爱华网采访.撰文＝白鹤
过去有个讲究，“生在苏杭，葬在徽州”，徽州的风水很好，上海、杭州离这里又很近，而这些地方的墓地非常紧俏，在徽州做墓地一定有需求。 开发商因为生意难做改行养猪当“猪倌”，一时间沸沸扬扬。“要么转型，要么破产”听起来虽然有点危言耸听，但是连碧桂园也在内蒙古投资30亿元，涉足“煤制油”项目却是事实。据不完全统计，在不到一年的时间里，已经有超过30家的上市房企将资金投入能源业，涉及金额以百亿记。 形形色色的转型是地产行业一种无可奈何的自救，“你该养猪就养猪，你要淘矿就淘矿，这很简单。如果我做不下去也只能做我能干的事情，这很正常。”中坤投资集团的总裁焦青对同行的选择很理解，不过他的理解更从容，“这几年如果我们没有旅游的话，现在出去做一些别的行业真是有可能的。但是我认为他们是被迫转型，应该尽量做到主动转型。” “反正我们是不会去养猪的”，焦青笑言如斯，这是因为中坤手里现在没有一块烫手山芋，“我们没有拍过一块地，在地产火的时候也没有拍过。今后的发展重点是旅游地产。”中坤已经开始受益于多年前播下的种子，正怡然享受“转型的果实”，此时焦青说这些话总是有几分先见的资格。 棋先一着：从住宅突围出去 “如果我现在拿的全都是住宅的‘热地’，我估计也要卖地呀。如果卖的太高，恐怕还卖不出去，现在大家钱都紧。”焦青能这样轻松调侃，完全是因为“站着说话不腰疼”，他在采访中几次都表示出一种感恩的庆幸：“好在我们现在手里的住宅项目都卖完了，大钟寺广场的商业项目也接近尾声，今年开业就可以回现金流了。” “前几年，住宅市场很好，大家都在抢着做的时候，黄总就提出要‘从住宅突围出去’。说实话，连我自己也有点不太相信，这么好的市场怎么能退出来呢？但是我们相信董事长的判断。”据焦青介绍，中坤地产的标志性住宅项目“长河湾”销售最好的时候，一天曾经涨过四次价。但就是这样的市场，让“掌门人”黄怒波立即警醒，要员工“慎重对待长河湾的热销”。 中坤集团董事长黄怒波曾公开表示过“住宅市场很乱，”焦青对“乱”的解读是竞争混乱激烈造成的市场无序。在房价疯狂攀升的时候，有钱人都扎堆地产，连做粮食的也做地产，因为壁垒小，门槛低。那时候1000万注册资本的公司就能做地产，3000万就能开发大项目，这个钱对很多企业来说并不是可望不可及，特别是前期可以滚动投资，分期开发，以小搏大。“现在根本做不到”，焦青认为，大家蜂拥而至一个市场的时候，可能就有问题。好像股市一样，全民炒股的时代值得提防，“所以我和黄总一分钱股票都没有。我就是喜欢不动产。”他现身说法。 黄怒波提出来“要从住宅突围”，也是看到了商业项目的前景。商业项目比住宅有持续发展的潜力，不会“昙花一现”。2003年销售长河湾住宅项目时，焦青已经开始运作大钟寺项目。尽管前期很多人反对，焦青还是坚持完成了这个被他看作是地产顶级业态的复杂综合性商业项目。 事实证明他是对的。“现在很多机构看重我们的项目，都争着谈长期合作的事情，因为项目建成，风险最大的时候过去了。投资35个亿，现在招商引资已经过半，如果我现在要签约的话也都能租出去，只是租得好坏，租金合理与否的问题。”焦青为大钟寺国际广场还留有余地，准备引进的主力店有王府井百货，家乐福，国际影城等，明年春节之前这些都将完成。 顺势而生：墓地是旅游衍生的一个产品 其实中坤首先实现"资源差异化经营"理念的不是商业项目，而是旅游地产。 10年之前，黄怒波就看中了黄山宏村的旅游价值，可是当时董事会一致反对。“那个项目说实话大家觉得好是好，但是太偏远了，当年日本鬼子都没打进去，”焦青谈起当年那场争执仍饶有意味，“大家还叫我去劝黄总”。 在中坤介入这个项目之前，宏村的门票收入只有17万元/人。不过五六年之后就看到收益了，现在光每年门票的收入就几千万。而村民1500余人每人每年的门票分红也从10块涨到了去年近3000块。 这一切都得益于2000年中坤帮助黄山宏村，击败了周庄、桐里，申报世界文化遗产成功。据焦青介绍，宏村前期开发投入只有几百万，分期滚动投资之后，有的收益就地再投，三星级酒店，100多栋别墅作为度假设施都已建成。五星级酒店今年10月就要开业。与此同时，中坤还捐赠七八千万恢复修建了附近一座唐代寺庙。 “有山有水还有寺庙，很适合做墓地，符合殡葬的传统文化。”焦青表示有些媒体报道他们只做墓地是不准确的，墓地的开发是黄山宏村项目顺其自然的一个衍生品，与之恰好相配的配套设施。“过去有个讲究，‘生在苏杭，葬在徽州’，徽州的风水很好。上海杭州离这里又很近，而这些地方的墓地非常紧俏。黄总当时判断这肯定是一个稀缺产品。”焦青认为墓地的开发延续了中坤一贯的差异化战略。 不仅如此，中坤开发的墓地产品还引入了高科技因素。首先设计有防盗功能和很好的安保措施，在骨灰周围可以放置逝者生前喜欢的物品。其次，墓碑系统有多媒体功能，能够播放逝者的生平事迹照片。服务更周到的是，墓碑系统还能实现网络直播，如果晚辈在外，清明不方便回来，通过这里的直播就可以看到一切，远在他乡纪念祖先。 这样的墓地要怎么收费，焦青并未透露，只是明确表示该项目自2004年开始启动，现在接近尾声，10月可以销售，首批推出的约上千地块。墓地的主要销售目标是海外华人等群体，既为逝者服务，也希望带动生者回乡招商引资，受到当地统战部门的欢迎。 游刃有余：今后转型旅游是重点 宏村一役成功后，一些地处偏远，旅游资源丰富的政府主动找上门来。目前，中坤的度假地产涉足北京门头沟、黄山、太原、岳阳、南疆等地，版图还在继续扩大。另据了解，地产部的员工正忙着在黄山组织一个大型的旅游剧。 今年5月，中坤集团各地高层召开“战略转型研讨会”。也正是这次会议上，中坤确定了未来五年放弃住宅，全面向旅游地产转型的发展战略。 “现在的住宅市场很不理性，也不知道下面还会出什么政策，保障性住房与商品房的比例是多少，很多因素不可控，不排除商品房市场会出现后退的可能，我对5到10年内住宅市场的发展并不看好。”黄怒波说。 收缩住宅战线后，黄怒波将更多的精力投入到了旅游地产中，旅游的优势在地产大环境不好的今天十分明显。 相对于一线城市，偏远地区的地价毕竟便宜许多。而且旅游发展是长期项目，可以分期开发，速度可快可慢可控。“地产不可能，地拍了，两年之内不开发政府就要收回去，老百姓让你赔钱，压力很大。住宅是短线，写字楼是中短线，商业项目有的是长线，但是旅游都是中长线。它可能是今后5到10年中坤新的增长点。”焦青的表述十分清楚，“如果旅游地产有了回报，5年之后等地产的环境更好一些，我们也可能再折回来加大地产。这样就形成了短线、中线、长线相结合的布局。” 这5年中坤正好也步入旅游板块的收获期。黄山明年的营业额可能超过2亿元，黄怒波预计其整个黄山旅游板块的总收入5年内或将超过20亿元。焦青则认为，旅游地产全面运作之后，形成良性资产，具有融资能力，中坤要合理利用金融杠杆。“自然有金融机构和我们合作，我们现在已经在运作，效果很好。比如黄山的项目现值评估就10个亿，刚刚评出来的。10个亿至少能贷5个亿，可以干别的吧。”焦青很自信。 这无疑也是黄怒波的想法，“从长期来看，中坤不会考虑将旅游地产拿去上市，因为用旅游地产的优质物业去银行抵押融资，是成本最低的融资方式。中坤通过抵押景区的旅游地产项目，就可以融得大量资金，去启动其它旅游地产项目。”黄怒波坦言。
