爱华网西班牙解决穷人住房问题的最基本的手段之一就是组建建房合作社，让低收入群体的家庭在自愿基础上共同集资建房，由于绕过了开发商这一环节，合作社成员能够以较低的价格获得房子。
作者：孙杰
高昂的房价，使国内很多人“望房兴叹”，除了等待房地产价格的下降及政府相关措施出台之外，很多人也主动出击，寻求其他的解决方式。其中，建房合作社就是最典型的探索方案。前几年，很多人试图通过合作的方式集体建设住房，以便绕过开发商这一不受欢迎的环节，获得价格较低的房子。但是，这种方式雷声大雨点小，到目前为止，成功的案例在国内寥寥无几，一部分人甚至对建房合作社冷嘲热讽，将其看作是不可能实现的乌托邦。然而，建房合作社这一形式却在欧洲一些国家大行其道，成为这些国家解决低收入群体住房问题的重要措施，而西班牙就是这些国家的一个代表。 用建房合作社解决低收入群体的住房问题 房地产是一种特殊的商品，在缺乏管制的环境下，房价很容易一路攀升，让低收入群体难以承受，如何对这一问题妥善解决，是很多国家共同面对的难题。在这一点上，西班牙也不例外。作为一个欧洲国家，西班牙所面对的形势甚至比其他欧洲国家更要严峻，因为相对于其他欧洲国家，西班牙人对购买住房兴趣更浓厚，而租房特别是终生租房的意愿相对要低很多。据统计，西班牙的私人住房拥有率高达90%，是欧洲私人住房拥有率最高的国家，而其他欧洲国家这一比率一般维持在40%到50%之间。在这种情况下，政府在租房方面做文章的余地就很小，只能脚踏实地想办法解决低收入群体的购房问题。 西班牙解决穷人住房问题的最基本的手段之一就是组建建房合作社，让低收入群体的家庭在自愿基础上共同集资建房，由于绕过了开发商这一环节，合作社成员能够以较低的价格获得房子。合作社的建房资金及其运作的费用由合作社成员共同负责，主要包括入社费（法律规定的数额在5000到50000比塞塔之间，当时约合30到300美元，其实是象征性收费）、成员每月缴纳的用于行政管理的费用、成员缴纳的建房费用。在具体的建设方案、建筑材料以及建筑公司的选择问题上，由合作社成员集体讨论决定。房子建成后，合作社成员根据当初投资额的不同，获得相应面积的住房。当然，在房子建成并分配后，合作社就完成了其历史使命，但是在实践中，大约60%的合作社并没有解散，而是转而从事物业管理工作。 事实上，建房合作社在西班牙是以解决低收入群体的住房问题为目标的，政府对合作社的成员资格实行了严格控制。按照规定，只有年收入不足全国最低收入5.5倍的家庭，才有资格成为合作社成员，高于这一收入标准的家庭则被排除在外。这就可以有效防止高收入者浑水摸鱼，使他们不能钻政策的空子。另一方面，对于这些低收入群体组成的合作社，政府还会给予优惠措施。在税收方面，政府会对合作社予以优惠，更为重要的是，政府会为合作社提供廉价的甚至是免费的地皮，西班牙大约50%的建房合作社就获得了这些政策优惠的地皮。地皮是房产最重要的成本之一，2001年马德里的地皮成本占到商业住房总成本的44%，而廉价的地皮无疑会大大降低合作社建房的成本。 西班牙建房合作社最早出现于上世纪20年代，是伴随着1920年的廉价房住房法和经济房住房法的颁布而应运而生的。但是，在早期建设合作社的管理比较混乱，直到1961年西班牙全国建房合作社联合会成立之后，这种情况才逐渐改观，合作社逐步实现了职业化管理。在这种情况下，合作社进入了快速发展的时期，并在上世纪80到90年代达到了顶峰。 建房合作社为保障西班牙低收入群体获得住房贡献了重要力量。在出现后的80多年时间里，建房合作社共建造了130万栋住房，其中在首都马德里建造的住房数量为23.6万栋。目前，西班牙全国共有1.1万个住房合作社，承担着全国25%的住房建造工作。建房合作社使西班牙的低收入群体顺利获得了住房，帮助政府妥善解决了住房问题。最新的资料表明，4000万的西班牙国民拥有的住房数量为1800万套，差不多两个人就有一套住房，可以说住房已经不是影响民生的主要问题，而能取得这样的成果，建房合作社功不可没。 建房合作社的发展趋势及启示 近几年来，伴随国民收入的提高，具备合作社成员资格的人越来越少，因而西班牙的建房合作社已经呈现出逐年下滑的趋势。但是，建房合作社作为一个为低收入群体购房创造条件的措施，并没有退出历史舞台，而且相信会长期存在下去。特别是西班牙全国有300万国外移民，其中的合法移民能够享受到国民待遇，这些低收入群体将和西班牙国内的其他低收入群体（尤其是成年后离开父母的青年人）一起成为建房合作社的潜在成员。 西班牙的建房合作社是在市场机制下，由政府推动的一项针对低收入群体购房而采取的措施。目前，国内一部分专家对建房合作社持有否定性意见，认为在市场机制下，这种形式不具备生存空间，而西班牙的成功则在事实上证明了这种说法的偏见性。实践证明，解决低收入群体的住房问题，从来也不能单纯依靠市场调节机制，政府的干预是必不可少的。同时，西班牙建房合作社的成功也表明依靠购房者集体的能力，加之以政府的扶持措施，完全能够解决低收入群体的住房问题。另外，建房合作社的成功，并没有妨碍西班牙建筑业的发展，相反，建筑业已经是支撑西班牙发展的支柱产业，其发达程度在欧洲都首屈一指。 当然，建房合作社的成功也需要有合作文化作为支持。合作社在西班牙经济中并不仅仅限于建房，其他行业也都有合作社的身影，其中西班牙蒙特拉贡合作社是全球最成功的合作社。但是，当初西班牙的建房合作社制度及内部管理并不是一开始就很完善的，而是经过摸索，而逐步得以完善。因此，其他国家也完全有可能在借鉴西班牙建房合作社的相关措施的基础之上，成功摸索出适合本国的建房合作社模式。
