爱华网文/易宪容
为什么房地产市场会陷入越调控越涨的怪圈？其根本问题就在于房地产行业的利润率高于社会平均利润率。
今年政协的第一个议案就是有关经济适用房的，而且在政府工作报告中，谈房地产方面的篇幅也比往年要多，且提出了两个新点。 未来中国房地产业的发展重点是面向广大群众的普通商品住房。此提法既是对2006年“国六条”细则的进一步强调，也向市场发出了明确的政策信号，即90平方米以下的住房，是以中低住房为主，而不是把90平方米以下的住房建造成高档住房。可以说，这点为中国未来房地产的走势定下了基调。 同时，政府得负责建立廉租屋、经济适用房及限价房。目前市场流行的住房保障体系的思路是，通过建立大量的廉租屋来解决城市居民的住房问题，我对此有保留意见。因为“大量”到底是多少，面向的对象是谁？ 在欧美等发达国家，廉租屋的销售对象是丧失工作能力的人、残疾人、老人等。在美国，这个比重不会超过总人口的3%—4%。假设中国把这个比重上升到10%时，怎么办？ 此外，经济适用房能否解决广大民众的住房问题？我先不讨论这种经济适用房的合理性与否。如果我们先假定这是一个合理的制度安排，如北京3年要拿出“两个一千万”来建经济适用房及限价房，如果这些住房的建筑面积每套在50—90平方米之间，取中位数每套70平方米，那么2000万平方米住房相当于30万套住房。30万套经济适用住房对1700万人口（600万户）的北京来说，同样是杯水车薪，所占总居民户口的比重只是5%（这还不包括新增人口）。可想而知，即使这样，所建造的经济适用房能满足的人口也仅是5%。 1998年—2005年期间，北京共建经济适用房1773万平方米，但实际效果如何呢？ 因此，本次政府工作报告明确表示，广大居民的住房就得通过普通商品房来解决，我们的房地产市场就得生产适合广大民众的住房，而不是生产更多的经济适用房。既然居民的住房要通过普通商品房来解决，那么在目前中国的土地等资源约束条件下，就得减少其他住房的生产，比如报告中就明确表明要禁止高档别墅的生产，禁止豪华性土地资源浪费等，而这就是解决民生的重要方面。 报告中另一个新意的地方就是“加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平”。该提法与往年有很大的不同。 在早几年，基本上是要遏制部分地方房地产投资过热，遏制部分地方房地产价格快速上涨。今年的提法改变遏制房地产价格快速上涨。因为，为什么房地产市场越调控，投资增长越快、进入的银行资金越多、房价越是高涨呢？最为根本的问题就在于房价快速上涨。房价快速上涨必然会吸引更多资金投入。只有抑制房地产市场价格上涨，让房地产利润保持在社会平均利润水平上，房地产市场投资过热才会减下来。这才是房地产市场要害所在。 现在关键的问题是，政府将通过什么样的政策来抑制房地产市场价格上涨。 政府工作报告中将房地产市场定位为消费者市场，为绝大多数民众居住的产品市场，那么政府的政策就得设法保障，让市场供应的住房能被大多数民众所接受。如果我们明确了房地产市场生产的产品就是面向中低收入民众，那么通过经济适用房、限价房等来调整房市的措施也就没必要了。 而房地产市场如果是投资品市场，那么仅增加供给是解决不了房地产市场问题的，因为，当这个市场是投资品市场，且是无风险投资时（房价只上涨不跌），那么一定会吸引大量投资者进入。只有房地产是消费品市场时，增加供给才能够调整市场供求关系，价格才能够得到调整。 还有，在房地产市场宗旨明确之后（生产能被绝大多数民众接受的住房），政府可以通过货币化补偿、利率优惠、税收优惠等方式，对不同收入水平的居民采取不同的补助政策。在政府的帮助下，绝大多数居民可视自己的不同情况进入不同的房地产市场。此时，中国的房地产市场问题也就迎刃而解了。
