爱华网系列专题：后奥运时代
引言：各地在奥运期间的商品住宅日平均成交套数是不容乐观的，九城市中上海最高，日平均达353套，杭州最低，为41套。北京和天津作为奥运会的主办和协办城市，在楼市交易方面并没有显示出独到的优势。
文/高静
举世瞩目的北京奥运会已落下帷幕，奥运给中国带来了人气，打开了北京城市窗口的形象。奥运期间，世界人民汇聚于北京，那么这聚集的人气是否促进了北京的楼市交易？全国其他城市的楼市交易有怎么的变化趋势？奥运会后中国楼市的走向会如何？这些方面都再次成为人们关注的焦点。本期政策我们主要探讨北京、上海、深圳、广州、武汉、杭州等有代表性的城市在奥运期间的楼市交易概况及后奥运楼市走向。7.21-8.24各地商品住宅日成交量比较
从上表我们可以看出，各地在奥运期间的商品住宅日平均成交套数是不容乐观的，九城市中上海最高，日平均达353套，杭州最低，为41套。北京和天津作为奥运会的主办和协办城市，在楼市交易方面并没有显示出独到的优势，更多的人气聚集到关注奥运会了，楼市交易显得比较冷淡。 成交情况不乐观 奥运期间，北京商品住宅市场（期房市场）的成交情况并不乐观。从7月21日-8月24日这一个多月的时间里，我们看到，楼市并没有因为奥运会的举办而发生显著变化。在奥运开幕的前两周时间，7月21日-7月31日，除26、27日成交量较低外，其他五天的日成交量基本保持稳定增长，上下波动不大。从8月1日到8月8日，成交变化上下波动显著，8月8日当天的日成交量最低，说明更多的人去关注奥运了。在奥运会举行的16天里，只有13、14日两日的日成交量较为显著，其他时间较7月份同期有显著的下降。奥运举办的17天时间里，京城仅销售1780套。整个8月份日销售仅为105套。这些数据相比去年具有很大的差距。在成交价格方面，北京内城和外城区的成交价在奥运后期（8月17日-8月24日）有上浮趋势。
而在奥运会期间，开发商们也纷纷推出各种与奥运挂钩的促销手段。有的是中国队获得一枚金牌，就推出一套特价房，特价房价格普遍低于市场价2成；有的是请奥运奖牌获得者做广告；有的则推出房价与金牌数量挂钩的优惠活动。尽管使出各种各样的招数，也并未能拯救8月楼市。另据北京市房地产交易管理网发布的数据看，8月份，京城住宅销售较之去年同期骤降67%，降幅近七成，而环比7月份，也有25%的降幅。可见，8月份的北京楼市显得比较惨淡。 盘整仍是主旋律 今年以来，楼市外部环境发生了重大变化。地根收紧、银根紧缩、二套房贷新政、保障性住房批量上市……宏观政策接连从细执行，市民观望气氛渐浓，成交缩减，降价行为凸现。楼市下半年将会上演何种行情？后奥运时代开发商们将采取怎样的措施促进楼市发展？带着这些疑问，我们通过与开发商、专家等进行交流调研，普遍认为：后奥运时代，楼市将继续盘整，房价逐渐“回归理性”。 奥运期间楼市观望低迷的现象并没有发生根本改变。从某种程度上说，奥运不可能是中国经济的分水岭，支撑中国经济利好的大因素没有变化。对房地产来说，最大的影响不是奥运本身，而是奥运提升了城市的价值，提供了城市开发建设的良机。这种影响效果往往是经过长期才能体现出来，实际上奥运并没有带来楼市的根本性变化，各地楼市成交并没有出现显著性上升，甚至还有所下降。奥运会后，房地产业面临的调整压力加大，景气回落、销售持续低迷以及开发商资金链绷紧将使高企的房价逐渐“回归理性”。与此同时，土地、钢材等价格大幅上涨，压缩了房地产企业的利润空间，今后房地产行业增长速度将放缓。 从历史经验来看，世界上举办过奥运会的城市，一般都会出现不同程度的“奥运经济低谷”现象。房地产行业既是举办奥运会的最大受益行业之一，同样也可能是奥运会后波动最大的行业之一。中国经济有着巨大的发展空间和良好的发展基础，有保持较快增长的动力和活力，因此奥运之后中国经济将不会转入萧条。奥运之后，场馆将继续使用，基础设施也将继续使用，地产商也将照样开发和供应房子，广大消费者的住房刚性需求依然存在。 5月和9月往往被认为是楼市发展的两个“窗口”，奥运之后就是往年的楼市黄金期，有些地产商们希望9月后的楼市能出现报复性反弹。我们认为这种可能性非常小，关键看这两个月的成交情况，如果9、10月份成交量依然延续上半年的情况，那么全年楼市格局基本确定。如果9、10月份的成交大幅反弹，那么也许会拯救当前楼市。我们认为随着国内环境的变化，房地产市场在下半年可能会出现一些变化，比如成交量小幅回暖、房价会适当的调整(下跌)，甚至可能在部分阶段出现回调现象，但盘整仍是主旋律，后奥运时代将会释放出更多的能量和能力。 高端服务将成新增长点 对北京房地产市场来说，奥运会的成功举办将加快北京产业结构调整的步伐，高端服务业将成为北京新的经济增长点。受奥运会的影响，预计北京第三产业增加值占GDP的比重将达到69%，与奥运相关的金融保险、旅游会展、商业服务、现代流通和文化体育等现代服务业会受到明显拉动。因此，房地产开发商只要抓住这次产业升级和转型的巨大机遇，仍能实现突破。 在后奥运时代，北京楼市一方面楼市整体会步入理性回归，同时也可能蕴藏着巨大的机遇。自2001年以来，北京市房地产开发投资总额保持年均17%的增速，占固定资产投资的比重也出现了跳跃式增长。在经历超常规发展的2005年、2006年、2007年后，在各种宏观调控政策的影响下，市场进入了短期调整阶段。虽然市场目前处于盘整期，但从另一方面看，我国仍处于城市化和工业化快速推进的阶段，北京在奥运之后的基础设施投资空间仍然十分巨大。 奥运会对房地产行业而言仅仅是一个短期的利好因素而已。从长期来看，随着北京经济发展水平的提升，住宅市场需求还会保持旺盛，长期来看，北京楼市仍蕴含着潜在的发展机遇。奥运的举办使北京的城市竞争力逐渐提高，价格会理性地增长。短期有观望，中期有调整，但长期看房价还是会稳定上升的。 高静 中国指数研究院指数研究中心
