通灵珠宝 业绩蓄势 净利润大增94.62% 地产诸侯蓄势越冬



    采访·撰文=汪洋

  相对于上进心明显不足的科技企业,房地产上市公司似乎已经开始了各种转型尝试,并初步具备了“越冬”能力。

  价格跳水、成交萎缩、打折促销、资金断裂、无奈退地、转投他业......2008年,这样的字眼大量充斥于有关房地产开发企业的报道中。

  自2003年“121号文件”(即《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)以来,房地产业就进入了“被调控”的轨道。从那时起,收紧银根、控制土地,房地产行业的严厉政策一波紧似一波。

  2007年,调控政策进一步加快了节奏。据不完全统计,这一年在加强地产信贷管理、严控土地出让、清算土地增值税、稳定保障性住房供应等方面,国家各部委和职能部门先后出台了不下15项政策法规,而紧缩政策则是贯穿2007年的主旋律。

  但地产上市公司们在如此逆境之中表现强劲。长城证券统计显示,2002~2004年,房地产全行业主营业务利润率水平稳定在26%左右,2005~2006年,营业利润率上升至30%,2007年更大幅上升至36%。

 通灵珠宝 业绩蓄势 净利润大增94.62% 地产诸侯蓄势越冬
  年报资料显示,2007年全年,房地产行业内公司主营业务收入为1790.42亿元,增长率为43.51%;实现净利润233.58亿元,增长率为94.62%;净利润率13.05%,净资产收益率11.39%,每股收益达到0.38元。

  身处行业盘整前夕的地产上市公司,或许是在中国房地产业最好的年景(2003~2004年间)就嗅到了调控的味道,遂逐步壮大自己,寻求应变之道。虽然北京师范大学房地产研究中心主任董藩近日在某论坛上直言“房地产业最好的日子结束了”,但相对于上进心明显不足的科技企业,房地产上市公司似乎已经开始了各种转型尝试,并初步具备了“越冬”能力。

  气势如虹每股收益直逼0.4元

  按照已经设定的城市化目标,中国将在2020年达到60%的城市化率,这意味着今后每年,城市化率将以1%的速度提升,大量人口将进一步涌入城市,这将形成每年逾1400万人的刚性住房需求。

  此外,中国社会正处于历史上分层和流动最为激烈的年代,刚毕业即奔赴城市的年轻人、生活水平日益改善的城市居民、理财意识日益浓厚的中产和富裕人群,都形成了对自住和投资型房产的需求来源。

  当然,2007年股市的高涨,使得投资者收获颇丰,也直接造成了2007年前三个季度房地产市场的旺盛增长。

  国外成熟的房地产市场上毛利率一般不会高于15%。2007年,万科、招商地产、金融街等上市公司的毛利润率都超过了40%。华侨股份以99.12%的主营业务毛利率排名第一,“暴利”程度让人惊叹。

  良好的经营业绩传递到二级市场,突出表现就是房地产公司股价的水涨船高。招商地产股价在2007年年初为28元多,此后一路飙升,11月份时甚至一度突破100元的关口。

  高额的投资回报使得房地产板块成为机构投资者追捧的热点。截至2007年底,证券投资基金、保险公司、QFII等机构投资者持有金地集团股份达62.2%。

  风云突变领袖企业迅速变通

  “市场情绪有如天气,起伏变幻不定。”正如万科2007年年报中所写,2007年整个房地产行业普遍实现了前所罕见的高速增长,但行至岁末,政策调控力度进一步加大,观望气氛弥漫至今。

  国信证券分析师区瑞明认为;“不能否认调控对房地产企业的影响,不过调控真正起作用是在四季度,而前三季度的火爆增长对2007年全年业绩的贡献很大,这也是为什么2007年房地产行业普遍的业绩大增的重要原因。”

  在调控中,总会有一些优质的公司脱颖而出,调控对他们而言是机会,是做大做强、整合资源的机会。“比如今年一个典型的状况是地王没有了,这可以看做是房地产公司资金紧张的反应,却也能理解为大的龙头公司拿地成本的下降,手上有现金的公司可以进行扩张。”区瑞明分析道。

  “穷则变,变则通,”那些能在市场上处于优势地位,整合资源的公司总是通过自身的不断变通以适应外界环境的变化,而最终赢得市场的认同。

  2007年政府发文明确了政府在保障性住房供应上所发挥的主导作用,而且住房小型化趋势不断得以强化。“企业在中小型住宅上的设计和开发能力将成为日益突出的竞争优势。”万科意识到这点,便开始了以大众化住宅为主流产品的战略,致力于中小户型住宅研究,并相继推出了多处中小户型住宅项目。万科总裁郁亮坦陈:“(2007年)面对新的市场环境,公司坚持聚焦主流、理性应变的经营策略,是取得良好经营业绩的主要原因。”

  在房地产市场低迷的时候,北京三里屯SOHO高调入市,并在开盘不到10天的时间里,创下了超过50亿的销售额。潘石屹认为,这个项目能逆势热销,除了地段好,设计有创意外,最主要原因是避开了住宅开发这个相对饱和的市场,而转向以商业和写字楼为主的开发。

  “与其在一线城市正面厮杀,不如转战二三线城市,挖掘潜力”。与王石、潘石屹们持一致观点的大有人在。不少成熟公司开始远离市场空间小,房价跌幅较大的市场。2007年,金地集团进入南京、杭州进行长三角区域的城市布局。中粮地产则转战成都和厦门。

  房地产开发资金中有50%的部分来自银行贷款,早年,这个比例甚至超过80%。一旦银根收紧,绝大部分房地产开发商的自有资金捉襟见肘,而地产上市公司则各展招数突破资金困境。

  2007年,万科与建设银行签署了200亿授信额度的合作协议,还通过公开增发A股的方式融资近100亿元,进一步扩充资本实力。2007年底,金地集团顺利拿到证监会发行12亿公司债批文,并于2008年3月成功发行之后,陆续有万科A、保利地产、新湖中宝、北辰实业、中粮地产等公司的公司债申请获批或有条件通过。

  前路崎岖地产巨头走出温室

  由于银根继续收紧,市场观望氛围蔓延,开发商继续降价促销,且保障性住房将加速投放市场,诸多分析机构看淡房地产市场。

  但是,随着2008年半年报的陆续披露,不难发现,“增长”依然是其主基调。国信证券研究报告显示,一二线龙头企业的销售情况明显好于行业平均。但不能忽略一个现象:在市场持续调整背景下,房地产公司的业绩出现了分化。主要房地产公司的中期业绩维持了高增长态势,但部分公司中期业绩不尽如人意,出现了增长较慢或业绩下滑的情况。

  区瑞明对下半年的市场表现有着担忧,“现在条件下,房地产公司最常用的对策是加大推盘力度,但是,现在来看,潜在需求转化为有效需求的催化剂还没有出现,而CPI的持续走高对购买力的影响很大,股市的暴跌也使得民众财产性收入减少。房地产行业回暖,还需要政策面能出现一定松动的迹象。”

  尽管短时期内,房地产行业呈现出一定程度的低迷状态,但由于城镇化进程及人口红利等因素,多数业内人士认可房地产行业的长期前景。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示,房地产行业只是离开了营养充足、温度适宜的大温室,重新要回到真正的正常状态下,正常的自然环境下经营。“现在的房地产行业是藏龙卧虎的行业,小部分企业会掌握主动权。”区瑞明认为,经过调整,房地产行业将会加速整合,实力雄厚、经营管理科学的大公司将引领房地产行业继续前行。

  

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