房地产宏观调控政策上海房地产市场的宏观调控对商业银行影响分析-爱华网

去年下半年以来，国内房地产业出现投资增长过快、房价涨幅过大的情况，并直接导致了钢铁、水泥等行业的过度投资，造成煤电油运供应紧张，能源和原材料价格上涨。针对这些问题，国家采取了一系列政策措施，对房地产行业进行调控。本市房地产市场在这样一个宏观调控的大环境下，也出现了阶段性调整的态势，这对商业银行的业务发展与利润增长产生了很大的影响。一、本市房地产业的发展与商业银行紧密相连中国的房地产金融主要以银行信贷为主（见下图），其他金融方式如上市、信托等占比较小，1998年以前，银行信贷的主要对象是房地产开发商，1998年以后，个人住房消费信贷才快速发展。图1：商业银行在房地产业中的作用从上海情况看，房地产业的发展与银行的金融支持是分不开的。从表1中不难看出，上海房地产开发投资中，来自银行贷款的比例平均在30%以上，而在商品房销售额中，个人商品房贷款的比重平均达到了45%以上。单一的房地产融资渠道会使商业银行房地产类贷款风险过度集中，同时一旦银行信贷收紧，也会对房地产市场造成连锁的不良反应。表1：中资商业银行贷款在房地产投资与销售中的情况（单位：亿元）房地产开发投资额房地产开发贷款新增开发贷款在投资中占比商品房销售额个人房贷款新增个人房贷在销售额中占比 2001 620.3 107.96 17.4% 694.65 298.86 43% 2002 748.89 249.96 33.4% 815.03 443.99 54.5% 2003 901.24 372.69 41.4% 1216.34 622.42 51.2% 二、房地产市场的变化对商业银行的影响宏观调控下的上海房地产市场出现一系列的变化，房地产开发投资增幅有所回落，新开工面积增长乏力；市场继续保持供略小于求的局面；房地产价格涨幅总体放缓，但局部地区还存在暴涨现象；市场预期发生一定的变化，出现悲观情绪等，对商业银行将会带来以下几个方面的影响：（1）房地产市场的宏观调控影响到了中资商业银行房地产类业务的增长受宏观调控的影响，今年上半年以来，上海各中资商业银行调整了房地产信贷政策、适当控制了房地产信贷的增长速度，最直接的结果就是房地产类贷款增幅趋缓。截至6月底，全市中资商业银行房地产开发贷款余额为1359亿元，同比增长27.5%，低于去年全年增幅14.8个百分点；新增为99亿元，仅为去年全年贷款量的26.6%，占上半年房地产开发投资额的19.7%，大大低于前三年30%的水平。个人住房商业性贷款余额为2005亿元，比年初增加296亿元，同比增长48.7%，低于去年全年增幅8.6个百分点。另一方面，房地产信托、房地产投资基金也在不断蚕食商业银行房地产信贷市场，这对中资商业银行的业务调整和利润增长将会带来一定的负面影响。（2）房地产市场的波动风险可能会传递给中资商业银行中资商业银行在房地产市场的大量投入使商业银行的信贷风险加大。一是有80%以上的房地产开发资金直接或是间接地来自银行，一旦市场出现波动，房地产开发商尤其是中小型的开发商由于资金链的断裂导致还款困难，房地产市场的投资风险和融资信用风险转变成了商业银行的信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。尤其是对于房地产开发企业来说，这些贷款大多都以土地作抵押品，土地的抵押价格往往是初始的批租价格。商业银行认为这个价格是合理的，但这是限制供应量下形成的价格，不是真正的供求平衡价格。以这种方式定价，如果土地批租价格存在“泡沫”，商业银行就会面临抵押品价值不足的风险。二是越来越多的个人住房商业性贷款进入3-8年的风险暴露期，潜在风险不断加大。原本各个商业银行都把个人房贷作为一个优质业务来发展，个人房贷也逐渐成为商业银行新的利润增长点，在房地产市场一片大好的情况下，风险问题就在无形中被忽视。现在房地产市场已经出现变化，通过银行贷款购买商品房以做居住目的的消费者，可能会因为收入的变化而引起违约现象；通过银行贷款购房作为短期投机的人士，会因为市场受到调控，所购商品房不能套现而导致还款困难，这种风险对商业银行的危害更为强烈。中资商业银行普遍缺乏个人房贷事前的风险预警与事后的资产保全机制，一旦消费者出现上述情况，将对自身的业务发展、利润增长带来极大的负面影响。（3）区域市场出现分化导致银行业务重点出现调整从长远来看，目前出台的宏观调控政策对上海房市存在双重影响。由于土地的稀缺以及开工量的减少，中心城区的楼盘价格还将继续上扬；受到银行紧缩银根的影响，一些规模较小的开发商可能不得不以低价出让土地以保证资金链不致断裂，这些地块多集中于郊区，郊区房产形势并不乐观。市场的变化也迫使中资商业银行的业务重点出现调整。可以估计的是，原本对于郊区房地产开发与信贷持积极态度的各商业银行，会在今后的一段时间内保持一种冷静的态度；相反，原本认为风险较高的中心城区楼盘，则将受到各银行的追捧。（4）心理预期的微妙变化使各中资商业银行处在“博弈”境地一方面，房地产类贷款质量较好、收益较高，中资商业银行都不希望失去这块阵地；另一方面，银行也知道房地产类贷款比重过大会带来一定的潜在风险，应该控制贷款的扩张规模。在这种情况下，各银行可能出现一定的博弈行为，对单个银行来讲，都希望自己在金融中心—上海的城市建设中，有一定的市场份额，开拓上海城市建设的新产品与新业务；但同时，也担心房地产市场的迅速膨胀，带来的风险叠加，因此也都期望其他银行继续扩大贷款规模，来承接房地产信贷风险的最后一棒。如果所有银行都采取这一做法，就容易陷入博弈论中的“囚徒”困境，每个银行选择最符合自身利益的行为造成了整个市场的“非理性行为”，供求方正常的资金需求得不到满足，市场预期发生变化，有可能造成房价的大幅下跌。这不但无助于降低房地产业的金融风险，相反可能使情况恶化，最后损失的还是银行自身的利益。（4）外资金融机构将会乘机进入房贷市场在房地产市场发生变化、中资银行房地产业务出现调整的情况下外资银行则会借此机会，不断加大房地产信贷业务的力度。 2003年已经有104亿美元的境外资金进入上海市场，其中有20%投向了上海的房地产市场，现在有很多的境外资金都想进入这个市场，其中包括德意志银行、美国雷曼兄弟、澳大利亚麦格理银行、渣打银行等。由于目前房贷方面的压力，许多房地产商已将目光投向海外资金，希望能够解决自身在资金上的压力，一些外资银行会利用国内银行对房地产投资收紧银根的机会，积极参与上海的房地产信贷业务。同时，外资金融机构还将继续加大个人房贷市场的营销力度。去年12月，汇丰银行与上海中房置业展开合作，双方共同为外籍人士、港澳台人士提供楼宇按揭贷款业务。这是在中国内地外资银行首次与内资开发商合作针对境外人士的按揭贷款服务。国际金融公司也在今年初将200万美元的股本投入进了位于上海的安家集团。而安家集团的业务，就是在大中城市提供专业的按揭服务。外资金融加速进入本市房地产市场对中资商业银行来说是一把“双刃剑”。一方面，外资金融机构的进入提高了房地产金融的服务水平，有利于房地产资本的融通与金融创新，便于中资商业银行及时了解先进的房地产金融理念，提高自身的经营管理水平；另一方面，将对中资银行的房地产业务产生一定的冲击，中资银行的优质客户以及房地产金融人才可能会分流到外资金融机构，对中资银行的业务运行带来负面影响。三、中资商业银行的相关对策面对房地产市场发生的变化，面对房地产业务出现的新风险，面对外资金融机构的不断竞争，中资商业银行必须以科学的发展观指导自身的业务，提高市场竞争力。（1）在信贷政策上要做到“发展”与“风险防范”两手抓为防范风险于未然，中资商业银行内部房地产贷款管理应该更为科学化。在房地产开发贷款上，要严格按照人民银行和银监会的要求，不断规范贷款投向。在以后一段时间内，房地产开发贷款要向具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业倾斜。在个人住房贷款上，贷款重点应该支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，限制个人住房贷款投向大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目以及投资、投机为目的的购房者。（2）提高个人房贷业务的服务能力首先是要从单一的个人房贷服务向全程式服务转变。应该加大与相关房地产中介机构、房地产法律机构的交流与合作，改变单一的贷款服务方式，为客户提供全程式服务，这样既提高了服务质量，又增加了服务附加值，有利于培养出一批忠实客户。其次要不断丰富个人房贷产品。客户的房贷需求差异性很大，就要有不同特色的产品来满足这些需求。当前在个人房贷产品的创新上应该尤为关注以下两点：一是要把个人房贷产品创新和个人理财产品创新相结合，设计出一套“一揽子”产品套餐；二是要加强高端客户房贷产品的研究，开发出一批符合高端客户投资需求、消费特点的产品，以提高在高端客户中的品牌知名度和市场占有率。最后要加强个人房贷的信息化管理。中资商业银行的个人房贷业务比重越来越大，对于信息化管理的需求也将不断增长。个人房贷的信息化管理应该做到以下两个层面：从分支行角度看，信息化管理的主要职责就是收集房贷客户的各种信息，并且准确录入，为总行的数据库提供第一手的正确数据；从总行角度看，应该把个人房贷的信息库建设与个人理财、个人存贷款以及信用卡信息库结合起来，这样既满足了房贷创新和理财创新结合的需要，又有利于风险的控制。（3）建立房地产市场风险预警机制一个完善的房地产市场风险预警机制对商业银行意义重大，尤其是在房地产市场波动的情况下，商业银行可以通过预警机制提前判断市场、分辨风险，从而降低市场波动给自身带来的潜在损失。完善的房地产市场风险预警机制应该包括以下几个方面：一是对宏观经济的预测机制，房地产市场的发展不能独立于整个宏观经济，对宏观经济的正确预测是房地产市场风险预警的前提条件。二是房地产市场的预测机制，包括对市场的供求、结构、价格、预期的判断，这是风险预警的基础。三是房地产类贷款的预测机制，包括贷款总量、贷款比重、不良贷款变化情况等，这是风险预警的关键。最后是风险控制机制，即在判断出市场风险和贷款风险后，如果通过各种方式降低风险，提高收益。

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