爱华网文/马红漫
资质差、市场竞争力弱的房产开发商濒临淘汰，而具有市场竞争力的开发商则能够脱颖而出。这样的优胜劣汰提升了整个行业的活力，从长期看其实是降低了产业发展的风险。 国家统计局日前发布的经济述评称，无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，目前都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代已经终结，在长达十年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。” 国家统计局对于房价走势的论述可谓掷地有声，同时也使得有关房价问题的争论达到极致。与统计局观点不同的是，在之前的言论层面上，房地产市场的救市呼吁才是市场的主要论调。从深圳房地产千亿断供传闻，到各地的土地流拍、开发商面临倒闭，乃至对于相关地产金融风险的分析，无不在放大着房地产市场波动的风险，甚至直接将房地产市场的波动引向金融风险与经济衰退等重大问题上。 房地产市场价格的些许波动即引发了业界的巨大不安，这与之前房价持续暴涨时，公众利益受到侵害却长期无法得到弥补，形成强烈反差。据此来看，房地产市场暴利时代的终结其实是太晚了。而从房价下跌的市场风险看，不仅不会影响金融市场的稳定，反而有助于行业长期健康发展。
美国救市中国就得救，是谬误 救市论者引用美国政府针对次贷危机的一系列干预措施，据此认为国内调控部门也应该对房地产市场施以援手。这一逻辑推理存在明显谬误。美国次贷危机从表面看是房地产市场衰退使然，但美国政府的救市举措却绝非单单为了挽救房地产市场衰退，其根本意图是避免房地产市场风险放大到金融市场当中。此次危机之所以被命名为“次贷危机”，正是由于次贷等金融产品的作用，实现了房地产市场风险向金融市场风险的放大。所以，维护金融市场稳定，才是美国政府直接干预的根本原因。 反观国内，尽管目前部分地区的房地产价格出现了波动，但是由此而蔓延到金融市场，乃至威胁整体金融市场稳定的风险却并不明显。其一，房地产贷款规模在全部贷款总量中所占比重并不大。统计数字显示，银行房贷（包括个人贷款和开发贷款）只占银行贷款总量的不到20%。因此，即便房地产市场出现一定的坏账，也并不意味着银行风险随之急剧放大;其二，国内房地产市场与资本市场间并未形成明显的纽带关系。在美国，大量的次级贷款和资产证券化项目，把房地产市场和资本市场走势联系起来，房地产市场的衰退直接引发了证券指数的暴跌。而在国内，类似的金融环境尚未成形，也就隔断了房地产市场向资本市场的风险转移。 用房价收入比衡量房价 面对关于房价问题的诸多声音，需要明确判断的是，目前中国房地产市场价格究竟是高还是低。对于这一问题，理应从自住和投资两个角度来分别判断。对于前者，从国际惯例来看，衡量房价是否合理的最重要标准，就是房价收入比。而以此为标准，即便是在本轮房价下跌最为明显的深圳，其房价依然处于较高状态。数据显示，5月份该市一手房交易均价为11014元/平方米，而深圳人均可支配收入不过每年2万元多一点。按照三口之家、购买90平方米住宅计算，房价收入比仍然在15倍以上，远高于国际公认的3~6倍的水平，房地产市场自主需求的泡沫清晰无疑。而对于投资需求，不能等同于投机市场需求。长期房产投资的市场泡沫衡量，目前常用的衡量方法是房屋出租回报率。与楼价不断飙升形成鲜明对比的是，各地的房屋出租价格几乎都是原地踏步。上海一些高端住宅的出租回报率仅有4%，这一投资回报水平甚至远不及同期的通货膨胀率。 房价收入比这些看似简单的衡量工具，往往也是最有效的，它能够让我们准确地判别房地产“救市”论究竟是否正确。近期有很多呼吁房地产救市的言论，都引用了美国针对次贷危机的救市举措，甚至以近期美国国会通过援助法案等为例证，呼吁国内也采取相应的“救市”政策。其实，这样的对比根本站不住脚，完全忽略了两国房地产市场的巨大差异。事实上，在1975~2005年长达三十年时间内，美国平均的房价收入比始终在4倍左右。即便是在2005、2006年的美国房地产市场“泡沫”期，美国的房价收入比也没有超过5倍，这一比例甚至不足国内房价水平的一半。但即便如此，美国房地产市场还是陷入到了衰退之中，并且最终引爆了次贷危机。 全行业暴利局面不可能持续存在 不仅如此，房地产市场的适度波动，反而有助于整个行业的持续健康发展。始于1998年住房改革的房产牛市行情，持续至今已经达十年之久。业内近6000家房地产开发商享受着长达十年的暴利，也习惯了市场的只涨不跌。这种状况的长期持续，最终使得市场优胜劣汰机能几近丧失。自去年10月以来，房地产市场逐步进入到供求平衡观望期，一些资质差、市场竞争力弱的房地产开发商濒临淘汰，而一些具有市场竞争力的开发商则能够脱颖而出。这样的优胜劣汰提升了整个行业的活力，从长期看其实是降低了产业发展的风险。 在有房不愁卖的时代，房地产开发商只需习惯性顺势涨价即可。当开发商在为各种关系买房的“条子”发愁，在为如何阻拦疯狂的购房者而焦虑时，显然，这样的房地产市场已经把基本市场竞争属性摈弃。正如古语所言，“由简入奢易，由奢入简难”。享受惯了荣华富贵，远离竞争压力的房地产市场，并不利于行业的持续健康发展。 值得注意的是，本轮房地产市场价格变局，正是在业内龙头企业的推动下开始的。深圳万科作为房地产行业的领军者，是国内房地产行业大张旗鼓打响降价第一枪的企业。万科在上海等一线城市的楼盘率先宣布降价，并且承认房地产市场的黄金时期已经结束，这些举动直接影响了房地产市场的定价估值体系。与万科相对应的，同样在酒店公寓等细分市场占据优势品牌地位的SOHO中国，却逆势宣布将上调房价，试图用涨价来打破市场的低迷。 这些房产行业领军性人物的举动，一举打破了之前行业竞争相对淡尽的格局，意味着市场规律开始重新回归。后发的房地产业内企业，必须要尽快选择自己的价格定位，做出明确而完整的市场策略规划，并且付诸于实施，否则就将被市场竞争淘汰。 产业发展的长期规律表明，全行业暴利局面不可能持续存在。据此来看，价格已经持续上涨十年之久的房地产行业，已经透支了享受暴利的快乐。事实上，市场规律的作用只会是暂时隐退，但绝不会消失，最终由市场规律发挥作用是必然。对于业内企业来说，尽快做出方向性选择和风险规避措施，才是应对市场规律的首要任务，毕竟数千家房产开发商并存的局面是不可能长期存在的，行业的竞争优化是必然的结果。 我们或许应该为地产泡沫破裂后行业获得长期新生而庆幸。因为只有经历过大浪淘沙的房产市场，才可能真正让公众实现“居者有其屋”的理想。从这个意义上讲，只有经历了房价理性调整，房地产行业才能迎来真正的健康发展时代。 马洪漫 上海第一财经频道主持人 经济学博士
