小动物过冬 地产开发商集体过冬 适当整合将使行业回归秩序

 小动物过冬 地产开发商集体过冬 适当整合将使行业回归秩序


系列专题:中小企业如何过冬

  文/本刊记者 崔晓红 王晓慧 李斌

  中国房地产业发展了那么多年,行业没有进行过像样的整合,太分散,黑马太多,这是非常态。专家认为:收购兼并行业整合,在“冬天”就应该干这些事

  王石与潘石屹,一南一北,观点常常相左。就像这一次,万科高喊降价,SOHO中国(行情,资讯,评论)却逆势涨价。但他们也有一个共同点,他们的一举一动总能引起市场和媒体的关注。

  就目前看来,万科与SOHO中国只是个例,更多的地产商仍在观望中默默想辙儿,他们正在考虑如何度过这个“冬天”。有专家称,房地产市场洗牌已经开始,将愈演愈烈。

  万科降价引发“退房潮”

  中秋节前夕,万科在上海展开“打折”攻势。8月28日,万科在上海本地媒体刊登“喜迎中秋、八盘共庆”的促销广告,宣称在8月30日至9月14日期间,旗下8个楼盘限时推出特价房源,更有精彩礼包和惊喜大奖。与以往“挤牙膏”式的让利促销不同,此番万科喊出“直降10万”的口号。继上海之后,万科在浙江、江苏的楼盘也进行了降价销售。

  从万科展开价格调整开始,许多业内人士便将这一营销手段与“回笼资金”画上等号。对此,万科总裁郁亮对媒体表示,目前在中国内地,可能找不出第二个比万科有钱的发展商。万科的各种行为都是从市场出发来进行的,而不是没有钱。

  万科集团执行副总裁肖莉也表示:万科首个价格调整楼盘是去年在深圳,降价的原因是因为当时看到成交量大幅度萎缩,而成交量乃市场是否健康的一个主要指标。所以,万科调价是基于对市场成交量的判断。

  为什么万科先放一枪?潘石屹认为“万科真正的目的是要赢得未来”。他分析万科降价的原因如下:

  第一,从2006年下半年开始,全国各城市供应了大量的保障性住房(经济适用房、双限房、廉租屋)用地,这些用地都是少交出让金或者不交出让金的。到今年第四季度,这些土地即将变成房子陆续上市销售。与那些靠“招拍挂”取得土地的开发商相比,“招拍挂”土地的出让金是很高的。因此,这批保障性住房的大量上市,对这些住宅开发商将会构成致命的打击。

  第二,“90/70”政策的实施,到今年四季度,也由当年纸上的政策,变成了今天市场上供应的房子。万科目前的180个项目都在“90/70”范围之内。在市场中,永远是物以稀为贵,当“90/70”这些小户型住宅在市场大量上市时,对住宅开发商也会造成很大影响。

  第三,当市场上第一套住房主要靠政府的保障性住房完成,那余下的市场份额就已经不多了。就算第二套改善性住房也许还有一定的市场,但去年年末发布的第二套住宅按揭政策,使第二套住房的需求锐减。对住宅开发商来说,这又是一次很大的打击。

  第四,到了2008年,全中国的房地产开发商集体缺钱。在缺钱又没有别的出路的情况下,只能被逼无奈走到价格战这一步了。万科虽然钱不算宽裕,但手头还有100亿元的现金,最近又增发了59亿元的公司债,与其他开发商相比还是不错的。但市场上永远是先下手为强,万科要赶在别人打乱仗之前,自己先开枪。这就是万科“先发制人”的策略。

  第五,国际、国内的大形势也是万科赶在大家之前行动的原因之一。

  房地产专家马跃成认为,万科降价是一个很明智的决策,这个时候谁降价幅度大,谁回收资金就快。

  从表面上看,万科的降价举措应该是顺应市场、顺应消费者的,也为深陷舆论旋涡的万科赢得了不少口碑和声誉。但万科万万没有想到的是,这一举动却在全国各大中城市掀起了一股充满暴力的“退房风波”。对于消费者的退房要求,万科称:“不接受任何没有法律、合同依据的补偿和退房要求。”这一表态让原购房者情绪更加激化,他们拉起“退房”条幅,贴出“还我血汗房钱”、“奸商可诛”等大字报,使矛盾愈演愈烈。

  对于消费者的“退房”要求,大部分专家、法律界人士表示,消费者的行为缺乏理性,缺乏法律常识。他们同时表示,万科在消费者心目中的形象会严重受损。

  潘石屹逆市涨价是不是噱头

  与万科降价迥异的是,潘石屹选择逆市涨价来迎接今年的“金九银十”。9月初,潘石屹宣布,旗下在售项目从9月1日开始全面提价,涨价幅度在5%左右。

  在房价整体下滑的情况下,潘石屹为什么决定涨价?

  在接受《新财经》记者的采访时,潘石屹首先否定了地产销售状况低迷的说法。“现在媒体上说都在降价,这与我们从国家权威机构得到的数据是不同的,从国家权威机构我们得到的数据是,全国1~7月份,绝大多数城市的房地产价格是上涨的,并不是SOHO中国一家的房子在涨价。”

  潘石屹说:我们涨价的目的,就是让我们公司产品的价值在市场中得到体现。我们的项目中,公寓、商铺、写字楼的涨价幅度各有不同,商铺的比写字楼的涨幅大;写字楼比公寓的涨幅大;公寓中,小户型、销售慢的涨价幅度很小。的确,我们发现、市场的统计数据也证明:公寓销售的速度比不上商业用房的速度,尤其是城市边缘地区的更差。SOHO中国的产品,从四年前就决定以商业和写字楼开发为主,从地段上来说,SOHO中国集中在城市最繁华的地段开发,价格与其他地产开发商没有可比性。

  就在潘石屹宣称涨价不久,就有媒体报道说,SOHO中国售楼处并没有降价,而且有些楼盘还在打折出售。

  对此,潘石屹说:打折销售是媒体的误解。媒体所说的打折只是我们公司对不同付款方式确定的不同价格体系。比如,消费者在房屋建设期内付款价格为100%;一次性付款为94%;采用银行按揭付款方式为98%的价格体系,这个价格体系我们已经执行了很多年,是我们认为比较公平有效的价格体系,并不是针对某一项目的促销优惠。这种价格体系与涨价不涨价没有关系,涨价前后都会执行这种价格体系。

  潘石屹还强调:“SOHO中国调整了战略,负债率、现金流、所处地段、物业产品等方面都与中国其他房地产开发商不同。此前,三里屯SOHO的项目销售情况一直不错,我对这次涨价后的销售情况并不担心。”

  对于SOHO中国的涨价行为,马跃成认为潘石屹是在炒作。他说:SOHO中国的楼盘有自己的特点。他的楼盘涨价或降价,对整个房地产市场没有实质性影响。马跃成还说:“从潘石屹对房地产的判断来看,观点总在变化,没有一个基本的判断。作为房地产业的领军人物,他并不成熟。”

  更多的地产企业选择收缩战略

  纵观现在的房地产市场,房地产企业正在各显神通,想辙儿过冬。有人戏言,残奥之后“跳水运动员”会越来越多,大家要争相拿金牌。

  分析认为:去年,许多大公司疯狂扩张,现在房价在下跌,利润紧缩,这些公司为去年的疯狂付出了代价。而小公司缺乏自救能力、缺乏退出机制。比如,现在银行监管很严,不像大公司可以出让股权、卖项目,可以多个项目互相拆借。由于现金流的紧缩,特别是到年底,很多施工企业拖欠施工款,一旦被拍卖,会成为“压倒骆驼的那根稻草”。

  大部分企业采取了收缩战略。原本可以开两个项目,开一个;有三个项目,可以卖掉一个,拿这个钱保证另两个项目。

  近来各地频繁发生的“退地”事件正是开发商“减肥”的一大表现。

  除了卖地、卖项目,地产公司还进行了裁员减薪。

  从整体经营成本来看,房地产企业的人员成本所占比例很低,因此不到万不得已,房地产企业通常不会大面积裁员。苏州的某房地产企业老板坦言:“几年前做个项目就能赚上亿元,养五六十号人也不觉得有什么,可今年我两个楼盘的房子都卖不动,好几个月没有收入了,工程款什么的压了一大堆,还有那么多人要养着,确实很吃力!我准备跟人事行政部门商量一下,我的项目也就这么多,学人家降价卖楼实在舍不得,为控制成本,还是先将人减少一半吧。”

  其实,早从今年年中开始,重庆、成都、深圳、北京、广州、上海等城市的房地产企业就开始传出裁员的消息。种种迹象表明,国内房地产企业进入了一个人力资源调整期。今年各房地产上市公司的中报也显示,77家地产上市公司中,有16家下调了“支付给职工以及为职工支付的现金”。

  行业整合,时机来临

  潘石屹说,未来的市场到底会发生什么事情,很难准确预料。

  万科的郁亮则比潘石屹乐观了许多。“相比中国制造业,我们日子好过得多。看看东莞我们就知道什么是水深火热,所以没有必要夸大房地产企业今天遇到的困难。我们行业所遇到的困难不会超出其他行业,难道比奶粉行业更加糟糕?这行业没有这么悲惨。”他表示,房地产行业远远没有到水深火热地步,要脱离困境靠不了解放军,最终还要靠我们自己。“不可能一直靠利好扶持。政府的政策对整个国民经济、行业发展有利,我们当然欢迎。但是作为发展商、作为企业,最好不要盼望‘解放军’来救你,要靠你自己、靠客户、靠市场。当然,也离不开政策支持。”

  不少专家则认为,房地产业整合已经开始。在这轮整合中,实力较弱的开发商将受到较大冲击,而实力雄厚的大开发商通过快速销售、回笼资金,甚至可能腾出手来并购无力支撑的小开发商。这样,行业分化会继续加剧。

  香地咨询总经理尹香武说:万科已经收购了四家企业,这是一个很明显的兆头。招商地产(000024行情,爱股,资讯)也把北京的一个企业卖给别人了。收购兼并行业整合,在冬天就应该干这些事,冬天就干冬天的事,冬天不要干夏天的事。冬天大家就应该把存量盘整一下,就像可以把粮食互相交换。

  他说:中国房地产业发展了那么多年,行业没有进行过像样的整合,太分散,黑马太多,这是非常态。常态下,就应该以白马为主。现在这个市场黑马太多,是不可研究的,没法调控、没法管理,不知道明天谁是老大。正常情况下,老大、老二、老三应该是相对比较稳定的。现在过一段时间就冒出一个黑马,不知道他原来是干吗的,他不懂房地产,就乱定价。进行适当的整合,可以让房地产市场秩序回归常态。

  马跃成则认为这一轮调整后,地产开发商的开发模式或将有所改变。他说:现在的开发模式就是开发商买了地,建了房子,然后卖给老百姓。这种单一的模式肯定还会存在,但要有更多的模式。限价房、经济适用房、合资建房、单位自建房、小产权房等多种模式怎样共存?国家应该好好理顺。  

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