爱华网系列专题：金九银十营销观察
文/易宪容
房地产开发商为什么宁可不销售也不降价?就在于他们认为政府会出台政策,来维持目前房地产的暴利模式 衡量房地产市场，有两个数据最为重要，一是住房销售面积，一是住房价格水平。统计数据显示，目前国内房地产市场的基本态势是价升量跌。 按照一般的市场法则，产品销售下降，供大于求，产品价格自然下跌;产品销售增长，供不应求，产品价格自然上升。 为什么国内的房地产市场会出现这种“一边是商品房的成交量快速下降，而另一边房价照样上升”与市场经济基本的供求法则相悖的怪事? 原因是:目前国内房地产的市场化程度低，不能够根据市场供求关系来调整房地产的销售数量与价格，住房产品往往是房地产企业的垄断性定价。加上消费者分散、住房信息严重不对称、房地产开发商采取不同的营销策略，从而使得购买者在市场中与开发商的谈判能力较低。国内住房购买者基本处在住房产品价格被动接受的情况下。 事实上，仅就住房数量的销售来说，2008年与2007年的特殊时期相比是下降了，但2008年与2006年同期相比销售量不仅没有下降，还增长很快;如果与2005年同期相比，销售量则增长近一倍。因此，我们更得全面看待当前住房销售下降。并不是今年销售太少，而是2007年销售太多，是2007年住房销售中投机或炒作的比重过高。2007年下半年以来，政府把这部分房地产投机或炒作慢慢地清除出来，住房销售就立即下降。这说明早些时候，中国的房地产市场基本上是以投机炒作为主导的市场。如果国内房地产市场是一个投机炒作市场，那么，这个市场要想持续发展与繁荣根本不可能，不仅不可能，甚至会导致房地产市场泡沫吹大，导致中国经济陷入困境。因此，如何遏制房地产市场炒作是政府的应尽责任。从这个意义上来说，目前房地产市场销量下降，不仅是政府房地产宏观调控所要达到的目标，也是中国房地产市场走向健康持续发展的根本所在。 别看目前市场声音都在讨论房地产企业如何困难、房地产市场面临多大的危机、房地产企业如何过冬，实际上，这些问题都不存在。如果说，房地产企业及房地产市场真的有问题，那些房地产企业早就降价出售自己手中的产品了。
房地产开发商为什么一定要把住房价格顶到天花板上，而又大喊房地产市场有多少危险呢?原因如下:一、房地产开发商认为自己有实力来对抗市场，他们过得很好。他们叫喊出一些危言耸听的言论，只不过是希望政府出台政策来维持房地产市场的暴利模式。二、房地产开发商认为自己的利益早就把地方政府及银行捆绑在一起了，他们相信如果房地产价格下跌，地方政府会出台政策相救。就像2003年的18号文件及最近一些地方政府所做的那样。三、房地产开发商还是希望回到2007年房地产市场的“奇迹”时代。住房留在手里越久就越值钱，越是烂的房地产开发商获得的利润就越高。房地产开发商仍然想重温2007年房地产市场“劣币驱逐良币”的旧梦。其实，目前房地产市场的政策、金融市场环境及购房者理念等都发生了根本性的变化，中国房地产市场要重蹈覆辙是不可能了。 也正是因为上述原因，房地产开发商所希望的“金九银十”根本不会出现，已成为历史。开发商想让国内房地产市场重新回到投机炒作的市场根本就不可能。因为，谁都无法打败市场，无论是个人、企业或是政府。被打败的只是那些对抗市场、对抗政府政策的人或企业！
