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在关于资产泡沫问题的争论中，关于资产泡沫的局部性还没有被争执双方充分认识，因此，导致争论停留在“聋子对话”阶段，没有切中要害。最明显的例子莫过于大家在房地产泡沫问题上的模糊认识。
在这里，兹举几例：城市设施和房地产都有价格风险。银行要避免陷入某种泡沫里边，以避免在未来产生更大的风险。（周小川，20031208）就房地产行业而言，中央银行总的政策目标是，一方面，房地产业作为国民经济重要的支柱产业，希望该行业有一个平稳、持续、健康的发展，这对国民经济也是很重要的。为此，央行发展了很多金融产品，同时各种利率方面的政策也在不断的完善。另一方面，要防止可能出现的房地产价格泡沫。对于有些房地产价格变化过于急剧的地区，还是应该适当加以调节，使之趋于平稳。在适当调节的过程中，也需要包括货币政策在内的多种政策相互配合。比如说，房地产贷款方面有关的政策，包括规则、利率等等，都是在国务院统一部署和协调下进行的。（周小川，20050723）显然，周小川意识到了价格风险问题。但是，他没有透彻地指出这种风险的性质以及根源。
摩根士丹利的报告是这次房地产泡沫争论的焦点，也是源头，该报告指出：目前世界2/3地区存在或可能产生房地产泡沫。即将到来的货币政策调整给全球房地产和世界经济所带来的风险必须得到重视。世界25%的经济中目前存在房地产泡沫，另外40%的地区处于“泡沫预警”状态(房地产市场出现过剩特征)。换句话说，目前全世界大约2/3的国家和地区或者已经产生或者正面临出现房地产泡沫。正如全球证券市场泡沫4年多前破灭后导致经济低迷的一样，世界房地产市场可能存在的大衰退同样不能被忽视。应该说，这个报告的全局性视野和权威性观点是应该得到重视的。可是，同样，该报告也没有明确地告诉全世界各国的宏观决策者“局部泡沫”就是真正的祸害，你们应该尽快采取行动。尤其是，该报告竟然没有引起美联储的重视，这不能不说是一个遗憾。
其实，摩根士丹利的报告的核心观点就是罗奇的看法，在中国房地产泡沫的问题上，罗奇还发表了一些高论：中国目前并没有出现全国性的房地产泡沫。在上海这一地区，明显存在房地产投机过度的迹象。近一段时间，中国很多沿海城市的房地产价格都出现了大幅上升。市场需求上升，就会引发产品价格上升，如果需求上涨的程度远高于产品的实际价值，那么就会产生泡沫。目前只有上海存在泡沫问题，其他沿海城市的问题都没有上海那样严重。（罗奇，20041108）所以，问题还在于他没有旗帜鲜明地告诉大家：上海的房地产泡沫尽管是局部的，但是，它就是一个值得高度重视的泡沫，如果不加以遏制，将会对中国经济的整体造成极大的伤害。
谢国忠">谢国忠先生以语不惊人誓不休而闻名于业界，同时，此君分析问题的严谨性受到广泛质疑，也是被大陆房地产开发商人骂得最厉害的人物之一。他的分析是这样的：上海是这次经济泡沫的地震中心，这种情景有如1997年的香港和1990年的东京。当由于资金短缺而使得上海房地产的需求最终下降的时候，泡沫就会破裂。（谢国忠，20041018）从某种意义上说，在上海房地产市场上，本地人已经被迅速地边缘化了。上海的房地产市场是一个外部人的游戏。当新的需求对于保持市场的升势生死攸关的时候，现有的拥有者所做的事情就是推翻目前的平衡。在上海，很大比例的房屋是没有人居住的。当市场低迷时期到来的时候，房屋业主的资金状况将决定他们竞相退出还是继续持有。换句话说，上海房地产泡沫破裂的时间取决于外来者的态度在什么时候改变。这是资金成本不断升高和上海房地产神话逐渐褪色的过程。（谢国忠，20050228）谢国忠先生的分析已经接近问题的实质了，可是，他居然没有得出一个有说服力的一般性的结论。
总之，那些主张对房地产泡沫采取行动的分析人士没有明确提出一个一般意义上的资产泡沫概念，所以，也没有真正说服他们的论敌。这说明，在舆论旋风风眼上的关键人物也处在云里雾里。所以，一些似是而非的观点才大行其道，请看如下说法：
中国政府有一个部门为房地产泡沫问题作了一些分析，这个建设部发表了《怎样认识当前房地产市场形势》报告：即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。国外某些机构只是根据一份数据报告或者是一种现象就将中国地产盖上了泡沫的帽子，这是一种极端行为，可能更具有炒作意义。目前中国地产的真实现状应该是局部过热，结构有一些问题。但即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是泡沫经济。建设部关于“局部过热”和“结构性过剩现象”不是“资产泡沫”的辩解显得那么滑稽，暴露了整理这份报告的有关人士对“资产泡沫”问题缺乏基本的了解和认知。
金融“沙皇”格林斯潘的讲话与中国建设部的报告有类似的地方，他说：美国个别地区房地产市场出现泡沫，但不至于影响整个经济。但是，从动机上讲，格林斯潘的这个结论则具有深意。他是企图通过延续美国的房地产泡沫来吸引全球资金，以维持美元霸权和美国经济的虚假繁荣。然而，摩根士丹利报告指出：美国房地产市场——尤其在美国东西海岸--部分高利润的环节出现了投机活动增多的现象。在曼哈顿，每套公寓的平均价格目前已经突破100万美元关口。非常明显，一个商业机构对局部问题的把握比美国中央银行高官的分析更加客观，这有利于我们全面了解格林斯潘的政策取向及其动机。
作为房地产开发商的代表，潘石屹在媒体上的讲话是比较多的，地产明星潘石屹则纯粹从商人的角度判断泡沫问题：判断股票市场有无泡沫的最根本的要素是市盈率而非股票的价格，对于房地产市场来说有无泡沫的判断根据是“租金回报率”，目前北京10%-15%的租金回报率是全世界最高的。（潘石屹，20050425）那将是97年的香港，这对整个经济的伤害是非常大的，这是谁都不愿意看到的。可是出台的这一系列政策会把上海的房地产推到一个崩溃的边缘。（潘石屹，20050425）显然，潘的讲话根本就没有抓住问题的实质，利益遮住了他们的双眼，使他们无法看清全局。
在此，笔者将自己的研究结论重新强调一点：相对而言，资产泡沫永远都是局部的。任何资产泡沫都是局部的，我们还没有发现在任何一个国家出现全局性的资产泡沫。我们不能因为没有出现全面的资产泡沫就否认说日本经济曾经出现过资产泡沫。房地产泡沫从来都是局部性的，没有全局性的房地产泡沫。这是由资金条件，时间和操纵手段等多方面客观因素决定的。任何资产泡沫都是局部的，局部的资产泡沫就是各国政府当局应该重视的资产泡沫。
参考资料：
刘彩娜：增强宏观调控的前瞻性 抑制房地产泡沫 中华工商时报
王军光：银行要提防城市设施房地产泡沫 北京青年报 2003-12-8
傅春荣：央行行长周小川向房地产泡沫开炮 中华工商时报 2005-06-24
史蒂芬8226;罗奇：中国只有上海存在房地产泡沫京华时报 2004-11-09
谢国忠：有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂证券日报 2004-10-18
于晶波：“楼价必涨论”房产商们的另一场集体梦呓？www.xinhuanet.com 2005-04-25
新华社：中国不存在地产泡沫 www.xinhuanet.com 2005-04-25
世华财讯：摩根士丹利警告全球经济正面临地产泡沫带来风险2004-07-18
