爱华网采访·撰文=汪洋 相对于上进心明显不足的科技企业，房地产上市公司似乎已经开始了各种转型尝试，并初步具备了“越冬”能力。 价格跳水、成交萎缩、打折促销、资金断裂、无奈退地、转投他业......2008年，这样的字眼大量充斥于有关房地产开发企业的报道中。 自2003年“121号文件”（即《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）以来，房地产业就进入了“被调控”的轨道。从那时起，收紧银根、控制土地，房地产行业的严厉政策一波紧似一波。 2007年，调控政策进一步加快了节奏。据不完全统计，这一年在加强地产信贷管理、严控土地出让、清算土地增值税、稳定保障性住房供应等方面，国家各部委和职能部门先后出台了不下15项政策法规，而紧缩政策则是贯穿2007年的主旋律。 但地产上市公司们在如此逆境之中表现强劲。长城证券统计显示，2002~2004年，房地产全行业主营业务利润率水平稳定在26％左右，2005~2006年，营业利润率上升至30％，2007年更大幅上升至36％。
年报资料显示，2007年全年，房地产行业内公司主营业务收入为1790.42亿元，增长率为43.51％；实现净利润233.58亿元，增长率为94.62％；净利润率13.05％，净资产收益率11.39％，每股收益达到0.38元。 身处行业盘整前夕的地产上市公司，或许是在中国房地产业最好的年景（2003~2004年间)就嗅到了调控的味道，遂逐步壮大自己，寻求应变之道。虽然北京师范大学房地产研究中心主任董藩近日在某论坛上直言“房地产业最好的日子结束了”，但相对于上进心明显不足的科技企业，房地产上市公司似乎已经开始了各种转型尝试，并初步具备了“越冬”能力。 气势如虹每股收益直逼0.4元 按照已经设定的城市化目标，中国将在2020年达到60％的城市化率，这意味着今后每年，城市化率将以1％的速度提升，大量人口将进一步涌入城市，这将形成每年逾1400万人的刚性住房需求。 此外，中国社会正处于历史上分层和流动最为激烈的年代，刚毕业即奔赴城市的年轻人、生活水平日益改善的城市居民、理财意识日益浓厚的中产和富裕人群，都形成了对自住和投资型房产的需求来源。 当然，2007年股市的高涨，使得投资者收获颇丰，也直接造成了2007年前三个季度房地产市场的旺盛增长。 国外成熟的房地产市场上毛利率一般不会高于15％。2007年，万科、招商地产、金融街等上市公司的毛利润率都超过了40％。华侨股份以99.12％的主营业务毛利率排名第一，“暴利”程度让人惊叹。 良好的经营业绩传递到二级市场，突出表现就是房地产公司股价的水涨船高。招商地产股价在2007年年初为28元多，此后一路飙升，11月份时甚至一度突破100元的关口。 高额的投资回报使得房地产板块成为机构投资者追捧的热点。截至2007年底，证券投资基金、保险公司、QFII等机构投资者持有金地集团股份达62.2％。 风云突变领袖企业迅速变通 “市场情绪有如天气，起伏变幻不定。”正如万科2007年年报中所写，2007年整个房地产行业普遍实现了前所罕见的高速增长，但行至岁末，政策调控力度进一步加大，观望气氛弥漫至今。 国信证券分析师区瑞明认为；“不能否认调控对房地产企业的影响，不过调控真正起作用是在四季度，而前三季度的火爆增长对2007年全年业绩的贡献很大，这也是为什么2007年房地产行业普遍的业绩大增的重要原因。” 在调控中，总会有一些优质的公司脱颖而出，调控对他们而言是机会，是做大做强、整合资源的机会。“比如今年一个典型的状况是地王没有了，这可以看做是房地产公司资金紧张的反应，却也能理解为大的龙头公司拿地成本的下降，手上有现金的公司可以进行扩张。”区瑞明分析道。 “穷则变，变则通，”那些能在市场上处于优势地位，整合资源的公司总是通过自身的不断变通以适应外界环境的变化，而最终赢得市场的认同。 2007年政府发文明确了政府在保障性住房供应上所发挥的主导作用，而且住房小型化趋势不断得以强化。“企业在中小型住宅上的设计和开发能力将成为日益突出的竞争优势。”万科意识到这点，便开始了以大众化住宅为主流产品的战略，致力于中小户型住宅研究，并相继推出了多处中小户型住宅项目。万科总裁郁亮坦陈：“（2007年）面对新的市场环境，公司坚持聚焦主流、理性应变的经营策略，是取得良好经营业绩的主要原因。” 在房地产市场低迷的时候，北京三里屯SOHO高调入市，并在开盘不到10天的时间里，创下了超过50亿的销售额。潘石屹认为，这个项目能逆势热销，除了地段好，设计有创意外，最主要原因是避开了住宅开发这个相对饱和的市场，而转向以商业和写字楼为主的开发。 “与其在一线城市正面厮杀，不如转战二三线城市，挖掘潜力”。与王石、潘石屹们持一致观点的大有人在。不少成熟公司开始远离市场空间小，房价跌幅较大的市场。2007年，金地集团进入南京、杭州进行长三角区域的城市布局。中粮地产则转战成都和厦门。 房地产开发资金中有50％的部分来自银行贷款，早年，这个比例甚至超过80％。一旦银根收紧，绝大部分房地产开发商的自有资金捉襟见肘，而地产上市公司则各展招数突破资金困境。 2007年，万科与建设银行签署了200亿授信额度的合作协议，还通过公开增发A股的方式融资近100亿元，进一步扩充资本实力。2007年底，金地集团顺利拿到证监会发行12亿公司债批文，并于2008年3月成功发行之后，陆续有万科A、保利地产、新湖中宝、北辰实业、中粮地产等公司的公司债申请获批或有条件通过。 前路崎岖地产巨头走出温室 由于银根继续收紧，市场观望氛围蔓延，开发商继续降价促销，且保障性住房将加速投放市场，诸多分析机构看淡房地产市场。 但是，随着2008年半年报的陆续披露，不难发现，“增长”依然是其主基调。国信证券研究报告显示，一二线龙头企业的销售情况明显好于行业平均。但不能忽略一个现象：在市场持续调整背景下，房地产公司的业绩出现了分化。主要房地产公司的中期业绩维持了高增长态势，但部分公司中期业绩不尽如人意，出现了增长较慢或业绩下滑的情况。 区瑞明对下半年的市场表现有着担忧，“现在条件下，房地产公司最常用的对策是加大推盘力度，但是，现在来看，潜在需求转化为有效需求的催化剂还没有出现，而CPI的持续走高对购买力的影响很大，股市的暴跌也使得民众财产性收入减少。房地产行业回暖，还需要政策面能出现一定松动的迹象。” 尽管短时期内，房地产行业呈现出一定程度的低迷状态，但由于城镇化进程及人口红利等因素，多数业内人士认可房地产行业的长期前景。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，房地产行业只是离开了营养充足、温度适宜的大温室，重新要回到真正的正常状态下，正常的自然环境下经营。“现在的房地产行业是藏龙卧虎的行业，小部分企业会掌握主动权。”区瑞明认为，经过调整，房地产行业将会加速整合，实力雄厚、经营管理科学的大公司将引领房地产行业继续前行。
