爱华网总的来说，附加于户口上的“溢价”会慢慢减少，可以预见，随着这种制度改革的进一步推进，房子租售价格背离的程度将会大为减小。
文/江小鱼 铅笔经济研究社理事
“我有一所房子，面朝大海，春暖花开……”这是海子的诗句，人尽皆知。这里我们不谈诗歌，而是从经济角度来看，这实在已是一所拥有上佳景观的海边别墅了。能拥有这样一所房子，绝非平凡之辈力所能及。而大多数人渴求的，仍然是１２００多年前杜甫“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”这样一个提供遮风挡雨最起码条件的居所。 这几年随着楼价飙升，买得起一套普普通通的房子，在不少人眼中已是奢求。他们在抱怨房子价格高企的同时，更留意到一个普遍的现象，那就是住宅的租售价格脱节。也就是说，按照市场正常的利率回报计算，目前很多地方楼市的销售价格和租金明显不合理。比如上海某区，楼价为每平方米１５０００元，一套８０平方米的两房户型单元，至少需要１２０万元（不计算装修和其他费用）。而这样的单元，月租仅是２５００元左右。其他地区亦有相同现象，如在福州市，目前房屋销售均价已超过每平方米６０００元，而三房一厅已装修的房子，月租却只需６００元。 稍懂点数学的人都能算出来，购买这样的房子用以出租，是多么得不偿失，因为其回报远远低于银行一年存款所得利息，更赶不上ＣＰＩ增幅。然而，这种表面上极不合理的现象，却是真实的客观存在，这究竟是什么原因？ 不少人以此判断，房子租售价格脱节，因此楼价是虚高了的，楼市进入了泡沫时代。楼价究竟是否虚高，我不敢轻易下结论，但就凭租售价格不成比例，而断定虚高，这里面的逻辑是有问题的。因为房子的价格里头，包含了一个很简单但是又极易被忽略的因素：你拥有一套房子，不单是拥有那些居住空间，也不单是拥有小区的环境，你其实还很可能同时拥有了一项重要的内容，那就是房子所在城市的户口。而一本薄薄的户口本，牵扯到许多实实在在的利益：更多的工作机会；子女可以在城市的学校就读，享受条件更好的义务教育；相对更高的收入（在一般县市，你可能找到月薪２０００元的工作，而在一些大城市，你的收入很可能会是４０００元）……这些东西，就是房价和租金为何不成比例的根本原因。 买房还是租房，是当下媒体乐此不疲的话题。必须注意到，中国目前的这种户籍制度，是会有所变化的。可以预见，一纸户口所蕴含的除了居住环境之外的其他利益，将会慢慢减少。而这些变化，其实目前在不少地区已能看到。比如小学招生，原来一直按照户口所在地段来录取。同等条件下，靠近一些名校的房子，价格明显比其他地段来得贵。而很多城市里，师资优良的名校正纷纷改革，录取新生不再按照地段划分，而是统一实行收费上学，竞争之下，择校费居高不下。当然，成绩优秀者，学费会有所减免。 这种改革趋势，其他方面也存在。总的来说，附加于户口上的“溢价”会慢慢减少，可以预见，随着这种制度改革的进一步推进，房子租售价格背离的程度将会大为减小，房价主要将反映房子本身的价值，包括大小，朝向，户型，小区环境，城市环境。那些千奇百怪的附加因素，譬如小孩读书要本地户口，找工作要本地户口，甚至征婚启事上也开列本地户口的条件，这些东西会渐行渐远。 租售价格比趋于合理的过程，或是楼价降一点，或是租金升一点，可以预见，今后投资住宅用以出租的回报率将和市场利率趋于一致。当然，如果中国经济长期看好，类似住宅、铺位这些资产投资的市盈率还会偏高，这亦不为奇，因为资产价值是未来收入的折现，看好未来的收益，资产目前价格就会水涨船高。这个道理和投资股票是一样的。 对于没钱买房的朋友来说，现在租房是很划算的，就在这座城市里租一个单元吧，把它收拾一新，买回自己喜欢的家具，换上能够诱发青山与碧水联想的窗帘，让房子陪着自己慢慢长大或者慢慢变老。喜欢这个城市，喜欢这个小区，喜欢这套房子，就想尽办法把它租够七十年吧。
