爱华网系列专题：《破解捆绑资本的模式和方法：资本的雪球》
（二）政策风险 房地产行业的发展需要一个长期稳定的政策环境。目前，我国房地产行业的产业政策稳定性差，配套法规不健全，行政办事效率低，房地产开发项目立项的手续繁琐，使房地产开发周期延长，投资效益下降。这些都形成了房地产特有的并购风险。 （三）高负债隐藏的财务风险 目前大部分房地产开发商自有资金不足，大部分靠银行贷款周转，房地产企业的平均资产负债率是72%。如果并购企业未调查清楚，就贸然进入一家资产负债率很高的房地产企业，那么当并购目标企业以后，并购企业成为目标企业的股东，就要承担清偿债务的责任。高额负债不仅降低了并购企业的盈利，而且有可能迫使并购企业拿出大量现金用于偿还债务，使并购企业陷入债务危机，形成财务风险。 （四）防范战略投资者的投机行为 战略投资者应当是与企业业务联系紧密，欲长期持有企业股份，并参与企业经营、分享企业利润的合作者。然而，一些战略投资者的动机并不在于此，他们以在二级市场抛售套现为主要目标，成为事实上的战术投机者。因此，在引进战略投资者时一定要严格审查“战略投资者”的素质和资质。同时，还要做好战略投资者退出企业的准备。为避免因战略投资者退出给企业带来损失，在引进战略投资者后，应该尽快将战略投资者带来的优势转化为本企业的有机组成部分，以免他们退出后造成“短板”出现。 （五）机会主义导致的风险 机会主义是指人们以不诚实的方式，或者欺骗的方式谋求自利的行为。机会主义的典型特征是以追求最大化利益为目标而采取短期行为。在房地产企业引进战略投资者的过程中，由于信息不对称、联盟机制不完善等原因，常导致机会主义的产生。机会主义行为主要表现在隐瞒和歪曲信息、躲避或不履行承诺与义务、窃取合作企业的技术、挖走合作企业的关键人才等。机会主义行为一旦发生，合作企业之间将发生猜疑，常发生防止背叛的骚动，导致信任机制难以建立，合作效率低下。机会主义行为的产生可能导致合作流产。 为了有效应对以上风险，房地产企业在引进战略投资者时，宜采取以下措施： 1?采取循序渐进式的合作模式 由于合作双方彼此之间还不太了解，出于回避风险的考虑，一般在联盟实施之初，较多地采用浅层面的合作。以后随着时间的推移，合作双方对彼此都加深了信任，这时合作才有可能向更深层次发展。为此，双方最初的合作，为非正式的合作，主要体现为意向式的合作，双方可暂时不投入实物和资本。在这一阶段，双方不仅可以了解到对方的资源和专业实力，还可以有效识别未来可能存在的“虚假承诺”的概率。随着合作的加深，双方的信任度进一步提高，这时双方可以逐步采取契约、参股和股权合作等模式，由松散型合作向紧密型合作发展。如图5?4所示。 图5?4引入战略投资者的合作发展过程 2?设计违约性赔偿合约 在引入战略投资者之初，双方都要尽可能地根据企业自身情况，找出那些棘手而敏感的问题，并在合约中明确规定如何处理这类问题。有的企业可能因为处于弱势地位，而把一些不愉快的问题隐藏起来，或者期待潜在的问题能够自行解决。但这种做法不仅丧失了诚信原则，还为合作埋下了风险。因为这些问题将极有可能发展成为冲突的导火索，最终导致合作的失败。合约中还要针对机会主义行为，详细规定好违约赔偿条款。类似的条款可以增加合作方退出合约的壁垒，提高不诚信行为的成本，限制机会主义行为的发生。 3?设定分阶段目标及考核条款 在合作中宜设定分阶段的目标，合作方只有达到预先设定的阶段性目标后，才进一步开展深层次合作，这样可以使长期合约兼具短期合约的优势，化解长期合约时间长、难考核的劣势。
4?明确双方合作利益的管理和分配
