爱华网综览84家的预告或快报，给人的总体印象，除了“增速放缓，分化加剧”外，就是房地产开发企业的资金链更紧张了，而且盈利性指标也出现了明显下降。资金链更加趋紧主要还是体现在债务偿付上。特别是在销售难以有明显起色的情况下，债务偿付压力将会导致开发商的资金链更加紧张。如果说资金链趋紧主要关乎企业生存的话，那么利润率下降则更关乎企业发展。
截至2月7日，全部158家境内外上市房企（开发类，不包括世联、易居等服务类企业）中，已有一半以上、计有84家公布了业绩预告或快报。其中，国内有69家，境外15家。正如上篇专栏文章《增速放缓，分化加剧》所说的，今年年报“窗口期”内发布预告或快报的企业明显增多。但相比而言，在香港上市的内地房企发布预告或快报的比例明显高于内地。
综览84家的预告或快报，给人的总体印象，除了“增速放缓，分化加剧”外，就是房地产开发企业的资金链更紧张了，而且盈利性指标也出现了明显下降。
资金链更加趋紧首先反映在债务风险指标上。虽然多数发布预告或快报的企业暂未发布资产负债、期末现金、净利润等指标，但从三季度、年中相关指标来看，笔者预判实施房企的资产负债率均值仍在60%以上。部分企业，比如绿城、富力、保利、万科等依然会高于65%，有的甚至依然在100%以上。
准确地说，自调控以来，上市房企的资产负债率均值是在下降的。例如，2011年年中是71%，三季度是63.58%。这并不是因为房企在销售上有什么起色，而是因为多数企业已经放缓了拿地规模。当然，最主要的原因还是企业资金来源中的银行贷款比例减少所致。过去几年，银行贷款占到整个房地产行业资金来源渠道的19%至21%，而2011年只有15%；房企自筹资金从未超过40%，而去年1至10月份开发商的自筹资金比例已达到了41.2%。
近日，央行报告显示，2011年房地产累计新增贷款1.26万亿，同比下降38%。年末，保障房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房地产开发贷款增量的50.1%。在 “政策调控不动摇”的情况下，可以预见，2012年的银行贷款，特别是商品房开发贷款不会增加很多。
资金链更加趋紧主要还是体现在债务偿付上。特别是在销售难以有明显起色的情况下，债务偿付压力将会导致开发商的资金链更加紧张。国泰君安证券深度研究报告称，相比2008年的行业调整，2012年房地产行业资金链风险更高、中小开发商资金压力更大。报告预计，房地产行业资金缺口将高达1.3万亿元，和2008年相比，增加了50%。另外要值得高度关注的是，2010年前后大量发行的房地产信托也开始进入偿付高峰期了。统计数据显示，房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，平均期限1.9年，多数产品在2012年到期。从规模上来说，2012年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大。其中，过去几年，有30家上市房企共发行了118个信托产品、金额达630亿元。2012年到期规模较大的有中华企业、万科、金地集团城等，分别为44亿元、43亿元、24亿元。
房企的资金来源无非就是银行贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款等几种。2012年包括上市房企在内的开发商们所面临的困境是：往“资金池”中注水的水量不会增加，而流出的水量却在增加！如果这一困境持续下去，预计今年将有10%的企业面临相当于总资产20%以上的短期资金缺口，50%的企业面临中期资金缺口。资金压力最大的肯定是那些因产品结构不合理而销售难有起色，又进入偿付高峰期的企业。
众所周知，资金链趋紧的状况在2011年就充分反映出来了。表现之一是部分企业“割肉求生，有些企业降价促销，还有些企业干脆“被收购”。统计显示，2011年楼市规模股权变动超过124宗，交易金额471.76亿，同比分别上涨47.6%、185.5%。进入2012年，股权交易再度升温。在1月份公开市场全国楼市成交规模(交易额超千万元)股权交易达到了20宗，披露市值达到了67.8亿元，相比2011年同期的9宗31亿元的规模上涨了120%。
如果说资金链趋紧主要关乎企业生存的话，那么利润率下降则更关乎企业发展。从业绩预告或快报中，尽管超过三分之二的企业实现了业绩增长，但绝大多数房地产企业都出现了程度不一的利润率下降。例如，莱茵置业的业绩预告称，2011年归属于上市公司股东的净利润为5100万元—6700万元，同比下降60%—70%；阳光股份预计2011年净利润比上年同期下降50%—80%。有些企业还出现了年度亏损。例如，ST珠江预计全年净利润亏损约5000万元至6000万元。东方银星由于“开发的房地产项目已经结束，且无新开工房地产项目”，致使房地产销售未实现收入。这在给人以“暴利行业”的房地产业中，显然有些难以令人相信。
一线房企的盈利能力也同样不好。例如保利地产业绩快报显示，2011年归属于上市公司股东的净利润约65亿元，同比增长32.39%，但净利润额还是低于预测数约5%。万科虽然公布了去年的销售业绩，但并未透露2011年的利润增长情况。据中投证券预估，其去年的净利润率不超过15%。
有别于其他机构的销售额排名，因为研究制定房企发展战略所需，兰德咨询多年来一直致力于房企经营指标，特别是衍生指标的研究工作。我们手中有一组2007年全行业经营指标的数据。其中“盈利能力指标”中的“销售（营业）利润率”指标数据如下：优秀值24.1%，良好值19.4%，平均值15%，较低值10.2%。之所以“晒”出2007年的数据，是因为这一年是全行业盈利水平最高的年份。
数据显示，2010年上市房企的平均净利润是15%（同年，万科的净利率是14.4%）。按照去年的市场状况，笔者预判，2011年的上市房企净利润可能会回落一到两个百分点。??? 另据测算，如果房价普遍下降15%，房地产行业毛利率水平将从原来的35%下降至27%左右，净利率将从15%下降到2015年的10%——年均下降一个百分点！
迫于债务偿付压力和房地产销售的现状，2012年许多上市房企纷纷调低了全年销售目标：恒大2012年销售业绩定为800亿，比去年销售额减少8.1%；中海地产2012年销售目标与2011年一致，即销售目标为800亿港元；佳兆业销售目标定为165亿元调增7.9%。对比过去几年动辄30%、50%的销售目标增长率，今年多数房企将销售目标增长率设定在10%以下，证明了企业越来越理性，但也是无奈之举。
调低销售目标的背后还有去库存压力（后期专文评述）。近期，兰德咨询正在协助几家房企制定今年的经营计划和考核指标。我们注意到，几家企业都不同程度地下调了新开工面积指标。可以推断，2012 年全行业开工面积下降是大势所趋，预计全年房地产开发投资增长也就是25%左右，可能会创下多年新低。
“资金链更紧，利润率下降”还反映在非主业上市企业纷纷“脱房”行动上。公开资讯显示，近期，中恒集团、天富热电、东方航空、桂林旅游、泰达股份、江苏舜天等纷纷剥离房地产业务。主要原因是主业受累于地产业务而导致业绩下滑。
上篇专栏文章刊登后，有朋友致电说作为优秀一线房企的中海、恒大等手中有大量的土地储备和存货，增速不会放缓。但已经发布的今年销售目标还是证明笔者的预判是正确的。但愿本篇文章的几个预判也是正确的。
