爱华网从１９７８年开始，伴随着改革开放的步伐，我国城镇住房体制开始了艰难的改革历程。作为这一改革的重要内容之一，我国的住房金融体系也从无到有；经过十余年的发展，它己经成为支持我国住房体制改革的重要力量，并成长为我国金融体系的一个极有发展潜力的有机组成部分。
但是，由于受到住房体制改革和金融体制改革的双重约束，我国住房金融体系的发展仍然显得比较缓慢。与此相应，我国对住房金融理论的研究也十分贫乏，远没有形成比较完整的理论体系。在一定程度上，正是由于理论研究的缺乏，我国住房金融领域才出现了许多混乱状况，住房金融业的发展道路才摇摆不定。换言之，我国住房金融的发展，己经提出了发展住房金融理论的强烈要求。
正是注意到这种现状，我选择了中国住房金融作为自己的博士论文题目。
一、选题背景及选题意义
我选择“中国住房金融”作为博士论文题目，主要是基于以下几个方面的考虑。
第一，发展住房金融是我国住房制度改革的重要内容。要使住宅业成为我国新的经济增长点，其中的一个重要方面就是要推进我国的住房制度改革。当前，我国城镇住房制度改革的主要内容包括：（1）改革住房建设投资体制。即由原来的国家或单位统包的体制变为国家、单位、个人三者合理负担的投资体制。（2）改革住房建设、分配、维修、管理体制。由原来单位统包职工住房的建设、分配、维修、管理一体化的单位所有制，转变为住房的生产、建设专业化，维修、管理社会化的体制。（３）改革住房分配体制。由原先的行政手段。福利性质、实物分配的制度，转变为按劳分配为主的货币工资分配体制。居民根据自己的承受能力通过市场来满足自己的住房需求。（４）建立双轨制的住房供应体系。即建立以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。（５）建立住房公积金制度。由职工个人和所在单位分别交纳占职工工资一定比例的资金，形成职工个人住房基金，均归职工个人所有，集中管理，定向使用，提高职工住房支付能力。（６）建立政策性金融和商业性金融并存的住房金融体系。（7）建立规范化的房地产交易市场，规范交易行为，发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。很明显，在这七个方面的改革中，完善和发展住房金融是重要的组成部分之一。可以说，没有住房金融的同步改革与发展，住房制度改革将不可能深化。
第二，住房金融的发展是一国经济、金融、国民生活质量等综合指标的具体体现，它是一个国家经济体制成熟程度的重要标志之一，也是推动国民经济健康发展的动力。具体说来，住房金融的发展可能产生双重的积极影响，即可同时扩大住房供给能力和刺激对住房的有效需求。从住房的供给看，住房金融通过为住房生产提供资金及金融服务，可以有效地解决住房生产资金需求量大。生产周期长的矛盾，从而扩大住房生产者的供给能力。从住房需求看，住房金融可解决购房者即时支付能力不足的问题，把购房者即时购房负担分摊到若干年内，从而实现提前消费。总之，住房金融在房地产业的发展中起着极为重要的作用，它既为房地产业的发展提供强大的可持续的资金支持，从而有助于推动房地产业成为国民经济的先导产业，加速和带动国民经济快速良性发展，同时也为政府调控房地产业的发展提供了有效的空间和手段。
笔者希望通过对这一问题重要问题的探索，一方面推动我国住房金融理论的研究，另一方面，为促进我国住房金融的实践作出自己的贡献。
二、研究方法和体系结构
中国住房金融发展的时间虽然不长，但己经积累了大量可资研究分析的经验和教训，同时，我们可以借鉴和学习的发达国家的住房金融的内容也十分丰富。基于这样一种背景，本文更多地运用的是实证研究方法和比较研究方法。住房金融虽然分别构成金融理论和住房理论的组成部分，但是，正由于其跨越了两大经济领域，其涵盖的内容十分丰富，而且十分复杂。换言之，在住房金融领域中，有待深入研究和探讨的问题是多方面的。限于论文的篇幅和本人的学识，本论文不可能探讨住房金融的所有问题；我们的研究将主要集中在以下六个方面。
１．针对住房金融的概念十分混乱和内涵模糊的现实，本文首先就住房金融的含义及与之相关的几个概念（房地产金融、不动产金融、住宅金融、房改金融等）进行了辩析，希望能够统一对住房金融概念的认识。随后，我们将分析住房金融的基本框架和主要内容，回顾我国住房金融的产生与发展的概况，在此基础上，概括地分析我国住房金融的发展目标与发展方向（第一章）。
２．在住房金融体系中，住房金融机构扮演着十分重要的角色。因此，在本文的第二章，我们就对经济发达国家住房金融机构的类型与特点，以及我国住房金融机构的现状进行了考察。在这一章里，我们还对目前国内一种比较流行的观点——设立专业化的住房金融机构——作了分析和评价，并提出了我们的看法。
３．住房金融市场是住房金融体系的另一重要方面，住房金融市场理论也构成住房金融理论的重要内容。因此，在第三章中，我们集中对住房金融市场的一般理论、运行机制以及如何构建具有中国特色的住房金融市场等问题进行了较详细的分析，并提出和论证了我国近期应注重发展住房债券市场的建议。
４．我国在借鉴新加坡住房金融模式基础上，结合我国的国情建立起来的住房公积金制度，己经成为我国政策性住房金融的重要组成部分和住房制度改革的重要内容。在几年的发展过程中，这一制度显示了其优越性，同时也暴露出许多问题；对此，理论界也议论纷纷。在第四章中，我们将对住房公积金制度产生的背景、住房公积金制度的发展状况、住房公积金制度的缺陷以及我国住房公积金的完善与发展等问题作了分析，对于人们颇为关心的住房公积金的命运及前途问题，也发表了自己的看法。
５．接下来，我们用了三章（第五、六、七章）的篇幅对住房金融的主导性业务——住房抵押贷款进行了分析，包括住房抵押贷款的一级市场（第五章）、住房抵押贷款的证券化（第六章）和住房抵押贷款的保险机制（第七章）。
６．从世界各国住房金融发展的历程和经验来看，住房金融的健康发展离不开政府的支持。所以，在论文的最后一章，我们集中探讨了政府与住房金融发展的关系。在这一章里，我们分别就住房金融发展过程中政府介入的必要性。住房金融发展中政府的直接支持与间接支持、我国住房金融发展过程中政府需要解决的主要问题等进行了阐述，我们在最后指出，在市场机制基础上，政府对住房金融的调控也应以间接手段为主，其中的关键，在于为住房金融的二级市场提供流动性。
三、主要观点
在上述框架下，本文提出的主要观点有：
１．住房金融是指为住房生产和消费而进行的资金筹集、融通、借贷和结算等金融服务活动的总称，是银行或非银行金融机构在住房生产、经营、分配。消费活动中所进行的信用活动和提供的金融服务。住房金融的主要内容是筹集住房资金、发放住房贷款以及资产与负债之间的风险管理和有关的中间业务。住房金融可以分为两大种类，一是住房生产融资，指银行及其他金融机构为住房开发机构提供资金及相关的信用服务，为此，住房金融机构以各种方式筹集住房资金，满足住房ｌ发商生产住房的需要。二是住房消费融资，指的是银行及其他金融机构为住房消费者提供资金和相关的信用服务，其中，提供个人购房抵押贷款是其主要内容。在市场经济中，住房金融的重点在于住房消费方面。因此，我国住房金融业进一步改革与发展的重要内容之一，就是把住房金融机构和住房金融市场的重点从支持住房的建设转变到支持住房的消费。
２．一个比较完善的住房金融制度都应包括以下五个方面的基本内容：一是系统健全的住房金融机构；二是丰富多彩的住房金融工具；三是方便高效的住房金融市场，包括畅通的住房融资渠道和多样化的融资工具；四是行之有效的政府干预与参与；五是多种多样的住房金融经营方式。
３．根据我国住房业和金融业发展的现状，结合我国城市住房消费的实际需求，住房金融发展的近中期目标是帮助建立和管好用好城市、单位、个人三级住房基金；大力筹集资金，支持筹资建房、合作建房，帮助居民解危解困；增加对房地产开发企业的投入，为社会多提供房源；试办住宅抵押信贷业务，增强个人住房消费能力；促进机制转换，使金融机构成为住房市场的信贷中心、结算中心和信息中心。同时，要继续发展住宅储蓄、住宅抵押信贷业务；扩大有价证券一级市场业务；支持房地产开发，培育房地产市场，实现住房商品化，初步实现房地产资金的纵向流动（指房地产生产、交换和消费三个环节之间的资金流动）和横向流动（指政府、企业、个人与金融中介之间及地区之间的资金流动），丰富房改和住房金融体制的内涵。从长远来看，我国住房金融的发展目标是建立和完善社会化的住房金融服务体系，实现国家信用与市场调节的有机结合，建立和发展有众多金融机构参与、一级市场与二级市场相互支持的住房金融市场，支持房地产业成为我国国民经济的支柱行业。
４．我国住房金融的发展方向是：（１）有步骤地扩大个人住房抵押贷款规模，建立起适合中国实际情况的住房低押信贷机制。（２）发展多样化的筹资体系，扩大资金供给，增加住房开发建设和经营的资金投入。（３）拓展住房金融投资经营业务领域。（４）大力发展住房金融配套服务业务。（５）发展住房金融业务，促进住房金融市场的建立和完善。
５．从世界范围来看，由于各国住房金融在业务种类、规模、范围等方面的不同，因而在其机构名称、设置程序、组织形式、管理体系等方面也存在明显的差异。应当说，统一的模式是不存在的。从住房金融业务特征的角度，我们可以把住房金融机构分成两大类：专业型住房金融机构和综合型住房金融机构（或者称为专营性住房金融机构和兼营性住房金融机构）。前者主要包括住房储蓄银行、房地产抵押银行、住房合作社、住房贷款保险机构等，后者则主要指的是实行全能银行模式的商业银行（既经营一般银行业务，又经营住房金融业务）。另外，将住房金融机构区分为银行型住房金融机构和非银行型住房金融机构、公营性住房金融机构和私营性住房金融机构、政策性住房金融机构和商业性住房金融机构等等，也有助于我们理解住房金融机构的多样性。在我们看来，为了促进我国房地产业的发展，使之成为国民经济的主要支柱，我们必须发展多样化的住房金融机构。
６．在目前的金融体系格局下，没有必要再建立新的专业化的住房金融机构。理由在于：作为我国金融体系主体的国有商业银行和其他商业银行均己开办了住房金融业务，而且，作为全国性或区域性的零售银行，它们有着雄厚的实力。成熟的管理经验和遍布全国的分支机构网络。从目前的发展状况来看，可以肯定的是，随着我国的商业银行向现代商业银行转轨，这些银行在开展住房金融业务方面尚有很大的发展潜力。换言之，实践已经充分证明并将继续证明，我国现有的这些银行完全有能力承担我国目前和将来的住房金融任务。本文的观点也得到我国实践中的两个反例的支持。在９０年代初期，我们曾经在烟台和蚌埠两个城市成立了专业化的住房储蓄银行，时至今日，这两个银行已经回归为商业银行。这两个银行的失败教训告诉我们，在设置金融机构方面，除了要考虑到必要性，还要注重其效益性，以及它同现有金融结构的协调配合关系。
７．住房金融市场最主要的功能就是调剂住房资金赤字单位与住房资金盈余单位间的资金余缺，融通住房生产和住房消费所需的资金。住房金融市场集合了融资双方，使彼此之间可以灵活地进行资金调剂。除此之外，住房金融市场还有以下几个方面的功能：为住房开发经营提供良好的筹资、融资场所；为金融机构业务的拓展开辟新的空间：有利于推动住房金融的证券化；有利完善住房市场体系；有利于推进我国住房制度改革。
８．一个有效率的住房金融市场是一个具有相当的广度、深度和弹性的市场。住房金融市场的“广度”是指住房金融市场参与者的广泛性，以及住房金融工具、住房金融市场组织形式的多样性。住房金融市场的“深度”是指住房信贷资产证券化程度高低、交易的连续性和市场价格的相对稳定性。住房金融市场的“弹性”是指应付突发事件的能力及大笔成交之后价格迅速调整的能力。可以认为，一个有广度、有深度、有弹性的住房金融市场，是一个完全竟争或接近完全竞争的市场，因而也是一个有效率的市场。
９．住房金融市场作为进行住房资金融通活动的场所，和其他任何性质的市场交易一样，也必须有参加交易的主体、交易的对象和做成交易的具体形式。住房金融市场上各类交易的主体称住房金融市场的参加者，形式多样的交易对象被称为住房金融工具，做成交易的具体形式又称为住房金融市场的组织方式。住房金融市场主体、住房金融市场工具和住房金融市场交易，构成住房金融市场的三大要素。
１０．根据我国的具体国情和社会主义市场经济发展的要求，我们要在借鉴国外住房金融市场）“生、培育与成长的经验的基础上，构建一个具有我国特色的住房金融市场，那就是市场主体多元化、金融工具多样化、金融服务系统化、市场结构合理化、市场运行有序化、宏观调控法制化以及具有公平竞争的环境并能同国际住房金融市场接轨的开放性市场。因此，在未来的发展中，我们有必要在构建功能齐全、机构多元、形式开放的住房金融主体结构方面，在增加住房金融业的金融工具方面，在建立健全多层次的住房金融市场保障体系方面，在构建住房金融市场的风险防范体系方面，作出进一步的努力。
１１．改革我国传统的以间接融资为主的住房金融制度，更多地直接通过资本市场筹集长期资金，来满足住房产业的发展巨大的资金需求，己成为一种必然选择。因此，推进住房金融制度创新，为住房制度改革和住房产业的发展提供良好的金融配套服务，己成为当务之急。但是，市场的发展应当循序渐进。在近期，我们应注重发展住房债券市场。这是因为，我国债券市场己经有了多年的发展历史，债券市场的参与者结构，市场结构，品种结构、期限结构等等，都己经有了一定的良好基础。另外，就房地产金融来说，发展住房债券市场，将更有利于我们防范金融风险，有利于防止房地产与金融证券的经济泡沫化倾向，有利于优化我国的证券市场的结构，有利于促进我国银行体系健康发展。
１２．在住房金融机构发展方面，根据我国的国情，有一定现实基础的、比较可行的做法，是借鉴新加坡的公积金和德国的住房储蓄模式来实现住房领域借贷资金总量和期限的匹配，保证住房金融的巨大的资金需求。而在这两种模式中，又应该以前者为主，后者为辅。这是因为，我国长期实行的福利分房制度、长期以来的低廉租金以及长期以来较低的收入水平，致使居民普遍缺乏住房消费的理念，更缺乏存钱购房的意识。在这种背景下，如果不采用强制性的公积金形式，而采用自愿缔结的合同储蓄形式，势必很难保证这部分资金流向住房生产和消费领域。比较而言，住房公积金模式所具有的资金来源稳定、数额大、期限长的特征，更适合我国现阶段住房金融的发展需要。
１３．从发展现状来看，我国的住房公积金制度己在全国范围内初步建立，其覆盖面不断扩大；住房公积金缴交率不断提高，归集数额逐年增加；使用效益比较明显；住房公积金管理工作也逐步得到加强。但是，住房公积金制度的推行也暴露出一些缺陷，主要是：住房公积金制度的覆盖率有待进一步提高；住房公积金的归集总量不足；住房公积金资金贷款运用率偏低；住房公积金管理机构不健全，管理工作还不能适应住房公积金发展形势的要求：缺乏风险防范措施等等。为了进一步完善与发展我国的住房公积金制度，政府应为本地区或同一个城市范围内的所有就业者确定一个相同的住房公积金缴交率；要规范住房公积金归集方式，不断提高住房公积金归集率；要进一步明确并规范住房公积金的使用方向和范围，提高住房公积金的使用效益；要加强对住房公积金的监管，以保证住房公积金安全有效地运行；同时，还要进一步完善我国住房公积金管理制度。
１４．公积金制度是现阶段的一种合理的制度选择，但从长远看，它不应成为我国住宅金融发展的主体模式。因为：（１）公积金制度是强制性储蓄，不适合市场经济体制的自愿、竞争原则。（２）公积金储蓄仅局限于有城镇户口的国家机关、群众团体、全民和集体企事业单位的固定职工、劳动合同制职工，带有明显的歧视性，这一人为的政策限定，显然不能适应我国经济体制、人事制度、户籍制度、住房制度等的改革要求。（３）公积金的归集、管理和使用需要政府建立相应的机构，投入巨大的人力、物力和财力，要求政府进行大量的立法和制度建设工作，这必然会增加公积金运行的成本，加大政府的负担。（４）公积金制度实行封闭式的营运，割裂了它与资本市场的内在联系，限制了住宅金融的资金来源，也制约了市场机制在住宅资金配置中的基础作用。因此，公积金制度并非我国住房金融的最佳模式；当住宅金融市场发展到一定程度时，政府就应适时逐步减少对住房金融的直接干预，让市场机制发挥更大的作用。１５．目前，世界上主要有三种住房信贷模式：商业性质的个人住房抵押贷款、互助合作性质的住房储蓄体系和政策性很强的住房基金或公积金制度。这三种模式显然各有特点。以商业性为本质的个人住房抵押贷款的特点是市场化程度很高，能够比较便捷地沟通住房资金的供求双方，实现住房资金的及时回收和快速周转。但是，这种方式要求市场经济体制较为成熟，要求金融机构有足够的资金和丰富的管理经验，同时要求有发达的住房抵押贷款二级市场和资本市场。互助性住房储蓄体系以先存后贷为主要特点。在这种体制下，住房信贷资金有基本保证，发放贷款的银行风险较小。另外，由于政府通常都会对这种互助组织给予优惠，使得互助性住房金融机构的存贷利率均低于市场利率，这显然有利于减轻购房和建房的负担，有利于充分动员居民储蓄。但是，这种体制也有明显的缺陷，其中最主要的缺陷就是，住房储蓄机构的业务十分单一，而且往往依赖政府的各种优惠政策；对于储户来说，他们必须存入相当数量的资金后才能取得信贷，因而贷款十分不易。政策性住房基金制度的优点是便于资金的集中筹集和使用，缺点是行政化倾向过重，资金使用的随意性较强。从发展趋向上看，尽管各国基本上都在同时采用这三种模式，但是，随着经济的发展和市场化程度逐渐加深，商业性住房金融逐渐占据主导地位，从而，住房抵押贷款也就成为最为重要的住房金融工具。
１６．从我国的实际情况来看，我国的住房金融长期发展目标模式应该是以商业性的个人住房抵押贷款方式为主，辅之以公积金为主体的政策性住房信贷业务。从我国的住房抵押贷款来看，我国开办的住房抵押贷款业务对借款人的资格要求严格，实际贷款额度都很小，贷款偿还期短，贷款利率低，且为固定利率，而且，贷款偿还方式单一。这些特点带来了一些消极影响：（１）贷款资格或条件的严格限定，将广大中低收入居民排斥在贷款对象之外；（２）过低的贷款率使居民无法实现通过获取住房贷款而实现购置自有住房的愿望；（３）贷款偿还期过短，限制了居民借款；（４）贷款利率水平低而且固定不变的做法使银行缺乏积极发展住房贷款业务的动力；（５）贷款方式单一也不能满足不同经济条件、不同偿还意愿的居民的不同需要，限制了住房抵押贷款市场的扩展。造成这种状况的原因主要在于：（１）银行缺乏转移住房抵押贷款风险的有效手段。（２）中介机构的发展滞后。（３）金融管制政策的约束。（４）住房贷款市场的竞争性程度很低。为了有效发挥住房抵押贷款对住房生产和住房消费的刺激作用，必须采取相关的措施，促进我国住房抵押贷款制度的完善和运行环境的改善：（１）积极引导商业性金融机构全面参与住房金融业务，将其信贷资金适当注入住房信贷领域，并鼓励同业适度竞争，创新服务，改变当前住房信贷业务服务质量较差的局面。（２）建立和培育住房抵押贷款一、二级市场，形成有效的风险防范和风险转移机制。（３）培育普通居民成为住房市场的真正主体。（４）鼓励商业性保险公司发展住房贷款保险业务。（５）政府向住房贷款提供担保或保险保证。（６）发展住房抵押贷款的二级市场。（７）加快金融体制改革，推进金融自由化进程。（８）支持多样化的中介机构快速稳定发展。
１７．住房抵押贷款证券化的经济功能表现在：（１）住房抵押贷款证券化为住房抵押贷款的发放者提供了新的融资渠道，便于抵押贷款信贷机构进行流动性管理和资产负债管理。（２）抵押贷款证券化有利于全社会的闲置资金得到有效动员和合理配置。（３）住房抵押贷款证券化通过证券化方式，把一份住房抵押贷款合同细分为若干份抵押证券，并由住房抵押贷款证券的最终投资者持有，在一定程度上分散和转移了存在于住房抵押贷款中的各种风险。（４）住房抵押贷款证券化为那些长期投资者开辟了新的投资场所，从而有利于投资者进行资产组合和获取更高的收益。
１８．在中国，推动住房抵押贷款证券化的必要性已经不容置疑，而且，在我们这里，实行住房抵押贷款证券化已经具有一定的“基础”，但是，中国住房抵押贷款证券化还不具备大面积推广的条件，还受到许多条件的限制。因此，可行的做法是，在一定的范围内先行试点，待到积累起一定的经验之后，再行全面推开。
１９．事实上，仅有二级市场为住房抵押贷款提供流动性是永远不够的，还有必要建立一种使住房抵押贷款更加安全、可靠的机制，这就是在发达国家运用得比较普遍的住房抵押贷款保险机制。发达国家多年的实践表明，住房抵押贷款保险极大地促进了各国住房金融的发展，它不仅为许多中低收入家庭获得住房抵押贷款提供了条件，而且也解除了金融机构发放住房抵押贷款的不安全感和不确定性，并且大大提高了住房抵押贷款的流动性，从而吸引了众多的金融机构介入住房抵押贷款市场。
２０．住房抵押贷款保险作为一种为贷款银行规避贷款信用风险提供的金融担保工具，在我国的发展具有相当的必要性与迫切性。我们应该借鉴美国、法国等西方国家的先进经验，采取适合我国国情的措施，促进我国住房抵押贷款保险机制的早日完善和发展。为实现这一目标，我们应当：（１）开发新险种，满足居民部门多样化且不断变化的需求。（２）严格保险标准，注重承保质量，降低信用风险。（３）建立风险评估机制，科学厘定费率。（４）健全法律法规系统，为开展住房抵押贷款保险提供法律保障。（５）灵活运用投资策略，降低市场风险。
２１．住房金融在很大程度上是一种市场活动和市场行为，但是，实践表明，在这种市场活动和市场行为中，许多问题是市场本身无法解决或者解决得不好的，而必须借助于一种外在力量的干预，才能达到最好的效果。这种外在力量的最恰当形式就是政府的介入。政府的作用之一就是在保证经济不断增长的前提下，维护社会公平和社会稳定，保证市场的客观与公正。纵观世界各国住房金融的发展历程，几乎无一例外地有政府不同程度、以不同方式的介入。可以肯定地说，政府的适当介入，是住房金融健康发展的必不可少的保证。
２２．归纳起来，住房金融发展中政府的支持有直接支持和间接支持两种方式。所谓直接支持，就是政府通过有关部门直接向住房金融机构或者住房购、建者提供资金。政府采取这种方式，需要背负沉重的资金筹集和管理任务，同时将使住房金融领域缺乏有效、公平的竞争环境而导致低效率。因此，政府不宜大规模地采取直接方式。所谓间接支持，就是政府通过制订和实施有关法规和政策，刺激金融机构为住房购、建者提供资金，也就是，政府通过制定优惠政策，创造住房金融发展有利的外部条件来促进住房金融的发展。采取间接方式的好处是可以充分发挥市场机制的作用，在住房融资具有高效率的前提下，使大量资金流向住房领域，而且，政府无须承担筹集和管理大量资金的任务。２３．从发达国家住房金融发展的经验，并考虑到我国的国情，我国政府在发展住房金融过程中，主要应着力解决住房抵押贷款的担保问题、住房抵押贷款的期限和利息补贴问题、以及为住房金融业的参与者提供减免税刺激问题等。
２４．政府对住房金融的参与，主要不在于直接提供资金（象传统体制下那样），也不需要建立庞大的住房金融机构体系，更不应把住房金融体系定位在“政策性”和“福利性”上。政府的主要任务，是为住房融资体系设立一个类如中央银行的“中央抵押贷款银行”（名称如何并不重要）的机构，这个机构的主要任务有三：一是作为“最后贷款人”，为住房抵押贷款市场提供足够的流动性；二是提供规范，特别是提供标准化的住房抵押贷款合约，并强制各类发放住房抵押贷款的金融机构统一使用；三是加强对这个市场运行的监管。这个中央抵押银行在住房融资市场上发挥的作用与中央银行的“最后贷款人”作用十分接近。首先，这种机构的存在，将给予市场一个强大的信心：它使得人们相信，政府将不会对市场上发生的任何不利的事情袖手旁观。在发挥这种作用时，政府事实上是不需要花费任何资金的。其次，一旦市场真正发生了问题，政府金融机构可以发挥“最后贷款人”的作用。在这里，政府金融机构并不需要投入很大的资金，因为，所谓资金短缺或流动性不足，通常只是涉及到某一较小规模的“边际”量；在这种情况下，只要投入少量的资金；便可激活整个市场。尤其值得强调的是，由于处于最后贷款人的地位上，中央抵押贷款银行在市场低迷时购进的抵押贷款合约，将在经济形势趋好时，为它带来极为丰厚的收入。
总而言之，政府应以积极的态度进入住房金融市场，但不应当直接参与具体的住房信贷活动；政府只是通过住房金融的二级市场，有限地参与住房金融，其主要作用是为这个市场提供信心，并在必要时为这个市场提供流动性；政府在绝对必要的时候，充当“最终贷款人”的作用。简言之，在这个市场上，政府同样应实行间接调控。
