中国房地产开发商 中国房地产商离倒闭还有多远?



  采访·撰文/周颖 韩笑 摄影/楼晓宁

  未来几个月是房地产商最难熬的日子,今年底或明年初将是一道难过的门槛。

  但开商倒闭不会成为普遍现象。

  向来力挺中国楼市的大摩(摩根士丹利)对中国楼市唱起了反调。

  9月12日,摩根士丹利发表研究报告称,近期中国发生地产业整体“崩溃”的可能性正在增加。大摩将“崩溃”定义为:销售价格与成交量同时出现大幅下跌。

  大摩的定性,和中国楼市的集体表现不无关系。以万科为首的中国房地产业持续降价或变相促销、成交清淡等行为,成了中国楼市走低的最好注解,而央行的指令再次让中国地产商集体感到“寒意”。

  8月27日,央行和银监会公布《金融促进节约集约用地通知》(以下简称《通知》),要求各金融机构严禁放贷给开发商买地。资金受阻、销售不畅、卖地求生的一幕,和一年前开发商天价求地简直是天壤之别。

  悲观的氛围笼罩在中国房地业的上空。即使中国的近邻日本,房地产市场上稍有风吹草动,似乎也会让中国的地产商们惊出一身冷汗。

  8月下旬,来自日本的消息表明,由于日本地产泡沫危险越来越大,今年已经有5家日本上市企业倒闭。尽管日本房地产市场与中国存在区别,然而日本地产由于金融业的参与而推高房价,以及日本地产商破产的前兆和市场环境与我们太多相似之处。中国的地产商离倒闭到底还有多远?观察日本楼市,将会对中国楼市有一定的借鉴意义。

  日本地产无根本好转 两年内9家上市企业倒闭

  “日本去年就有4家房地产企业倒闭,今年有5家,两年的时间倒闭了9家。但这些都是规模不大的开发商,并不具有代表性,因为不是所有的日本地产企业都会面临这种困境。日本房地产没有外界想象得那样可怕,但也并没有预期得那样好。”

  日本东北国立大学教授叶刚对本刊记者说。2000年前后,为了支持规模不大的房地产企业上市,日本政府大力开发房地产金融市场,这9家企业上市时间均在2000年前后。

  “今年3月份以后,日本地产价格开始下降,公寓和别墅都在下降,东京地区下降1%~3%,边远地区下降10%左右。写字楼租价下跌的主要原因是美国次贷危机后,日本当局采取银根紧缩政策,在这一背景下,上述9家规模不大的房地企业难逃倒闭厄运。”

 中国房地产开发商 中国房地产商离倒闭还有多远?
  叶刚指出,1997年前后,新加坡、美国、香港及欧洲国家的境外资金进入日本地产市场,因为他们预计日本未来10~15年还会重新崛起,由此抬高了日本办公楼价格,结果和他们预期还是有一些区别,因为日本经济没有他们想象得那样好。

  值得关注的是,中国房地产也起步于2000年前后。1998年7月,国务院出台的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确提出稳步推进住房商品化、社会化,1999年全国福利住房制度终结,中国房地产市场彻底走向市场化。

  在得到这种明确的信号后,银行业迅速向房地产市场快速出击。有数据显示,1998年中国商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元,2002年达到6616亿元,年均增长25.3%;个人住房贷款余额1997年为190亿元,2002年达到8253亿元,年均增长1倍以上。这和日本第一轮房地产市场兴起时,日本金融机构的举动如出一辙。

  地产商卖地求生消费者持币冷对

  8月13日,资本金总额达190.73亿日元,成立于1964年的日本URBBA Corp发布公告申请破产清算,并于9月13日退出日本股票市场。

  这家拥有近45年历史的日本房地产开发公司,终因银行紧缩而以破产告终,URBBA Corp对民众解释破产的原因是:美国次贷影响、日本国内建筑有关法案的修改、银行不予贷款、资金周转不灵。

  到目前为止,中国地产上市企业虽然没有一家破产或倒闭,但银根紧缩带来的负面效应显而易见。

  进入9月,南京一地产企业在地产市场上引起了轩然大波:南京主城下关区的世茂滨江楼盘对一批精装修现房悄然打出了最低75折的售价,相比之前万科的9折销售,这是截止到9月中旬国内楼市销售打折最狠的一次。

  8月23日,招商地产(000024)公告称,公司将出让旗下子公司富城(中国)有限公司100%股权,转让价格为17.5亿元,此次股权转让将给公司带来近1900万元的收益。业内人士猜测,招商地产此次转让股权可能是为了缓解目前资金链紧张问题。

  中国地产商的资金压力越来越大。一是接近年关,需要有好的财务报表向投资者交待;二是即使非上市企业,也同样面临着清偿银行贷款的压力,而消费者持币待购的态度让有价无市的楼市更显悲凉。

  世联地产公司总经理王正宇对记者表示,房地产公司转让手中的土地项目,主要是因为资金链的断裂,但也有很多开发商是作为一种发展策略。“去年市场关于‘房地产行业重新洗牌’一说,在今天虽然没有完全印证,但我觉得至少印证了50%。”

  更能作为印证的是,地产商在去年甚至更早些时间,天价拿地并没有带来丰厚的利润。相反,由于房地产市场出现“过山车”般的走势,高价拿地、未予开发、项目转让屡见不鲜。

  深圳鸿荣源集团去年9月11日最终以21亿元的成交价拿下了广州白云区金沙洲B3702A06地块。但直到今日,金沙洲地块地款尚未缴清,也没有丝毫开发迹象。北京产权交易所显示,二季度在该所挂牌出让的房地产项目多达20余个,其中涉及北京的项目达到16个。

  “《通知》的出台会加剧房地产企业的资金压力,目前出现的地产商转让土地,要看他们是在一个什么样的背景下取得土地使用权的。通常情况下,这些地产商在拿地时得到了银行的融资支持,比如去年或更早些时候,也正因为融资环境宽松,一些地产商扩张的步伐过快,遇到市场行情突变,这些企业就会率先遇到麻烦。”马鞍山深安房地产总经理黄昱来对记者如是说。

  王正宇认为,现阶段很多开发商转让土地项目,这是前期大规模地进入房地产市场后,市场波动而造成企业的本能反应。开发商转让项目有两种情况,一种是在寻找资金入股,另一种是转让公司的控制权,连同项目也一起转移。

  国家发改委8月12日发布数据显示,全国房价同比涨幅自2008年2月起已持续回落六个月,且回落速度有加快趋势。7月份,全国70个大中城市中,有29个城市房价出现下跌或持平局面,比6月多出8个,比例超过四成。其中,万科、金地、中国海外、保利地产等大地产商在7月份销售都出现了相当程度的下滑。

  2008年没有春天地产企业离倒闭还有多远?

  销售压力是2008年困扰开发商的最大难题之一。《新京报》9月1日报道,根据调查统计的近30多个楼盘的信息显示,今年前8个月,有83%的楼盘没有完成年初制定的销售任务。仅三里屯SOHO、龙湾和院、美利山、华侨城等少数楼盘完成了既定的销售计划,多数楼盘完成的销售额为全年计划的30%~50%。

  或许,用2008年房地产业没有春天来形容也不为过。在2008年上半年的财务报表中,房地产企业的表现与2007年差异明显。在沪深市场中,房地产企业的平均净资产收益率也从去年同期的6.6%下降至5.7%。

  根据对94家房地产上市公司统计数据,上半年经营活动产生的现金流量合计为-319.19亿元,而去年同期为-58.72亿元。其中66家经营性现金流为负,有69家经营性现金流同比下降。与之形成对比的则是这94家企业“积压”的存货达3909.87亿元,同比增加了81.9%。

  如果都站在2008年的经济背景下来看,日本和中国的房地产市场有很多共同性,其表现为:银根紧缩政策重创房产企业,次贷危机影响本国经济;不同之处在于日本实际经济没有增长,个人收入没有明显增加,日本7月消费者信心指数降至31.4的历史低点。中国上半年GDP虽然同比增长回落,但经济向好趋势不会改变,国家统计局数据显示上半年城镇居民收入虽比去年同期下降7.9个百分点,但实际增长仍达6.3%。

  无论是从日本银行业对房地产市场的参与程度,还是地产泡沫从开始到破灭,仍有太多东西需要中国房地产市场引以为戒。打折、卖项目、促销、成交量大幅减少、银根紧缩等手段在过去中国房地产市场上是绝无仅有的,而这也是日本第一轮泡沫破灭之前的征兆。

  1994年日本的土地价格较1991年平均下降50%,土地资产总额逐年下跌,地价下跌仍难以成交。在中国地产市场上,虽然目前没有数据显示土地价格下跌,但缺乏成交量却是不争的事实。8月22日,在福建省福州市下半年的首次土地拍卖会上,7幅拍卖地块全部流拍。

  “现在是房地产低迷时期,但这并不是因为行业本身造成的,是受外部的传导。很多人习惯说现在房地产市场不行了,并且没有成交量,不能以成交量来衡量房地产的发展,这是一个逐渐健康发展的市场,产生波动也是正常的。”

  浙江大学房地产研究所所长赵杭生对记者表示,日本房地产业在上一轮的泡沫经济中遭受过重创,而中国房地产市场未受到重创,因此和日本房地产市场也不具可比性。

  “房地产企业倒闭现象是很正常的,主要原因是正好处于银根紧缩、购买力下降、房价理性回归的市场状况下,开发商的资金一定会出现问题,尤其是自救能力较差、退出机制不完善的中小企业更为明显。在今年底或明年初这种现象会更为明显,这是一道最难过的门槛。房地产调整只是阶段性的,是把前几年疯狂增长的泡沫向理性化回归。”阳光100置业副总裁范小冲接受记者采访时说。

  “就中国市场而言,今后如果有开发商倒闭的现象,我觉得也是个案。比如房地产上市公司即使倒闭,也会有人借壳上市。不过目前开发商还没有悲观到这种程度,而是都在等待。”王正宇说。  

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