爱华网作者:北京中能兴业投资咨询公司／文
2007年10月以来，保持十多年高速增长的房地产市场突然减速：成交量剧跌，价格深度调整。资本市场上，房地产类股票跌幅更是远远超过行业实体业绩下降的幅度，万科(000002)股价在过去一年中下跌了约70%。 本杰明·格雷厄姆在1934年出版的经典著作《证券分析》就曾指出“有太多的因素可以让一家本来拥有良好盈利能力的企业在瞬间遭到毁灭性的打击”。众多专家也从宏观调控、次贷危机影响、房价处于高位、市场心理因素等多个角度对房地产市场的问题成因进行了分析。这里要讨论的问题是：单一房价的因素对企业盈利能力究竟影响如何，房价下跌多少房地产类上市公司将丧失盈利能力呢？ 我们将讨论的范围限于开发类地产公司，且将房地产业务占总销售收入比重达到90%的公司归于此类。根据ValueTool绩效数据库业务演进子库的数据，招商地产、北辰实业等公司被剔除出样本。因为招商地产房地产业务占其收入总额和营业利润比分别仅76%和88%。这类公司盈利状况良好的“第二主业”给予房地产开发业务一定的缓冲，使其具有更强的抗房价下跌能力。当然，这一优势是短期的，从长期看，非专业化的经营将会毁损企业价值。模型显示，招商地产可承受46.5%的房价下跌，而若房地产业务比重升至90%，可承受的房价跌幅则降为39.3%。 考察房价承受能力时，采用房价相对跌幅而不是绝对值，主要是基于两个原因。首先是由于房地产项目的区域和区位差异，造成每平米均价对不同的公司来说千差万别，在相似市场条件下房价绝对变动值也是这样。如金融街每平米均价高达3万元，苏宁环球每平米均价仅3950元，但这两家公司对房价相对跌幅的承受能力相近。 其次是出于可获得经济技术数据的考虑。近年来，证监会加强了对上市公司财务数据披露的要求，但对许多重要性甚至比财务数据更高的经济技术指标数据则没有强制披露的要求，如发电企业不披露装机容量数据、煤炭企业不披露储量数据、高速公路企业不披露车流量数据种种情况屡见不鲜。如表所见的房地产企业中有8家就没有公开披露结算面积或者均价。这种情况下，要计算所有公司可承受的绝对房价是不可能的。 根据ValueTool企业绩效数据库的统计，销售额在10亿元以上且房地产业务比重接近或大于90%的公司有23家，对房价的承受能力最高的新湖地产为52%，最低的是首开股份仅9%，金地集团为25%，为其中位数。这意味着如果房价下跌25%，大多数房地产公司将丧失盈利能力。
