爱华网在分析房企年报中的资金及现金流等指标时，可以明显看出，得益于去年房市回暖和贷款增加，多数企业已紧绷了两三年的资金链有所趋缓，但高负债、高支出和依然不容乐观的销售形势，意味着今年的资金压力依然很大。 截至3月19日，全部176家境内外上市房企中，已有39家发布了正式年报。其中，沪深两市有24家，香港内房股及境外15家。统计显示，39家企业去掉因主业变化而缺少对比数据的3家，剩余的36家中，2012年末资产负债率同比降低的有15家，递增的则是21家，占58%。期末现金及现金等价物余额同比增加的有23家，占64%。总体来看，主要指标表现出分化特征，现金流情况略有好转。 表现两极分化 现以几个典型企业为例。万科期末货币资金高达523亿元，同比增加了52.7%，而短期借款与一年内到期的非流动负债合计356亿元，账面现金完全覆盖一年内到期债务；资产负债率受预售量增加影响，虽然比2011年增加了1.22个百分点，达到78.32%，但净负债率下降了0.3个百分点，只有23.5%，财务稳健，现金流非常安全。招商地产账面货币资金充足,超180亿元,是短期借款和一年内到期的非流动负债的1.92倍,财务状况优。世茂股份报告期末的资产负债率为62.4%；净负债率为33.7%；持有货币资金约51亿元,而短债合计41亿元,短期无偿债压力。在香港上市的龙湖地产，去年销售回款比例高达91%，期末现金是186亿元，净负债率是48%，债务资本比是50%；预计今年现金回款会在415亿元左右，总支出约460亿左右，如果算上新增融资，也比较安全。远洋地产期末现金161亿元，净借贷比同比下降18个百分点至42%，资金状况也较好。 相比而言，中小企业却不乐观。2012年末，苏州高新的净负债率223.7%，远高于行业水平，而期末在手现金仅为14.6亿元，但短期借款和一年内到期的非流动负债合计65.6亿元，短期偿债压力巨大。陆家嘴期末持有现金较年初下降48.1%至13.3亿元。信达地产资产负债率为63.58%,较年初增长8.18个百分点，年末货币资金26.11亿元，为短期负债与一年内到期长债总和的0.82倍,短期有一定偿债压力。 这其实在某种程度上也反映了整个行业的资金状况。 资金压力趋缓 资金压力趋缓主要有两个方面的原因。一是去年4月份后，房市整体回暖，全年全国商品房销售额同比增长了9.03%。2012年，房地产企业本年到位资金中，定金及预收款26558亿元，增长了18.2%；个人按揭贷款10524亿元，增长了21.3%。这都是企业销售状况普遍较好在资金层面上的反映。 二是国内贷款和企业自筹资金增长较快。2012年房地产企业到位资金中，国内贷款14778亿元，增长了13.2%，而2011年国内贷款是12564亿元，与2010年持平；自筹资金39083亿元，增长了11.7%。需要提及的是，民间拆解、影子银行、小额贷款等也已成为房地产资金来源渠道。以小额贷款为例，截至2012年12月末，全国小额贷款公司的贷款余额5921亿元，新增2005亿元。虽然额度不高，但有相当一部分通过直接或间接渠道流入了房地产企业。 自筹资金之所以占到到位资金的40%以上，主要归因于近年来企业越来越重视多元化融资渠道的构建。数据显示，2012年末，房地产信托规模接近7000亿元，已成为银行贷款体系之外的一个新的重要资金来源。另外，全年共有20家内地房企发行了25笔海外债券，融资总额高达600亿元，同比增长了10.23%。 财务成本过高 但也要看到，虽然整个行业企业的资金压力减缓了，但高负债所导致的财务成本也快速增加，“吃掉”了企业的大量利润。多家房企年报显示，这一现象已越来越严重。例如万科，2012年末一年内到期的非流动负债和长期借款合计617亿元，全年利息总支出为58亿元，而净利润是125.5亿元；龙湖地产2012年末的有息负债总额是328亿元，平均债务成本为6.72%，预计今年利息支出20多亿元。 广义上的财务成本包括资本化财务费用和财务费用。资本化财务费用是指企业自有资金的占用费，属于项目开发成本；财务费用包括利息和融资费用（例如银行中间业务费）。兰德咨询调查结果显示，房企内部核算的资金占用费一般是7%~12%；2012年行业企业的全部贷款实际加权利息为11%左右。 通过进一步分析企业各项成本、费用占比情况发现，近年来，随着融资难度的加大和融资渠道的多元化，这两项费用“吃掉”项目利润和企业利润的比例越来越高。兰德咨询每年为很多企业的开发项目做成本效益分析。有的项目因拿地费用过高，销售不畅，财务费用能“吃掉”全部项目利润，甚至还不够。分析TOP20企业的年度财务费用与净利润比例关系发现，有些企业的财务费用占比是30%，而有的企业高达70%以上。
前景并非无忧 目前可以基本确定，2012年全年行业企业的平均利润率还会下降。大致上，房地产企业的现金流=期末现金+预期收入-成本费用支出-期内到期债息+新增贷款-新增土地投资等。预计2013年房地产市场销售状况会进一步转好，但受“新国五条”影响，也好不到哪里去；资金压力也将进一步趋缓，但趋缓不意味着无忧，更不意味着每家企业的资金都很宽裕。 首先是国内贷款中，债息需要偿还，债券、信托也要兑付。根据中金报告数据，2013年预计到期房地产信托规模2816亿元，总还款额约3100亿元。更为重要的是，随着市场竞争越来越激烈，不是每家企业都能实现预期的销售目标。另外，受去年销售状况较好、城镇化政策等多重因素影响，以及行业排名、地位的压力，很多企业都有年递增20%、30%甚至更高的扩张冲动。经验数据是，如果企业某年新增100亿元的销售额，就要新增200亿元左右的存货，进而要新增300亿元以上的销售资源。按照30%~40%的土地成本占比，则前一年仅新增土地储备资金就需100亿元左右。而扩张冲动恰是资金紧张的主因。 资金是房地产企业的核心要素。企业采取什么样的发展模式，是规模速度型还是质量效益型，发展速度设定为多少，如何构建“资金池”，如何提高资金效率、降低资金成本，企业一定要做出明确回答和清晰规划。从经营策略来讲，企业一定要在现金流和盈利之间取得平衡，不能只看一方面，不能为了追求盈利而无视企业的现金流风险。“有盈利的增长、有回款的销售”，应是房企不变的策略。
