爱华网中国央行已经开始放松信贷紧缩，这将首先推动房地产部门增长。我们坚定地认为，中国房地产行业2009年将迎来复苏，这也将为全球经济增长提供动力。
作者:Jonathan Anderson
第三季度即将结束之时，许多影响深远的事件同时发生，这让未来经济增长充满变数。 对新兴市场，尤其如此。 坏消息是我们的苦难还没到尽头，绝大多数经济体的通胀还将继续走高；同时，影响重大的中国房地产部门未来几个月也将继续下滑。 但令人欣慰的是，我们已经看到了黎明的曙光，在2008年年底之前，我们就能看到这两点停止恶化，2009年出现明显缓解：通胀水平会回到合理区间；中国房地产部门也将回到正常增长轨道之中。 在这两大积极因素共同推动下，新兴市场增长也将重新回到正常轨道中去。 通胀24个月内缓解 我通过研究了80个国家的平均通胀数据发现，从2001年开始，新兴市场经济体实际上是远离通胀困扰的，直到2007年中期，通胀基本稳定的平衡才被打破，CPI数据急速飙升，成为困扰新兴市场的重要问题。 为什么整个新兴市场会发生通胀危机呢？当然各国原因各有不同，但它们共同的一点是食物价格飙升。如果剔除能源和食物价格因素，新兴市场的核心通胀还是比较平稳，而原油价格狂涨也要晚于通胀的兴起。 那么，未来几年食物价格走势将如何呢？我想还会继续上涨，原因有三点：第一，燃料、化肥和种子的价格上涨，必将传导到农产品价格上去。此外，生物燃料也还会继续对农产品价格构成压力；第二，从气候来看，近期农业生产压力很大；第三，由于对本国农产品供应的担心，各国都在限制出口，也将造成国际市场价格的上升。 但我们从另一些数据来发现农产品价格的顶部，其实农产品涨幅的空间也不大了。 首先，从历史经验来看，涨价都是因为短时间内供需不平衡造成的，农产品有着严格的仓储时间限制，无法像石油和金属那样被囤积。因此，它对通胀的影响是一次性的，这使得农产品价格不可能持续上涨。 其次，和原油以及其他商品不同的是，农产品和中国以及印度两国需求关联性特别强，原因就是这两个国家居民由于收入增加而增加了更多蛋白质摄入。如果只是看大豆和其他油料作物的话，从2001年开始，农产品价格走势就和中国进口增长关联性非常高。但目前无论中国还是印度，它们的国内供给增长都超过了需求，这也决定了农产品价格增长空间有限。 总的来说，在农产品维持小幅上涨背景下，也难以抵消其他部门的销售疲软，由此可以预见，未来18到24个月，新兴市场通胀压力基本上会缓解。 中国地产行业翻转在即 过去一段时间，在和人谈到中国时，总能够听到各种悲观论调，其中之一就是国际投资担心，中国房地产泡沫破碎是否会重蹈美国覆辙。 的确，中国真正的危机在境内。和新加坡以及菲律宾不同，中国和印度都有着巨大的国内需求和复杂的经济结构，可以消化来自外部的冲击。因此，房地产市场也是我们真正关注的问题。 目前来看，中国许多大城市的高端房地产市场，销售量暴跌，价格也一路下滑，最近两个季度更是如此。 更糟糕的是，出于对房地产销售的担忧，整个建筑行业都明显下滑，因此也带动了其他相关行业不景气，诸如，钢铁和水泥行业。 房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上，而投资将和消费一道构成中国未来几年最重要的增长动力。而且中国房地产复苏对全球经济都很重要。过去几年，中国对国际商品市场的需求和影响力都在与日俱增，房地产部门的贡献最大。 那么，中国房地产市场到底会如何呢？我们认为，未来几个月，房地产市场还可能继续低迷，主要原因是销售尤其是施工的下滑，会产生一定滞后效应。而这些效应结束之后，中国房地产行业将开始反弹。 为什么呢？以下我将阐述九点理由： 1． 这已经不是中国房地产和建筑行业第一次陷入困境了。中国曾经在2002年初和2004年中期先后陷入过房地产低迷期。关键在于，每次危机持续时间都很短。也就是说，中国持续释放人口红利让所谓的地产危机总难以持续特别长的时间。 2． 中国每次房地产陷入危机，原因总是信贷紧缩。而每次当央行因为经济增长需要，放松信贷紧缩时，首先开始增长的又都是房地产部门。 3． 随着通胀回落，以及经济增长放缓，央行将会逐步放松信贷。这种趋势现在已初露端倪。 4． 从横向上看，房地产相关贷款占银行信贷比例很低，根据瑞银中国经济学家汪涛测算，8月末按揭贷款占银行总贷款的10%，而开发贷款占比则为7%，这样的规模，无论中国地产行业怎样恶化，远不能和美国地产金融危机相提并论，更不会造成深远的影响。更重要的是纵向比较，地产相关贷款所占GDP的比重在过去4年里几乎没有变动，但占银行贷款比重却在不断下降，可见银行也在有意通过收缩杠杆来规避风险，因此此次危机爆发的原因基本上都是因为周期性影响，并非信贷泡沫。 5． 过去7年里，人均收入增速一直是高于房地产价格增速，这为房地产增长奠定了基础。必须指出的是，那些价格增长超越人均收入增速的城市，比如深圳，价格都出现了最大幅度的回落。 6． 如果和按揭利率提高速度相比，人均收入增长速度显得更高，因此也为房地产需求创造了环境。 7． 从目前来看，房地产增长速度低于国内城市化进度，而城市化进度则为房地产行业的发展奠定了基础。 8． 大城市房地产灾难并不意味着什么。尽管高端地产总能够引起媒体关注，但中国高端地产占中国房地产总量比例不大。其实整个一线城市的房地产需求也不过只占GDP增长的10%左右，而品牌开发商开发的物业也只占全球住宅地产总量的7%。因此在大城市陷入低迷的市场，不少城市的房价还是在上涨之中。 9． 从中长期来看，国家还是会继续支持房地产行业。需要指出的是，由于房地产价格增速高于人均收入增速，未来一段时间，大城市房地产价格还将继续调整，复苏时间也将晚于全国平均水平。 总的来说，根据各种数据推算，我们坚定认为，2009年将迎来中国房地产行业复苏，这也将为全球经济增长提供动力。 （作者为瑞银集团新兴市场经济学家）
