爱华网编译 Melanie Wong 房地产业出现的问题是引发美国次贷危机的主要原因，但在次贷危机的余波中，PE基金对房地产项目的投资热情却开始加剧了。 房价大幅缩水导致取消抵押贷款赎回权数量的激增，而这又引发了房价自由落体式的飞降，这样的恶性循环最终导致了次贷危机的爆发。虚拟经济出现问题而引发的危机已经牵连到实体经济，而最初出现问题的房地产信贷金融衍生工具也已经开始将混凝土水泥构建的实体建筑拖进垮塌的泥沼。环球房地产指南发布的最新报告显示，全球房价已经进入下跌阶段，在2007年仅有5个国家的房地产价格低于前一年同期价格，相比之下2008年的数据显得更加触目惊心，目前全球范围内已有21个国家的房地产价格出现了明显的下滑。以美国为例，2008年第二季度美国房地产价格与2007年第二季度相比下跌了15.4%。由此可见全球房地产市场已经开始出现萎缩的现象，而此时全球房地产私募股权基金募集的步伐并没有放缓，反而更加气势如虹。在2008年第三季度全球私募股权基金募集的823亿美元当中，房地产私募股权基金占了37.4%，成功募集308亿美元。同时房地产私募股权基金在全球范围内房地产市场中的投资也是频频爆出。 巴菲特曾说：当别人贪婪的时候，恐慌一点，当别人恐慌的时候，贪婪一点。老练的投资者都会在恐慌普遍存在的时机买进。目前在全球房地产投资领域中活跃的私募股权投资公司似乎都是深谙其中妙诀的高手。 逆势走高 根据英国数据提供商Preqin出具的资料显示，第三季度全球范围内的私募股权基金募集额创下了近三年来单季度募集额最低的记录。2008年第三季度私募股权基金募集总额为823亿美元，成为2005年第一季度募集648亿美元后的又一次最低。与今年第二季度募集的1799亿美元相比，第三季度私募股权基金募集总额下跌了54%。 Dealogic的统计数据显示，次贷危机爆发前12个月中发生的并购案总额为1万亿美元，其中近3/4的项目仅由25家大型私募股权公司完成。这令很多投资人开始担心，未来募集基金时要面临更大的挑战。随着寻找投资的基金越来越多，融资困难的原因不再是因为缺乏尝试，目前全球有1594支基金期望融资9280亿美元，而2008年1月的时候仅有1304支基金，期望融资额也仅为7050亿美元。 在经济低迷的第三季度，很多投资人都非常努力地去募集资金，吸引投资人的注意，但投资人又偏偏钟情于规模较大、比较成熟的基金。同时很多机构投资人并不想在今年向新基金注入更多的资金，他们希望待2009年市场大幅度降低后再做一定金额的投资，目前他们更注重于评估现有的投资组合。Preqin的发言人伊格内修斯·弗盖蒂（Ignatius Fogarty）称：“投资人对房地产私募股权基金的兴趣仍然很浓厚，但是他们在出资的过程中变得越来越谨慎，他们倾向投资于有出色过往业绩并与之有过合作关系的基金。” 即便在这样的时期，第三季度房地产基金募集情况仍优于其他种类的私募股权基金，32支房地产私募股权基金成功在第三季度完成共募集308亿美元。据Preqin的报告表明，这是房地产私募股权基金表现较优异的季度，仅低于今年第二季度募集的324亿美元和去年第二季度募集的362亿美元。但是今年到目前为止，仅有13%的募集额低于5亿美元的房地产私募股权基金公司获得了投资人的资金，与2006年的30%相比减少了一半多。而在募集额超过10亿美元的私募股权基金中，房地产私募股权基金占69%，2006年仅为42%。Preqin的发言人提 姆·弗里德曼（Tim Friedman）认为，“私募股权基金募集已经进入了前所未有的挑战期，非常大型的基金公司或许能够从之前的投资人处获得资金，但对于很多缺乏经验的中小型基金来说未来融资将会非常困难，因为投资人会认为这类基金的风险会比较高。”
次贷危机带来的负面影响和不稳定的经济环境并没有冷却房地产投资管理者继续融资的热情，根据房地产FOF基金Clerestory Capital Partners出具的最新报告显示，今年第三季度共有大约187支房地产基金寻找1550亿美元的融资。该公司的联合创始人汤米·布朗（Tommy Brown）透露，很多房地产基金的管理者都认为百年不遇的投资时机即将到来。 房地产私募股权基金第三季度的优异表现为房地产市场的持续走低注入了一股新的活力，很多投资人都寄希望于未来数年内会出现低价购入地产的机会。但也有一些小型投资基金认为目前经济形势恶劣，市场环境挑战性大，因此他们可能会保留资金，待到市场环境进一步明朗的时期再有所举动。 进入时机 随着对中东地区财富升值的关注，伦敦券商刘易斯·查尔斯证券（Lewis Charles Securities，以下简称为刘易斯·查尔斯）决定于2008年11月成立一支专注于阿布扎比的房地产基金，该基金计划从英国、阿拉伯联合酋长国和其他海湾地区国家的投资人处募集资金，并投资中东地区的房地产项目，目前预计募集金额并未透露。刘易斯·查尔斯的首席执行官斯特罗斯·罗素（Stavros Loizou）表示，该基金将用于投资阿布扎比地区的商业和住宅地产，近而从当地的实体经济中获益。刘易斯·查尔斯将此次在阿布扎比成立基金视为未来在该地区设立更多基金的敲门砖。由于阿布扎比地区油田探明储量至少还能再开采100年，加之当地经济多样化进程也刚刚开始，这些都将促使阿布扎比未来成为中东的重要地区。 罗素还补充说：“目前我们会将注意力全部集中在这支新基金上，但是海湾地区仍有非常多的机会，未来我们将开展进一步合理的行动，开发其他海湾地区国家市场，例如卡塔尔、阿曼和其他阿拉伯国家。” 与外国资本相比，阿布扎比本地公司也不示弱，阿布扎比投资公司（Abu Dhabi Investment Company，以下简称为ADIC）旗下的ADIC房地产集团（ADIC Real Estate Group）也于近日宣布将在明年年初成立一支总额为5亿美元的房地产基金，主要用于投资中东和北非地区的房地产项目，除此之外，不良国际房地产资产也是该基金关注的目标。ADIC房地产集团副总裁谢里夫·塞利姆（Sherif Selim）透露新基金募集完成后，ADIC房地产集团将与一家房地产开发商合作开发自己的房地产项目，同时还会关注中东地区的投资机会。美国和澳大利亚目前疲软的房地产市场也在这支新基金投资的范围内，塞利姆认为美国和澳大利亚房地产的衰退是进入该市场获利的好时机。如果这支新基金表现好的话，ADIC房地产集团还会继续成立新的基金进入该市场。 近日，美国私募股权公司凯雷集团签订了购买一家意大利房地产公司的初步协议，这是凯雷最新的凯雷欧洲房地产第三期基金（Carlyle Europe Real Estate Partners III）在意大利投资市场的首次登陆，同时也推进了凯雷对欧洲贬值商业地产收购的计划。该房地产公司在意大利Vado Ligure市拥有一家正在建设中的零售商场，预计2009年夏季将会开业。 凯雷欧洲房地产第三期基金成立于2008年6月，总额为28亿美元。主要用于购买低于实际价值的房地产资产进行长期投资。该基金已经投资的项目有弗里波特（Freeport）和英国的购物商场投资组合。频繁的出手表现出凯雷对欧洲房地产市场的信心。凯雷表示，尽管目前市场存在很多不确定性，但是零售业和消费类房地产项目的中长期需求是不可忽视的，例如对于像意大利商场这样大型的高质量的零售项目的需求很高，尤其是在一些竞争还不是很激烈的市场，目前进入是非常不错的时机。 凯雷的董事总经理盖度·奥达纳（Guido Audagna）表示，“此次投资代表了凯雷未来在欧洲地区的投资战略，未来凯雷将倾向于对地区地理位置优越的购物中心的长期投资。” 近期欧洲房地产业市值严重下跌，有些项目甚至呈现亏损状态，因此投资人们都希望能够尽快将手中的项目兑现，这对投资人来说是非常有利的进入时机。 ING房地产投资公司（ING Real Estate）日前也在公开场合表示，未来房地产行业的投资仍有很多机会，除重点重建工程和地区发展计划类的房地产项目外，现有地产项目的改造与翻新将成为未来该公司房地产投资部门关注的重点。由于欧洲人口增长稳定，可支配收入增加，因此对零售商场需求的增加促使了这个新兴市场的发展机会。在欧洲很多地区，尤其是西欧，很多购物中心的年代久远，已经无法满足零售业者和消费者的需求。与此同时，中欧近几年购物中心的发展速度过快，以致于一些购物商场的质量较差或格局不合理。因此，在欧洲很多国家翻新和改造现有房地产项目的发展机会已经日益凸现出来。 此外也有负面的声音表示，尽管降息和对银行系统支持的举措会使欧洲经济在明年下半年的时期有所好转，但是欧洲的房地产市场仍会进一步恶化，这种现象可能会持续到明年甚至更长时间。也有报告指出，随着经济的衰退，租房的数量和金额都会有明显的减少，因此2008年至2009年整个欧洲地区的房地产市场回报将会更低。然而，像英国等欧洲国家已经对经济衰退做出了反映，并在积极地恢复当地经济努力，因此这些地区的经济收益会逐步回升，到2009年这些地区有可能会再次吸引投资人的注意。
