爱华网系列专题：团购模式研究
“不是帮开发商解围，也不是简单砍价。”
撰稿·杨江（记者）
9月4日晚8点，深圳某咖啡厅，35岁的湖南人邹涛掏出一堆有关万人团购的材料摊满桌面，这个经营着一家以他的名字命名的高尔夫用品公司的退伍军人，现在被一些人视为“不务正业”。 3年前，就是这个邹涛，在深圳发起了一场声势浩大的不买房运动，他喊出口号：房价一日不调到合理的价位，一日不买房。当时的深圳，房价已经露出暴涨的端倪，他这一声呐喊，应者无数，此后一段时间，深圳出现的交易量萎缩、大量中介公司关门，据说也有他的一份功劳。 不过，邹涛有点沮丧的是，靠他一个人的力量终究难以力挽狂澜，3年间，在众多炒家的推动下，深圳楼市历经了一个完整的过山车惊险之旅，房价暴跌38％，成交量萎缩至１０年前的水平。 这当口，邹涛却重出江湖，发动了万人团购行动。这让刚刚经历打赌闹剧、断供风波后的深圳楼市再次千层浪起，分外热闹。 从7月10日发起万人团购，到7月28日，报名者已经提前一个月过万，至9月，已有近3万人，现在，每天还有数百人不断汇入团购大军。 有人恨他，咬牙切齿，说他其实就是一个“网络剑客”，肯定有自己的私利。也有人肯定他的善意，但是指责他在房地产业中搞群众运动。当然，至少在这3万名报名者的眼中，他们的邹涛有点揭竿而起、伸张正义的绿林好汉的味道。 深圳的楼市俨然更像一个江湖。不过，邹涛说，我其实只是在做一个有现代公民意识的人该做的事情。表面看，不买房运动与万人团购，是前后矛盾的，但邹涛说，如果你用心去研究，就会发现目标是一致的，“都是为了老百姓居者有其屋”。 他说，2003年的住房政策确定以商品房为主导，直接导致了2007年房价的疯长，去年9月，国家住房保障会议首次明确了民生住房保障概念，这是一次大的方向调整。在深圳，今年已经解决了６０００多户低收入家庭的保障性住房，未来５年，深圳还将推出17.4万套。 “万人团购就是为了解决经济实力有限，但又不符合保障性住房条件的夹心层的住房问题。”邹涛说，我要搭建一个平台，一个中国老百姓说了算的自助方式的住房直销批发平台。 他认为现在来做这样一件事占尽天时、地利与人和。眼下，正是开发商、中介最脆弱的时候，也是高位僵持的时候，可以四两拨千斤。 “深圳的楼市就是全国的风向标，没有哪座城市的水有它这样深，一涨一跌都牵动着全国楼市。”邹涛说，深圳就是一个标本，在这样一个移民组成的创新城市，条条框框的限制不是很多，在深圳运行这样的平台，取得成功经验后再复制到全国是有可能的。 团购不是去帮开发商解围，也不是简单的砍价，而是抓住开发商的焦虑，以抱团的形式去对开发商“逼宫”，逼着他把房价降到我们认为合理的价位。 “为什么早不做，晚不做，偏偏在这个时间节点做？去年炒疯了，搞万人团购有用吗？明年房地产进入冬天，暴跌了，还有必要团购吗？” 邹涛认为，深圳房价不过下降了10％左右，所谓降价38％是假象，“应该说，是关外的某个楼盘的某栋楼的某套最差的特价房，降价40％。”前几天，关外有楼盘打出6888元每平方米的单价，邹涛去暗访了一下，果然，特价房只有一套，其余的还在1万元单价徘徊。 “新盘还在高位运营，包括你从中介公司看到的所谓降幅30％的楼盘，都是特价房。不是老百姓买涨不买跌，而是它根本就没降。” 报名参加万人团购的，很多人早就想买房，看了好几年，没有机会下单，“果真从18000元降到11000元，肯定有很多人买。” 不过，邹涛说，深圳的房价确实回到了2007年年初的水平，但是他不认为这就是实质性回调了，“这包烟，原本20元，被炒到100元，现在降到80元，你认为降了？！” 他说，他并不希望房价暴跌，暴涨与暴跌最终受害的还是社会，还是老百姓。“但是老百姓被蒙蔽了，很多人看不清这个降价假象。” 因此，邹涛说，作为一个有清醒意识的公民，他要唤醒老百姓的经济自觉，与其被动等待，不如主动出击。 “有炒家跳楼，就可以买房” 与邹涛谈楼市有一种颠覆性的感觉，他对一些专家不屑一顾，认为他们都是坐在办公室里拍着脑袋想问题的，“根本没有考虑老百姓的利益，他们的话，我听都不想听”。 他说，“我只关注真相，让我告诉你一个你们所不知的楼市真相。” 连贯看深圳楼市暴涨暴跌的全过程，邹涛说，你分明可以看到这是一个完美的制造舆论、炒、鼓动接盘、出货，不行再断供逼宫救市的过程。“和股市坐庄一样，多可怕。” 其实，2007年上半年炒家间就已经在互炒，7月后，炒家内部也炒不动了，成交量开始萎缩。“我算了一下，深圳至少近百万套房子控制在少部分炒家手里。”邹涛时常隐姓埋名参加一些商界聚会，他习惯坐在角落，因此也就没有多少人留意他。这让他听到了很多内幕。 “有一个浙江老板，手上有一百多套房子，急得不得了，他是开厂的，后来觉得炒房变现要比搞生产来得快，就把工厂卖了。连制造业的人都投身其中了，房地产能不涨吗？！” 一个拍卖行的老板前几天和邹涛开玩笑，说要请他吃饭，因为拍卖行的生意很快就会好起来了，“房子还不起贷款，断供了，就要拍卖嘛！” “除了专业研究楼市的有实力的炒家去年及时跑掉，绝大多数二流炒家都没能脱身。”邹涛说，炒家除非血本无归，否则别想脱身，“谁接你的盘？都在做最后的攻坚战，坚持个一年半载，这期间拆东墙补西墙。一面想逼宫救市，一面想营造舆论，制造三流炒家接盘。” 邹涛说，老百姓是很善良的，也很迷茫，“炒家可以洗脑，我们也可以反洗脑，唤醒老百姓的经济自觉，不能上当，被迫成为三流炒家。” 楼价在他看来是肯定要跌的，也时常有人问邹涛何时可以买房，他说，你什么时候看到报纸刊登有炒家跳楼，或者有烂尾楼出现，就可以买房了。 邹涛就像一个斗士，几年来潜心研究，俨然成为了一个专家，他说，买房有三个标准：第一，一个城市普通工薪阶层，一个月的收入可以买一平方米时，可以买；第二，一套房子真实的价值是15年至20年的租金；第三，一个家庭收入的40％以内供楼，才能保证幸福指数，男60岁，女55岁之前供完房贷才行，现在一些中年人贷款供楼30年，“你想想，退休后拿退休金供楼，多惨！” 通过对报名的上万名老百姓的材料分析，邹涛估计，深圳关内房价降至1万元单价以下，会释放出50％的购买力，如果降至8000元以下就会释放出80％的购买力。至于关外，很多人的心理价位是6000元左右的单价。 “可是，如果房价继续这样高位僵持下去，估计会有50％的人失望，会有人离开深圳。”邹涛说，发起万人团购活动后，很多人给他打电话，说本来已经不抱希望在深圳买房了，过几年就回老家，现在有了团购平台，又有了希望。 前几天，一家开发商给了他一张团购报价表，均价1万元每平方米左右，“对外零售，可能有14000元每平方米。”邹涛说，尽管这个优惠没有达到他的期望，但只要他同意，肯定会有很多人下单。 但他没有，那样只能解决一小部分人的问题，还有大把的老百姓怎么办，“何况，那样可能在制造三流炒家，这些人被套，可能就要四五年，会影响社会稳定的。” 决不上当！他说。 “开发商对外强硬，对我流露脆弱” “2007年炒楼，中介公司功不可没，连房产商都眼红中介公司，现在中介公司的日子也很萧条。”邹涛说，不久前一家比较大的中介公司私下找他，一来奇怪怎么这么多购买力集中在他这里，二来是想和他合作。还有一家中介公司的经理跟他诉苦，说每个月都亏损几百万元，深圳也出现了三级市场卖新盘的怪象，邹涛认为，中介和房产商都已经被逼急了。 不过，他认为中介公司去年已经赚足了钱，做一年吃三年，不存在过不下去的问题，但他们要生存就要思考，不能再想方设法抬高价格去忽悠老百姓了，只能帮助老百姓去争取更低的团购价格，只有这样才能自救。 已经有中介在做团购的打算，电话打给邹涛，讨教经验，邹涛说，行啊，你不要收老百姓的佣金，对方就没话了。“中介公司和房产商这几年最大的缺位就是整天想着炒楼，忘记了该抓住的真正的购房主力是老百姓，不是炒家。现在真正的购买力全都跑到我这里来了。” 他告诉记者，深圳80％的人不信中介，中介和房产公司必须明白，真正自住需求的人才是他的衣食父母，靠少部分炒家是要自取灭亡的。 谈到愤愤处，他用嘴脸形容一些开发商，“为了骗老百姓买楼，不择手段，前几天，我去看楼，售楼小姐领着我爬楼梯，每上一层，都看到一个招牌，上面写的不是原材料涨价就是人工费涨价。每上一层楼就让你心惊肉跳一回，感觉还要涨，赶紧买了算了。” “开发商的日子并不好过，以前拿着国家的钱在玩，现在没有成交量，没有炒家，也搞不了假合同、假按揭，去年深圳多少假按揭？！” 邹涛说，万人团购启动不到半个月就有房产商找他，全国各地都有，他在深圳考察了4家，“都是对方主动找我的，我没有必要主动求他，对不对！” “开发商对外强硬，到我这边就表现出脆弱的一面，很急迫。”邹涛说，全深圳一天最高才成交１００多套房，而在去年最高峰时每天接近1000套，地产商能不急吗？ 绝大多数开发商见到他的第一句话都是，“你的盈利模式是什么？”邹涛说，你看看他们的眼睛里只有利益。当然也有人是想收买邹涛的，但邹涛在组建万人团购时就斩断了利益，他从不单独去和开发商谈判，为的是怕开发商设置陷阱把他拖下水，同时也是为了避嫌。“你一千万元买不了我的人格！”邹涛说，每一次去谈判随行都有五六人，包括律师、热心市民。 他定了三条铁规：第一，不收任何老百姓的费用，永远保持公益性；第二，永远不收取开发商的佣金或者回扣；第三，一定要和谐、依法团购。“我在凤凰卫视做节目时，胡一虎问我，你现在可是当着全球华人的面确认，我说我不是确认，我可以请全球华人来监督我。”邹涛说，他的网络平台上，没有一条房地产广告，“我让你死了这条心，我无懈可击。” 他只和社会形象好的企业谈，现在又加上了一条，要求做过公益事业的房地产商才有资格和他谈判。 当然，也有房地产商想通过邹涛摸底，看看真正的购买力的心理价位，邹涛并不担心。他说，价格不是由开发商说了算的，我团结了深圳真正的购买力，这是市场的经济自觉，你地产商必须妥协，否则自取灭亡。 他甚至不认为自己是去砍价的，每次他都要求开发商把开发材料悉数掏出，然后他来核算开发商的成本，加上合理利润，给开发商定价。 不久前他接触了一个楼盘，谈崩了，开发商开出6000元的单价，但邹涛核算后认为对方每平方米成本最高4500元，于是报价5000元。“他弄巧成拙，不同意拉倒，我们已经把这个价格公布了出去，你不妥协，能卖出去多少，就算你的本事。” 他很强势，“跟我接触的意义，就是你不跟我接触，你更没有退路，跟我接触了，可能还有一点销路！” “我有坚强的意志，随你怎么攻击。” 儿童时代，邹涛看到一部电影《高山下的花环》他说当时他就觉得长大后要报效祖国、战死沙场才有价值。现在再提这些话，他不担心人家认为他在炒作、标榜自己。他认为这么多年来他所有的网名、电话都是公开的，他是一个全敞开式的透明人。 他告诉记者，12年来他赚的大部分钱，连同他的大部分精力都送给公益事业了，“我认为把钱拿来做一些推动公益的事比把钱简单捐给某个机构，更要有价值。”他说，他唯一得到的肯定，就是深圳市政府给他的创建全国文明城市先进个人的荣誉。 采访前，他给一个香港记者打电话，请对方关注一个深圳的女孩，女孩据说被一个香港商人骗了，想自杀。邹涛早几年开通了一个民生观察热线，后来觉得个人力量薄弱，就找人大代表解决，这个过程中，很多老百姓谈到房价，认为他有号召力，因而踏上了这条征途。 “我没有必要指责地方政府，也没有必要骂开发商，我更不能说老百姓傻，我唯一能做的就是通过策略呼吁老百姓理性。” 他不避讳为何动辄用“万人”这样的规模的问题，“有时候，通过正常的手段做事是没有作用的，你要达到效果，最终还是要让政府重视。你正常地写一个报告，有人理你吗？” 从“不买房运动”到“万人团购”，邹涛说，他身边从不缺少威胁、恐吓，“我有坚强的意志，随你怎么攻击我。团购不是一件新鲜事，为何我组织团购买房，有些人就那么敏感呢，是不是触及你们利益了？”他冷笑。 他说自己言行举止很小心，自己已经被架到道德的高点，出一点纰漏都会被人骂死。 “你会发现我不是装模作样，我一定会坚持到底！”这个35岁的湖南汉子至今未婚，他说，一定要先完成自己想干的事。 他坚决反对政府救市，他说房地产已经进入产业调整阶段，房子一定会回到自住功能，让一小部分小开发商倒闭好了，如果够聪明，他们就要一下子调整到合理价位。但是他们还在赌，不肯放弃筹码。 3年前，他说房价一天不回到合理价位，就一天不买房，现在他又说，不遇到合理团购价格，也坚决不买房。 市场已经冷静了许多，狂热逐渐消退，但是邹涛说这是一种被动的冷静。从二三级市场散出的降价迷雾仍然迷惑着众人的眼睛。 现在，大家都在期待着他的万人团购第一单。而他则已经规划好了另两个计划，“新房团购搞好后，要成立一个万人二手房免中介费用交易平台，还要搞合作建房，有些开发商有土地没资金，明年估计很多开发商维持不下去，资金链一断，我们的机会就来了。” 他虽然也担心很容易就被人“干掉”，但是他觉得有这么强的民意基础，要对他“下手”的人肯定会投鼠忌器。 空暇他依然去打他钟爱的高尔夫球，他并不向往城市，他计划４０岁时回到湖南老家的山里。 那里本来就是他的归属，有青山，有绿水，还有并不昂贵的生活成本。
