爱华网理性看待降价 需求仍然强劲
采访.撰文＝张思 张涵 白鹤
北京汇集了来自全国的各个层次的房地产需求，这些需求眼下只是受到抑制，并未消失；2008年内，北京房价有可能在现在的水平上下调近10％，但2009年春将逐渐回升。 难得一见的是，当杨少锋这次提出“中国房价年内到底”时，他几乎史无前例地挨了“嫉恶如仇”的网民们的骂。 “老杨被收买了”，“又一个以前还是站着的人开始堕落了”。8月21日，当身为北京四方联达房地产经纪公司总经理的杨少锋把这篇文章发表在自己的博客之后，这样的声音迅速如漩涡般袭来。 杨少锋挨骂的原因，是因为他在提到年内房价“到底”之后，又进一步提出“房价会降但不会一降多年”，将在2009年第一季度之后逐步回升，这让刚刚因眼下市场低迷看到一点希望的网民们如何容忍？不少网友在评论留言中提出“房价才刚开始降”，“中国房价一定会一降10年”，“北京还没怎么降呢谈什么到底”等观点。 有人用“背叛”形容杨少锋，他们仿佛是某种宗教的信众，心里珍藏着房价暴跌的幻梦，面对昔日的精神领袖突然“变节”，愤怒就此产生。 非理性的降价预期不止表现在网上，这种预期早已形成波及甚广的观望甚至对峙情绪，然而，经过本刊记者的调查和采访发现，2008年下半年到2009年一季度，北京的房价或许会有10％以内的盘整，但这种下降势头的确很难延续到2009年以后。 北京房价会降吗？ 杨少锋表示：“北京房价将在目前的基础上下降10％~15％。”。搜房控股有限公司董事长兼首席执行官莫天全告诉本刊记者：“下降10％我不是很确定，但我认为说下降5％是一个很可靠的数字。”中原地产华北区董事总经理李文杰也表示：“北京楼市到年底前应该还有10％的减价空间。” 李文杰在自己的博客中这样解释北京房价下行10％的原因，8月北京楼市的成交价格已经比年初跌去了10％~15％，同时月均成交量同比约减少50％以上。因此北京购房投资者所占的比重应该比原先业内估计的更大，或许超过40％甚至更多，“这一轮的回调始于成交量，始于挤掉投资者的泡沫。”李文杰说。 而杨少锋则认为，2007年前三个季度房价的快速上涨，起源于“股地拉扯”，即上市房地产企业为囤积大量土地，需要增发和再融资，因而试图通过抬高在售项目价格，提高期内盈利预期，从而为增发和再融资创造条件。 “2007年以前，北京房价上调很少有一次超过1000元幅度的，而2007年，一些上市公司的项目调价动辄每次三五千元。”杨少锋说：“泛海建设名下的泛海国际就曾经在一个月内上涨5000元/平米，这个项目从开盘的15000元/平米上涨到现在的33000元/平米；万科东第2007年4月16500元/平米，3个月后就涨到23000元/平米以上，部分户型甚至达25000元/平米。” 杨少锋认为，2007年上市公司为推升股价而不计销售结果地抬高房价，造成大量企业跟进，形成了行业哄抬价格的态势。而其后央行第二套房贷政策出台，紧缩的基调被确定，房地产行业资金缺口乍现，据SOHO中国董事长潘石屹称，其数额达1.5万亿元。土地突然变成负担，2007年在香港联交所上市的碧桂园，其最大股东杨惠妍至今仍为中国首富，但碧桂园2008年中报显示，土地储备较年初增加近760万平方米，借款半年内激增570亿元。 “2008年底到2009年一季度，将是房价最低的时候。”杨少锋认为，由于资金链的紧绷，开发商必然在2008年全力推动销售，无奈市场低迷，上半年上市房地产企业的财报普遍都很“难看”。“每年12月到次年3月，是开发企业资金最为紧张的时候，同时又是拼抢时间完成全年业绩目标的时候，如果下半年表现继续糟糕，上市房地产企业明年将很难获得投资者的青睐。” 当然，杨少锋也表示，所谓“房价到底”，是指在这轮回落中达到谷底，而不是历史低点，这与李文杰的“挤出泡沫”的说法较为类似，即房价虽降，但并未到让行业伤筋动骨的时候。 而来自开发商的看法则认为，降价不会是普降。北京万年基业建设投资集团有限公司运营总经理黄玺庆认为：“像万年花城一样，很多楼盘的所谓降价都是尾盘和不好卖的户型，好房子的价格很难下降。” 对于降价的周期，莫天全的看法是可能延续2009年全年，而李文杰则认为：“如果今年价格一次调整到位，2009年可以预见将会平稳发展，如果今年仍旧未调整到底，那么2009年这种调整将还会持续。” 供应真的过剩吗？ “北京将成为此轮降价的重灾区，因为市场上供过于求十分明显。”杨少锋说。 根据年初的统计数字，北京市场上2007年遗留的已经进入销售阶段的商品房为69685套。此外，通常北京每年新开工面积也将达到1600万~1800万平米，“由于90/70政策（建设部规定新建住宅中70％以上应为90平方米以下户型）的影响，这些面积形成的房屋套数将达到16万套。”杨少锋说。
此外，根据本刊记者从房管局得到的消息，奥运之后，北京将有约3万套保障性住房投入市场，其中经济适用房、限价房各不低于1万套，廉租房约8000套。 以上累加，将形成总计约26万套的新增一手住宅供应量，而从今年上半年的销售情况看，北京市共完成3.9万套住宅销售，比去年同期下降约37％。在不考虑任何促销手段、仅以往年经验计算的情况下，全年一手住宅成交应该不会超过8.5万套。 照此数据计算，北京2008年新增住宅与需求比可能达到3:1，即3套房对应一个购房者。“如此一来，即便不考虑保障性住房，北京市场上也有10万套左右的过剩新房供应，这是一个非常恐怖的数字。”杨少锋说。 非常罕见的是，今年北京市场上的二手房也出现了供大于求的状况。来自中介机构的数据显示，从2007年12月开始，北京市场上的二手房供应历史性地出现了挂牌房源数量大于成交数量的情况。“以往房源与客户的对比是1:1.2到1:1.5，到了今年这个比例完全倒过来了，现在是房源数量变成了1.2到1.5。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖说。 今年前7个月，我爱我家二手房源的供应量比去年同期增加61.20％，据胡景晖介绍，今年供应市场的二手房的一个突出特征是5年以内的次新房增加，这在一定程度上显示出投资者以及职业炒家离场套现的状况。 或许，从另外一个角度审视供应，我们会有不同的结论。目前，来自官方的数据是北京市场上已经有500万套存量房，按照2007年统计的数据，北京单个家庭平均人口为2.71人，也就是说，目前的存量房已经可以解决近1400万人的居住，新增的供应量主要用于满足每年涌入北京的外来人口和北京本地的婚育、改善居住等购房需求，这样一来，每年约15~16万套的新增供应，反而显得相对有限。 需求真的萎靡吗？ 在供应量如此庞大的情况下，成交量却始终保持低迷和萎缩的状态，北京市场的需求严重疲软了吗？在种种抑制需求的政策中，最具有杀伤力的是央行出台的提高首付和二套房贷的新政，以往的调控都集中在供应端，而这两项政策直接对需求开刀。 “根据我自己研发的经济模型计算，首付比例每提高10％，需求将被抑制20％，而当首付比例提高20％的情况下，需求将被抑制50％。”杨少锋表示，他把北京市场的需求划分为四类，即投资投机、升级换代、恐慌购买（指担心未来房价上涨，而在没有迫切需求的情况下进行购买）和刚性需求，“只有当预期房价上涨时，前三类购买者才会出手。”杨少锋说，他认为投资投机和升级换代的需求约为1/3，此外恐慌购买和刚性需求各占1/3。 在分析需求的过程中，从数据上进行分析，有两个值得注意的细节。其一是无论一手还是二手市场，需求量均被以成交套数代替，也就是说，仅仅是眼下买了房的人才被市场和分析师认为是有需求的人，这种计算完全忽略了市场里大量有购买欲望和购买力的人群，而这将是北京房价最大的变数之一。胡景晖认为：“所谓持币观望，就是说有购买力，也关注这个市场。” 其二，在上半年北京一手房成交下挫37％的情况下，二手房交易几乎未受影响。 “相比一手房市场，北京上半年二手房的成交量仅下滑了6.7％。”胡景晖表示。在部分月份，二手房的成交量超过了一手房。据我爱我家研究中心的秦瑞介绍：“2008年1~7月二手房成交了43306套，交易价格比去年同期上涨了8.73％；一手房前7个月成交45167套，同比去年下降41.35％。一二手成交比从去年的1.62:1下降到了目前的1.04:1。” 二手房市场的相对坚挺从一个侧面表明，目前发生在北京一手房市场的情况实际上很大程度是因为政策和经济环境的影响，以及降价的预期，而真正的刚性需求仍然存在。实际上，最被忽略的需求，是北京作为吸纳人才和资金的洼地，汇集了各个层次的需求。 首先，每年大学毕业进入北京工作的毕业生约为40~50万人；其次，2008年预计将有20万对新婚夫妇，同时将诞生14万个“奥运宝宝”，而胡景晖表示，未来每年都将保持近20万对新人的结婚率。 再次，居住在城区的人群总是对享受高度现代化的都市生活抱有无法动摇的情结，据中原地产三级市场研究部的统计，2008年上半年二手房市场的观望情绪在中心四城区和近郊、远郊区表现得尤为明显，而在地域广阔、交通配套完善、商业气息浓厚的朝阳和海淀区则交易活跃，且观望情绪呈现从中心四城区向近郊、远郊逐步增强的态势。 此外，部分富裕阶层的“质变性”改善需求，也丝毫没有因为市场低迷而退却。2008年上半年北京楼市销售额位列第四的龙湖·滟澜山销售额超过10亿元，该公司的数个项目前七个月在北京市场已将70亿元销售额揽入囊中。 由此可见，支撑市场的需求远远大于实际表现出来的成交量，而有趣的是，几乎以上所有具有刚性的需求，都与个人的人生规划和转折点相关，因此，我们不能轻易断言需求的疲软，即便是习惯“唱空”的杨少锋也认为：“北京市场的实际需求非常旺盛。” 除去购买第一套房的需求，北京楼市上还同时涌动着不同层次的需求，而这些需求对于特定的人群，在特定的人生周期里都是刚性的。“如果真的有刚性需求这种说法的话，那么北京的刚性需求是永远存在的。”黄玺庆说，“不要指望北京房价跳水。” 开发商扛得住吗？ 黄玺庆的话说得很实在，而几乎所有被访人士，都不认为北京房价会出现剧烈下挫，当然，具体项目的降价造成的北京平均房价下降是有可能的，而这取决于开发商是否能扛过荒年。 杨少锋认为，眼下业内面临压力最大的是上市地产企业。“2007年万科、保利、金地这些上市房企在全国大量拿地，获土地储备越多的开发商，今年需要交纳的土地出让金越多，资金压力越大。在交完土地出让金之后，还要马上面临动工问题，资金链将更加紧张。” 鹏润地产国美第一城总经理陈云峰对此也持相同看法：“其实小企业的处境要比大企业好。大企业摊子大，往往有多个项目要兼顾，负担很重，而且大企业必须规范运作。”另有不具名的业内人士认为：“小企业在‘8.31（国土部要求自2004年8月31日起，经营性土地一律竞价出让）’前后就死了一批了，现在能活下来的往往是手里有土地或者项目，他们可以观察形势，能弄到钱就开发，否则就转让，进退自如。” “经历过8.31大限能够继续‘玩’地产的人，都不会面临生与死的抉择，他们要考虑的是在当前成交量缓慢的情况下多卖房以便保持激进的快速发展，还是捂住楼盘，放缓脚步。”黄玺庆也表示：“也就是说，你是否要为了一个新项目而损失现在的项目。” 因而，地产企业的压力更多地表现在激进扩张和快速成长型企业身上。例如富力集团，由于2007年为回归A股而积累了大片的土地，富力原本紧绷的资金链条又收紧了一环。富力地产截至6月底的土地储备达到2617万平方米，几乎够缩减了开工面积的万科开发4年。 在香港联交所上市的富力地产发布的半年财报中显示，上半年富力地产完成了79亿元（人民币，下同）的销售额，占其全年销售任务的32.91％，获得纯利15.57亿元。但是总负债达437.5亿元，上半年负债率达到130％，其中预提和应付账款达到93.9亿元，流动负债为29.1亿元。 对于这类开发企业来讲，眼下的首要任务是想尽一切办法促进销售，而由于上半年普遍业绩不佳，在年底进行“突击”的需求就更为迫切。 在杨少锋看来，度过2009年第一季度，很多开发商就“缓过来”了。“因为鉴于2007年底的市场低迷和今年的供过于求，开发商会主动缩减开工面积，供应量会变少。”杨少锋说：“同时，我预计今年10月前后，紧缩的政策会有所松动，很可能房地产开发贷款会有所放开。”当记者询问他如何得出这一结论，或者消息来源是否可靠时，杨少锋没有作答。
