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作者:姜欣蔚／文
1998年,受亚洲金融危机影响,中国出口增长几近停滞，经济增长乏力。当时政府启动了住房制度改革以刺激经济，房地产业由此迅速崛起。今年，受美国次贷危机影响，净出口和投资增速双双回落，中国经济增长再次面临挑战。 10月17日，温家宝总理提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”，随后财政部宣布购房契税下调至1%，首付比例调整为20%。 这些措施并非是要拯救高房价，而是希望依靠加大保障性住房建设，拉动经济增长。尽管开发保障性住房毛利率较低，但是凭借着高周转率，“类万科”型开发商仍大有可为。 房地产业再扛大任 与1998年相比，当前城市居民改善居住条件的愿望同样强烈，但是却受到过高房价的抑制。以北京为例，2007年度城市居民可支配收入为19978元，而商品房成交均价则高达11454元/平方米，房价收入比数倍于国际水平。 据中原地产研究中心提供的数据，恶性循环已经令开发商的拿地热情陷入冰点。8月份，广州和深圳土地市场零成交，9月份北京土地市场零成交。今年1到8月份，全国商品房销售金额为11883.21亿元，比2007年同期减少12.7%。中投证券认为，2009年全国房地产投资增速将下降至零。尹中立更为悲观:“2009年房地产投资可能比2008年下降30%。” 因此，政府的新命题是如何让房地产投资带动经济，同时又能挤出市场中存在的泡沫。加大保障性住房建设规模”。“加大保障性住房规模不仅可使经济保持一定增速，还不会因房地产投资增加抬高房价，引发通胀。短期来看，保障性住房对周边商业住宅价格有一定向下压力。”中投证券房地产业首席分析师李少明表示。 理论上，保障性住房与商品房属两个相对独立的市场，但由于保障性住房建设长期滞后，部分中低收入家庭被挤到商品房市场，一定程度上增加了银行的信贷风险。保障性住房建设大规模增加后，将可分流一部分商品房潜在购买者，对商品房市场的供求关系产生影响。 保障性住房细则待解 虽然常常见诸报端，但保障性住房至今没有一个官方定义。建设部副部长齐骥曾表示，保障性住房包括经济适用房和廉租房，而两限房并不在此列。 目前，中央政府尚未对保障性住房建设比例做硬性规定，而是由地方政府根据当地经济发展情况及居住状况来决定。有关数据显示，2008年，全国各大城市保障性住房建设比例相差悬殊，高者接近年度新增住房面积的40%，低者甚至不足2%。尹中立认为，中央政府应该将住房保障制度的覆盖面扩大到当年新增住房面积的20%以上。 中金公司研究员白宏炜表示，如果不能有效调动地方政府的积极性，中央政府借保障性住房拉动经济的构想只能是一厢情愿，“保障性住房建设比例提高，意味着地方政府无法从土地出让中获益，预算外收入大幅减少。尤其是明年，如果土地市场成交依然惨淡的话，一些地方政府甚至会比开发商更着急。” 有学者建议，由中央财政设立住房保障专项基金，对地方政府住房保障投入给予贴息或者转移支付，调动地方政府积极性。“无论从拉动经济还是改善民生角度考虑，中央政府财政政策向这一领域倾斜还是很有必要的。” 参与保障性住房建设并非无利可图，相反，一些经验丰富而策略灵活的开发商还可以获得高收益率。与商品房相比，经济适用房具有低毛利率，周转快的特点。实际上，在之前的资金重压之下，周转率早已取代毛利率成为开发商当前最为重视的指标。另外，经济适用房土地划拨，豁免城镇土地适用税和印花税等，将可为开发商减少大约20%左右的前期投入。 “类万科”地产商的好日子 商品房销售陷入冰点后，具有卖方市场特色的经济适用房吸引力立现。由于经济适用房利润率基本锁定，所以对开发商周转能力提出更高要求，实现以量取胜。 碧桂园正是地产公司中高周转率的代表，今年5月份即已涉足经济适用房项目。据了解，碧桂园已向20余个地方政府发函，表示愿意参与当地经济适用房项目建设。此外，碧桂园还指派专人对多个经适房项目实地考察，部分项目已开始前期准备工作。 一份万科内部研究材料表明，碧桂园的项目从拿地到预售平均时间为7个月，从预售到结算平均时间为8到10个月。由于经适房销售周期极短，碧桂园开发的经适房项目预售到结算时间将进一步缩短。 根据开发模式不同，分析人士通常将地产上市公司分为“类万科类”和“非类万科”两种。“类万科”追求高周转，以规模化取胜，“非类万科”则看重高附加值和高毛利率。保障性住房的开发模式，恰与类万科型的地产公司特点契合。 以净资产周转率为标尺，“类万科”公司中典型代表有万科(0.57%)、保利地产(0.42%)、栖霞建设(0.45%)、首开股份(0.36%)等。由于经济适用房项目无需提前进行土地储备，如果开发商参与项目比例较高，可进一步提高企业净资产周转率。2007年，天房发展从事经济适用房和商品房开发的毛利率分别为12.91%和30.34%。由于经济适用房业务收入占商品房销售收入的55.65%，其净资产周转率高达0.75%;2008年上半年，由于经济适用房结算比例减少80%，其净资产周转率也减为0.32%，不及上年一半。 在成交量急剧萎缩的情况下，净资产周转率指标事关开发商生死。万科执行副总裁肖莉在三季度报告发布时明确表示，当前开发商适度让利以促进成交量回升对企业本身具有积极意义。正是凭借率先打响的价格战，万科三季度结算收入获得74%的增长，市场占有率进一步提高0.5个百分点。 除去净资产周转率方面的因素，天房发展、栖霞建设等具有国资背景的区域性地产龙头也将在经适房项目建设中占据优势。
