爱华网业主6年讨要“消失”的绿地
刘科研 许浩/北京报道
因为房产开发商承诺的绿地严重缩水，北京海淀区华清嘉园小区的部分业主打了一场绿地侵权官司，没想到这官司一打就是6年，被告先后历经开发商、北京市规划委、北京市园林局，最后又回到了起点。近日，此案在北京市海淀区人民法院东升法庭再次开庭。 绿地花草变板楼 华清嘉园小区位于北京市海淀区五道口，由华润置地开发建设。业主李丽等九人分别于2000年2月至2001年10月间，向华润置地购买了华清嘉园小区内的商品房。 据维权业主代表介绍，2000年，华润置地在该楼盘预售的楼书上宣传该小区的绿化率高达41%，但当业主入住后，发现绿地面积严重缩水，楼书中宣传的一块绿地被盖上了一栋板楼。 为了讨要自己的绿地，从2002年开始至今，华清嘉园小区的部分业主与开发商展开了历时近6年的“斗争”。 2002年8月份，华清嘉园小区的部分业主委托北京陈岳琴律师事务所律师陈岳琴代理起诉开发商，要求开发商恢复原来承诺的绿地面积，并支付相应违约金。但海淀法院以业主方证据不足判决其败诉。 由于北京市规划委员会（下称“北京规划委”）审核通过了华清嘉园小区的《规划许可证》，初次败诉后的业主们试图联系北京市规划委，希望他们出具华清嘉园的绿地面积检测报告，但遭到拒绝。 2004年5月，华清嘉园小区的部分业主将北京市规划委告上了北京西城区法庭，要求其履行法定职责，对华清嘉园小区绿地率是否达到规划许可标准进行监督验收并出具证明单。北京市规划委据《北京市建设工程规划监督若干规定》认为，工程规划验收的确是他们的职责，但是在绿地这一块，他们只负责绿化用地的腾退情况验收，并不负责测量工作。法院再次判决华清嘉园小区业主败诉。 虽然“屡战屡败”，业主们却没有放弃。通过大量调查，陈岳琴律师在《北京市城市绿化条例》上找到了突破口。 陈岳琴认为，根据《北京市城市绿化条例》中的规定，城市绿化的主管部门是北京市园林局。因此，她向北京市园林局申请出具华清嘉园小区绿地验收报告，但北京市园林局也没有答复。 “绿地测量证明”两场官司方拿到 2005年4月25日，华清嘉园小区的业主们又向北京市西城区法院起诉北京市园林局，要求其履行法定职责，在一个月内对华清嘉园小区实际绿地进行测量并出具绿化证明单。 2005年6月17日，北京市园林局与业主达成庭外和解。2005年7月，北京市园林局实际测量并出具了华清嘉园绿地证明。该证明显示，华清嘉园实际绿地率只有16.265%。 陈岳琴律师认为，由于华清嘉园小区属于城区旧房改建区，根据1990年颁布的《北京市城市绿化条例》第十三条第（七）项的规定，城区旧房成片改建区，其绿地率不得低于20%的法定标准。 同时，我国2002年颁布的《城市居住区规划设计规范》对于“绿地率”也作出相关规定：居住区内绿地应符合下列规定：在新区建设的绿地率不应低于30%，在旧区改造的绿地率不宜低于25%。 “很显然，华清嘉园小区的绿地率（16.265%）并没有达到国家强制标准和法定强制标准。”陈岳琴对《中国经济周刊》说。
记者在由北京市园林局出具的这份《关于华清嘉园小区绿地率的说明》中看到，经实测，华清嘉园居住区建设用地面积75000平方米，绿化面积为12199平方米，按照“绿地率=绿化面积/建设用地面积×100%”计算，小区的绿地率为16.265%。这与当初开放商在宣传中承诺的41%绿化率相比，有极大的差距。 “绿化率”还是“绿地率”？ 2007年3月，《物权法》经全国人大通过以后，给华清嘉园小区的业主们带来了一丝希望。2007年10月1日起施行的《物权法》第73条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有。 2007年9月24日，李丽等业主再次起诉开发商，他们认为，开发商华润置地在开发建设中使得华清嘉园小区绿地严重缩水的行为，严重侵害了原告的合法权益。其绿地侵权行为客观真实存在无疑。业主们要求华润置地在一个月内恢复华清嘉园的绿地2801平米，使其绿地率达到20%，逾期按每建筑平米161.91元标准赔偿各原告损失。 2008年4月17日，海淀法院东升法庭开庭审理此案，在法庭上，华润置地对于北京市园林局的这份证明并不认可，并要求对小区的绿地重新鉴定。华润置地也出示了自己委托第三方作出的检测报告，该报告由华润置地委托的北京华星勘察新技术公司进行的检测，结果显示小区“绿化率”为20.7%。法院没有当庭判决。 记者试图联系华润置地相关负责人，但对方婉拒了记者的采访。 一方是“绿地率”，一方是“绿化率”，那么到底哪个才是标准呢？ “在国家的相关法规中用的都是‘绿地率’的概念，‘绿化率’不是一个法定的规范用词。据我目前所掌握的材料来看，有‘绿化覆盖率’的概念，它包括所有的绿化面积，比如树冠的投影面积也要算上，有些小区房屋顶上也绿化了，也被算进绿化率。而绿地率是绿化用地与小区用地的一个比率。”陈岳琴告诉《中国经济周刊》。 北京市园林局的一位负责人告诉《中国经济周刊》，在园林系统中根本没有“绿化率”这个概念，要不就是“绿地率”，要不就是“绿地覆盖率”。 北京中济律师事务所吴元明律师认为，目前，没有权威部门对“绿化率”还是“绿地率”做出定义，小区内绿地面积相关概念的内涵和外延都十分模糊。一旦发生纠纷，对于业主维权十分不利。 城市绿地谁来管 据记者了解，国务院1992年颁布的《城市绿化条例》规定，“未经同意擅自占用城市绿化用地的，由城市人民政府城市绿化行政主管部门责令限期退还、恢复原状，可以并处罚款；造成损失的，应当负赔偿责任”。 据北京市园林局的相关负责人介绍，目前一般住宅区的配套设施主要包括绿地、教育、医疗等配套，而开发商更改的规划也主要集中在这些配套上。按照2004年起施行的《行政许可法》的“谁许可,谁监督”规定，这些配套的监管权已转移到规划和建设主管部门，园林、教育、卫生部门无法进行监管。 监管权在规划部门，那么行政处罚权又在哪个部门？根据北京市政府2002年颁发的《北京市人民政府关于进一步推进城市管理领域相对集中行政处罚权工作的决定》，目前北京市园林绿化方面的行政处罚权全部划转到北京市城管部门。 北京市园林局有关负责人对《中国经济周刊》表示，城管部门在绿化专业性上不如园林部门，而且工作范围繁多，对绿化的关注可能会有所不足。而专门负责绿化的园林部门在建设项目中既无审核权又无处罚权，由此造成了园林局在绿化工作中的尴尬境地。
