给了银行，他们也不再偿还贷款。在这种背景下，作为与房地产业息息相关的银行将会面临哪些风险呢？ 房地产市场并不悲观 土地市场作为一级房地产市场，其影响将会在整个房地产市场进行传递。购置面积与完成开发土地面积一定程度上代表了实际的土地供应情况。 自2004年以来，全国土地购置面积基本维持在40000公顷，尤其是2007年一度超过了这一数字，同时完成开发的土地面积也逐年增加。 2007年底以来，某些地区出现了土地“流拍”现象，这似乎暗示了土地市场出现“拐点”。但从全国范围分析，2008年前五个月的土地购置面积为14000公顷，开发完成土地面积为10000公顷，与去年同期相比，分别增加了13.7%和4.3%。另外，从土地市场交易价格指数分析，2007年第四季度土地价格增幅呈放缓趋势。总的来说，2008年第一季度土地市场价格与去年同期相比仍呈上升态势。 商品房供求状况一直是人们关注的焦点，因为这是体现房地产价格走向的决定性要素之一。 2007年，很多地区的房价高速上涨，主要原因在于供不应求。从全国范围分析，自2005年至今，房屋销售面积均大于房屋竣工面积，这说明商品房供求总体状况仍是偏紧的。
不可否认，在局部地区确实出现了供过于求的态势，比如深圳、广州等地。北京自2007年底开始直至2008年5月份，其商品住宅销售面积一直小于其竣工面积，也出现了暂时性的供过于求。究其原因在于，不明确的政策造成了消费者信心缺失，进而纷纷观望，减少和延后了需求。还有一点需要注意的是，2008年销售面积呈负增长，而施工面积和竣工面积却保持了两位数的增长。 关于商品房价格的统计数据有很多，甚至于存在相互矛盾的数据，这也是房地产统计一直存在的问题。我们采用发改委发布的“全国及70个大中城市的房地产销售价格指数”，这一指数综合了多种类型的房地产，可以将其作为整个房地产市场价格的描述。 全国房屋销售价格指数在2007年保持了较快的增长，进入2008年出现增速放缓的趋势，与去年同期相比，涨幅一直保持在10%，而环比则基本与上月持平，涨幅仅为1%-3%。比较北京、上海、广州、深圳、无锡几个城市的价格指数，可以发现，深圳的价格指数下降最大，2008年1月的价格指数已经低于2006年初的水平，但价格指数仍然大于100。这说明，此时的价格还是高于去年同期的水平的，但毫无疑问环比已经出现了大幅下降。广州也是如此。但这两个城市房屋价格的变化仅是个案，不能就此断言中国的楼市已现拐点。 房地产业作为宏观调控最直接的对象，这个市场也呈现出“政策市”的特点。 1998年至2008年的十年间，房地产相关政策出台密度之大，反映了国家对该产业的重视程度之高。每次政策出台既反映了市场在不断走向成熟，也同时反映了市场依然不够成熟，有关部门在该领域的调控经验依然不足。2005年稳定房价，2006年调整供应结构，2007年大力发展保障性住房，2008年稳定市场，这些都体现了“政策主旋律”。自2008年以来，由于公众对政策取向的不确定，导致其持币观望，这也是房地产市场进入调整阶段的主要原因。 针对全国范围的分析，从土地市场到商品房市场，尽管交易量有所下降，但是价格并未出现大幅下跌的现象，个别地区出现的量价齐跌现象仅是个案，不能断言全国的楼市都出现问题了。大众对调控政策的不确定性，出现了信心缺失而引起的观望，这是成交量下降、楼市进入调整阶段的最主要的原因。 断供不会促使政府救市 房价波动，导致银行出问题的关键环节会是什么呢？从中国人民银行2008年一季度货币政策报告来看，到2008年3月底，全国商业银行人民币贷款余额为27.4万亿元，商业性房地产贷款余额5.01万亿元（占整个国内银行体系贷款总额的17%），其中房地产开发贷款余额1.8万亿元（占整个国内银行体系贷款总额的6%左右），个人住房按揭贷款余额为3.13万亿（占整个国内银行体系贷款总额的11%左右）。这说明，房地产开发商银行信贷的风险、个人住房按揭贷款的风险以及物业抵押物的风险在银行风险中占有相当的比重。 2005年以前，其他资金来源占房地产开发资金的比重最大。如今，国内贷款的份额有所增加，利用外资的份额基本在1%左右，自筹资金所占份额大约在20%左右，其中主要是房地产企业的自有资金，其他资金所占份额有减少的趋势。 实际上，房地产开发资金来源中，其他资金来源主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付30％计算，企业自筹资金中有大约70％来自银行贷款，“定金和预收款”也有30％的资金来自银行贷款，以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在55％以上。 目前，房地产开发商银行贷款处在两难的境地，一方面金融政策调控加大了其借贷的成本，另一方面购房者的观望增加了资金回笼的难度。可见，房地产开发商贷款风险是地产金融资金链的关键环节。 央行深圳中心支行在6月上旬公布的深圳金融机构5月份经营数据里承认，深圳个人住房不良贷款率有所上升，5月份深圳银行个人房贷的不良贷款率比去年末上升了0.04%，至0.58%。 如果银行严格执行首付30%的政策，房价跌幅在30%以内不会引发银行大量呆坏账。只要房地产市场对银行没有造成太大冲击，不会通过金融链条波及太多部门，更不会影响宏观经济走势。如果首付比例更高，出现断供现象会更少。因此，我们预计房价在3成跌幅以内，政府出手救市的可能性不大。 可以说，如果房价向下调整，不仅会导致房地产抵押物的价值下跌，也会导致土地价格的下降，进而放大银行信贷的风险。就目前的情况看，房地产开发贷款的主流是土地抵押贷款。而土地价格迅速下降，必然会让土地抵押物价值下跌。这不仅把银行信贷风险完全暴露出来，也会把银行信贷风险无限放大。比如，如果一块土地在高位时评估市值为1亿元，银行风险定价为60%，这样，房地产开发商就能够从银行获得贷款6000万元。但是，当土地的价格下跌50%时，这块土地的抵押价值只是5000万元。这时，银行的信贷的风险就完全暴露出来。这既是房地产开发商把银行捆绑在一起的理由所在，也是目前一些国内商业银行开始减少房地产开发贷款的原因。 住房抵押贷款是国内银行体系面临风险较高的一部分。如果以3月底人民币贷款余额27万亿计算，住房作为抵押物的贷款所占比重为50%估算，那么，就有13万亿以上的贷款处于房价下降的风险100%中。但是，这部分住房抵押贷款，如果是2007年以前的抵押贷款，风险会低一些，风险高的只是在2007年以后的抵押贷款，估计在一万亿左右。 紧缩的货币政策是当前开发商面临的问题之一，但并非是一个普遍性的致命问题。国内十大上市房地产公司，虽然都有不同程度的降价、促销，但还是完全有利润产生的。地产商自比为“猪坚强”是有其道理的，只是这头“猪”可能会从300斤饿到100斤。如果在降价的同时市场信心还是不能得到恢复，那势必将引发行业内部的资源整合。 银行参与房地产的模式 开发、建设、经营、从管理的程序上讲，房地产开发一般分为五个阶段，即项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 项目决策阶段主要是指房地产项目可行性研究阶段，通过对项目整体进行分析，对其经济、技术、财务可行性作出判断。在这一阶段，银行不会直接参与其中，但编制投资计划、进行财务评价时，会对融资进行安排。那么，银行此时可能已经被牵涉其中了，即使只是开发商自己的意愿。 建设前期准备阶段主要是取得土地和办理相关手续的阶段。在这一阶段中，取得土地是房地产投资中相对比较大的投入，约占项目开发成本的35%-40%。因此，在这一阶段将涉及到融资的问题，银行贷款作为常用的融资形式，通常是开发商的首选，银行由此介入了房地产开发的一级市场——土地市场。 建设阶段是房地产项目的具体建造过程，在这一过程中将会涉及大量的资金投入，此时开发商的融资模式多采用开发项目贷款的方式，并以其在建工程抵押进行贷款融资，银行将在这一过程中参与到房地产开发过程中，介入了房地产的二级市场——商品房市场。 房地产销售阶段则是房地产开发商回笼资金的过程，如果存在抵押，开发商首先进行解押，然后预售或现售。在这个过程中，对于住宅类房地产项目，无论是预售还是现售，其常见的形式是提供个人住房按揭贷款。在这个过程中，银行则是通过为购房人发放贷款的方式参与到了房地产的二级市场——商品房市场。 在交付使用阶段，如果房地产项目为经营型物业（商业或办公等），开发商可以选择通过出租等方式自行经营物业。在这一过程中，如果企业自营需要融资时，开发商同样可能选择用经营型物业贷款，这一模式类似于开发贷款的融资模式，都可以归为房地产开发商的银行信贷。 此外，在二手房市场，由于业主的融资需求，同样存在以房地产作为抵押担保进行融资的方式。那么，银行通过抵押贷款的方式参与到了房地产三级市场中——二手房市场。可见，尽管银行不直接参与二手房的交易，但却成为二手房交易的资金主要提供者。 总结上述过程，银行通过融资的形式参与到土地市场（房地产一级市场）、商品房市场（房地产二级市场）以及二手房市场（房地产三级市场），并在各个不同的阶段，通过与不同的主体融资参与房地产市场。总的来说，银行参与房地产市场模式可以归纳为房地产开发信贷模式、个人住房按揭贷款模式以及物业抵押贷款模式。
