爱华网文/殷丽娟
央行降息之“箭”再次祭出之后，房地产市场乃至房地产金融市场期待央行利好政策信心进一步扩大，人们纷纷揣测新的金融环境或将转变。而对房贷借款人来说最为关心的就是在降息时代如何贷款省钱。 选择合适的贷款利率 房贷固定利率： 一般来说，在宏观经济面临流动性过剩和通胀水平持续走高的压力下，央行有可能会采取加息的货币手段来抑制，就好像去年央行通过六次加息调节通胀压力。在进入加息通道房贷利率持续走高的情况下，固定利率可以说是借款人的“救命稻草”，因为不管央行调高多少利率，借款人都将按部就班不受影响。但是，今年房地产市场环境迅速转变，受美国次贷危机后续影响，华尔街金融风暴席卷全球、股市大幅下挫等等，国际金融经济环境迅速降温，国内经济形势也面临着全新考验。为了应对有可能下滑的经济风险，央行继9月15日宣布首轮降息信号之后于近期再一次降息，使得借款人对房地产市场乃至房地产金融市场的预期希望逐渐增大，有望刺激内需的同时使得房地产市场、股市也将有所获益。 不过对于借款人来说，在降息的金融环境下，房贷固定利率原本抗加息风险的优势则完全不在，使用不当者还会不小心陷入“哑巴吃黄连”的难堪境地，因为不少商业银行在订制固定利率时一般会比房贷基准利率略高些。所以在金融政策不明的情况下，借款人使用固定利率还需慎行。 商业贷款利率： 目前来看，两次降息后的商业贷款利率五年以内为7.29％；5年以上为7.47％。下浮15％之后的优惠利率分别为五年以内6.20％；5年以上6.35％。通常情况下，借款人贷款买房大都会使用商业贷款利率，即便有缴纳住房公积金也是如此。借款人个人信用资质较好的商业银行不但会获批其贷款优惠利率，还有可能享受到首付为房产评估值20％的特殊“待遇”。特别是从央行打开降息通道调节市场促进经济可持续发展的意图来看，年底之前央行很有可能继续出台降息“攻略”，这样更有利于刺激借款人贷款买房消费。 商业贷款有等额本金和等额本息两种还款方式，不同还款方式搭配相同的利率，借款人最终还款总利息与还款总金额也会发生相应变化，也同样适用于不同需求的借款人。目前来看，商业贷款仍是借款人使用较普及的方式之一，不论在哪种金融市场环境下都较为适合借款人使用。 公积金利率： 住房公积金贷款利率较低的优势在去年持续加息的金融市场环境下就已脱颖而出，公积金贷款优势较多，借款人不仅可以使用住房公积金贷款还可以提取其缴存余额用于装修房屋等，同时公积金贷款现阶段还鲜受“二套房贷”的政策困扰。尤其是在央行进入降息通道后下调商业贷款基准利率的同时也会下调住房公积金贷款利率，第二次降息后目前其5年以下贷款利率为4.32％；5年以上贷款利率为4.86％。在加息的环境下，住房公积金贷款利率就已很低；在降息的环境下，住房公积金贷款利率再一次体现其低利率的优势，所以普遍受首付资金不足，月收入较平均的中低收工新阶层青睐，将其带有福利“色彩”的优惠贷款利率特点发挥得“淋漓尽致”。 无论接下来的房地产金融环境如何转变，其主导思想也将围绕引导百姓合理购房消费而改变，所以对于借款人来说贷款时采用哪种贷款利率都要考虑到自身情况，先想再行动最合理不过了。 选择合适的提前还贷方式 提前还贷既可以选择一次性全部提前还款也可以选择部分提前还款。 目前借款人普遍使用的商业贷款中的两种还款方式是等额本金与等额本息，这两种还款方式在借款人部分提前还款时会有所不同吗？ 等额本金还款方式： 某女士2007年9月贷款购买一处房产，贷款金额30万元，按揭年限7成20年，贷款利率6.655％，按20年正常还款期限计算，其第一个月的月还款额为2,913.88元，贷款余额298,750元，总还款利息为203,416.81元。 今年8月份该女士准备部分提前还贷，提前还贷额为5万元。截止到8月份，该女士这个月的月还款额为2,890.53元，剩余还款额还有 285,000万元。假设从9月份开始银行批准其部分提前还款，以减少月还款额，还款期不变的方式进行偿还，那么她选择部分提前还款5万元后，其剩余月还款额及节省的利息支出为： （1）9月份起月还款额约为：1860.74元； （2）部分提前还款后节省利息约为：40164.47元。 等额本息还款方式： 某男士同样2007年9月贷款购买一处房产，贷款金额35万元，按揭年限7成20年，贷款利率6.655％，按20年正常还款期限计算，其月还款额为2,641.65元，还款总额633,995.06元，总还款利息支出为283,995.06元。 同样今年8月份该男士准备部分提前还贷，提前还贷额为5万元。假设从9月份开始银行批准其部分提前还款，仍以减少月还款额，还款期不变的方式进行偿还，那么其剩余月还款额及节省的利息支出为： （1）9月份起月还款额约为：2235.22元； （2）部分提前还款后节省利息约为：40454.49元。 从以上这两种商业贷款的还款方式来看，尽管两个案例中的借款人所贷款金额不同，但我们还是能够看出等额本金与等额本息在提前还款时的本质性差异。 等额本金，借款人初始还款压力大，后期还款负担较小。根据等额本金还款方式特点，借款人如选择短时间内提前还款比如5－10年之间是很不划算的，因为这段期间内的较高利息部分借款人已经承担下来，而剩余期间的每月利息额度实际上是小于贷款本金额度的，所以使用等额本金提前还贷“炒短线”并不占优势，反而贷款年限越长，不急于提前还贷时其优势愈加明显些。 等额本息，还款方式相对较稳定些，因为每个月借款人所还银行贷款都是相同的，所以不论是早些提前还贷还是晚些提前还贷结果都一样，这也是多数借款人广泛使用等额本息的主要原因。另外，等额本息在整个还款期间内每月还款的金额相同，对于贷款者而言前期压力较小，便于安排理财计划。 在实际操作过程中借款人若想要更换还款方式这是可以的，比如通过部分提前还贷来达成。根据银行规定，结清部分提前还款后其剩余按揭还款方式可以根据借款人的要求进行适当调整与变更。另外在不提前还贷的情况下，部分银行也会根据实际情况接受借款人提出的变更还款方式要求，不过需要注意的是，如借款人选择等额本息方式还款想要变更为等额本金需要再开具一张收入证明，因为等额本金前期还款压力较大，每个月的还款额大于等额本息，所以要求借款人的收入来源需稳定且充裕。而将等额本金还款变更为本等额本息则不需要另外开具收入证明，只需向银行递交借款人申请表即可。 借款人提前还贷时选择哪种方式要根据自身情况适当调整。比如借款人有稳定收入，比如公务员类型的可以选择每月减少还款金额，还款年限不变的方式还款较稳妥。反之收入弹性较大有一定积蓄基础的可选择每月还款金额不变，缩短贷款期限方式来偿还，这种还款方式对借款人部分或者一性次偿还贷款的本金要求较高。 （殷丽娟，伟嘉安捷企划经理）
