爱华网海南房地产业逆市火爆，究竟是福是祸？这背后又有哪些不为人知的原因？
□文/陆坷
火热的夏天火热的海南 2008年，注定是中国地产业的冬天。广州、深圳、北京、上海等国内一线城市商品房价格大幅下跌已是不争的事实。就在一干地产商们大呼要做“猪坚强”，全行业准备集体过冬之时，有一个地方却依旧阳光灿烂，这个地方便是海南。 今年二季度的数据显示，与去年同期相比，海南房价涨势汹汹。以海南岛北端的海口为例，2008年6月，海口新建住房价格同比上涨18.1％，商品住宅平均价格超过4500元/平方米，同比增长37％。 而位于岛南端的三亚，新建商品房均价今年1月就已达到8400元/平方米。单从数据层面来看，同比增长显得异常“凶猛”。在2008年波涛汹涌的海南房价，距离上世纪90年代初期房地产泡沫时的最高点，正越来越近…… 比房价更热的，是土地 当全国各地土地交易不断上演“土地流拍”的惨淡场景时，海南土地却逆市增值，并成为各大开发商蜂拥相争的“花魁”。今年上半年，海口土地一级市场楼面地价直逼1500元/平方米，同比上涨20％以上。 7月10日，海口市玉沙村拆迁地块，挂牌起始价为6139元/平方米，约每亩409万元。相比5月8日刚拍出的新港“地王”每亩319万元的身价，这个价格足足高出90万元整。从海口房地产史来看，这样的价格同样只是在20世纪90年代初期房地产“泡沫”时期有过。 值得注意的是，在这两次土地抢夺战中，活跃着上置集团、北京首开、阳光控股等上市公司的身影。 而新世界集团、天津泰达、宝安集团、万科地产、联华国际这些率先进入海口的上市公司，已占据了海口房地产市场相当份额，未来的市场份额还有可能继续扩张。在三亚、陵水等地布局的，则有雅居乐、富力、华润等大型企业。 近年来，地产大鳄们挟资本优势，将海口品质好、规模大的地块纳入旗下，拿地一般都在数百亩以上，显得气势如虹。照此看来，上市公司逐渐成为海口、三亚等地土地市场的主角势不可挡，全面主导海南房地产业发展也只剩下时间的问题。 根据海南省统计局的数据显示，1995年～2006年，海南竣工房屋每平方米的造价成本为2000元以下。近两年尽管建筑成本有所提高，但造价成本不会超过2500元／平方米，而房价已超过4500元／平方米，由此推算，海口房产的毛利率已超过40％。三亚的房价更高，毛利率可想而知。远远高于平均水平的利润率，刺激着“地王”纪录的不断刷新，反过来又进一步助推房价的上涨。 然而，海南地产逆市火爆，究竟是福是祸？背后又有哪些不为人知的原因？ 反方：海南楼市之怪现状 “房价这么高，根本买不起嘛，贷款利息都付不起。”说这话的张光海，是海南鞍钢实业总公司的一名司机，孩子已上小学二年级，一家人月收入低于4000元。 2007年海口市城镇居民可支配收入仅为12289元，比全国城镇居民人均13786元还低1497元。收入如此低的居民拿什么去支撑一个高价的房地产业？ 在业界，也普遍存在着对海南地产深深的担忧。人们始终难以忘却那个曾经疯狂而惨痛的“泡沫”噩梦。有人认为，海南楼市的繁荣背后潜藏着危机：有数字表明，近一年来商品房“空关率”大幅度上升，而且上涨速度极其迅速。 实际情况是，尽管房子卖得热火朝天，不少住宅区却在唱着“空城计”。在三亚、海口等城市的高档住宅小区，一年中大多数时候“白天大门紧锁、晚上黑灯瞎火”。这些被业主买下，但长时间不居住也不出租的房子，在业内被称为“空关房”。 近年海南销售的20余万套房屋中，长期有人居住的不到四成。保守估计，海南楼市目前大约仍然存在着10万套“空关房”。这种情况在海口、三亚的高档住宅区极其普遍，成为海南楼市的一种怪现状。 正方：价格是价值的真实反映 那么，海南楼市是否真的虚高？ “今年海南的土地增值速度的确比较快，但这是因为1993年以后，海南的楼市都是停滞不前的。所以现在海南楼市的增长应该是在补原来的空缺。”海南佳元房地产开发有限公司总经理助理杨洪清说。 海南知名房产专家蔡志也表示，在此前的10多年时间里，大量“烂尾楼”的消化抑制住了海南楼市的发展。直到前两年“烂尾楼”问题逐步解决，海南楼市才开始逐渐走向升温。 经历过众所周知的泡沫时代，海南楼市踏上了复苏之路。凭借丰富的热带自然资源，阳光岛、健康岛、生态岛等极具诱惑力的概念，日益叫响岛外。客户随之蜂拥而至，来海南岛购房逐渐成为时下流行的一种潮流。投资、旅游、度假、养生、养老都成为购房的目的。 一位业内人士分析，与中国市场经济之于深圳特区一样，以海南为代表的新生代人居模式，完全有可能再次成为中国楼市的经典教科书。
只是一记“俯卧撑” 这是一次奇怪的轮回。 在中国地产业的体系里，海南是一个无法回避的坐标。普通中国人对“烂尾楼”的印象，也在这里种下了破坏性的记忆萌芽。 此后，海南地产陷入了长达十余年的困境。可是，漫漫十余年后，当大盘“跌跌不休”之时，一轮重返大海南的地产潮竟然逆市而来…… 这其中的根本原因是什么？ 按照房产理论，存量市场对增量市场有着价格平衡与制约作用，一般比值应在10％～15％左右。一旦缺少存量房制约，开发商就能够坐地起价，房价炒作之风随之而盛：1999年7月，海南开始处置积压房地产。在最初的几年，因为大量存量房上市、岛内购买力较弱，政府给予了开发商相当的税费优惠。因此，房价涨幅一直低于全国平均水平。 ——恰恰在2007年底，积压房地产处置基本完成。 据海南省统计局公布的数据，2006年全省尚有空置房面积68.8万平方米，2007年房屋竣工面积215.42万平方米，销售面积302.77万平方米，不仅消化了空置房，还使房屋预售面积增加了18.55万平方米。 从楼市本身发展来看，2008年海南房价能够走出“独立行情”，关键在于其失去存量房制约和税费优惠。归根到底，还是对这十来年尤其是近几年的低房价“还债”。 而能够支撑海南房价高位运行的原因，在于岛外资金在海南的动向。 据三亚房地产协会统计数据显示，2007年已经有多达27个国家和地区的人到三亚购房，这一数字比两年前几乎翻了一番。有统计数据表明，截至2007年底，海口的房地产外销比例为73％，三亚为85％，而一线海景房产的外销比例达到93％以上。 而海南这种外销型的地产发展模式，究竟有多大的可持续空间？整个盘子的终极容量是多少？是否会伴随岛外楼市行情，逐步进入下跌轨道？海南会不会迎来又一次惨痛的泡沫？抑或楼市再度成为海南经济支柱？只有时间可以给出最终的答案。
