爱华网作者:姜欣蔚／文
农地改革会给地产市场带来“大小非”吗？国内地产业对此的担忧主要来自两个方面：一是农村土地流转可能使得地产市场上供应量增加，对现有房地产市场的土地稀缺性构成冲击；再一个是大量已建成的小产权房可能借机合法化并进入市场，直接增加商品房供应。 潘石屹此前即公开宣称，尚待处理的小产权房和二手房可能成为楼市“大小非”，一旦“解禁”，将使本来已缩窄的住宅市场进一步缩小。实际上，这两个担忧若任一个成真，都会对目前的房地产市场造成巨大冲击。 农地难进房地产市场 目前情况下，单从投入产出比的角度衡量，如果允许土地流转和自由选择用途，显然，将土地用作城市建设用地的收益远高过用作农业耕地。实际上，此前在利益驱动下，或明或暗，一些地方政府已经将农村土地集体变为国有、耕地变成工业或建设用地。正是这种情况使得小产权房大量滋生。 不过，中金公司研究员白宏炜表示，即使农地改革得以推行，也不等同于改变土地性质，流转本身不会将集体土地私有化或者国有化，因此小产权房依然存在难以逾越的法律鸿沟；而建设用地增加与否主要取决于政府的规划与审批，与土地经营权是否流转关系不大。
2002年颁布实施的《中华人民共和国农村土地承包法》规定，土地承包经营权流转应该遵循不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途等原则。也就是说，在现有法律框架下，农村集体土地依法流转后，土地接受方不可随意改变土地用途，流转土地仍然只能用于农业用地，而不能用于非农用途。 此外，严峻的现实也不允许农地改革为耕地变建设用地开绿灯。温家宝总理在2007年度政府报告中明确提出，中国在2020年守住18亿亩耕地这条红线。中金公司数据指出，自1998年至2007年，中国耕地由19.45亿亩减少为18.26亿亩。守住18亿亩红线意味着，接下来12年时间内每年耕地减少数量最多60万亩，相当于万科2007年末土地储备的18.5倍。 白宏炜则从另一个角度观察农地改革。他认为，如果没有有效措施保驾，18亿亩红线很难守住，因此此次农地改革与其说是推进土地流转，毋宁说是保护耕地。通过农地改革使提升农民收入增加农地的经济效益，从而使耕地与工业用地、建设用地价差保持在合理水平。 小产权房难以合法化 据了解，目前市场上存在十几亿平方米通过农业集体土地国有化，并变性为建设用地的土地。这是许多地区以土地招商引资的基础，同时也造成了大量土地违法违规进入房地产市场。 “尽管农村土地改革的细则还没有出来，但是可以肯定小产权房不会借机合法化。无论法不责众还是土地改革，都不能成为小产权房合法化的理由。因为合法化的直接后果就是在社会上造成‘守法吃亏，违法获益’，二者孰轻孰重相信政府自有分寸。”中国社科院金融研究所研究员易宪容告诉本刊记者。 招商地产董秘刘宁则认为，即便小产权房将来通过某种途径合法化，也必定是在政府可控的前提下分批实现。小产权房很大一部分是用来满足自住需求，所以合法化后也不会全部蜂拥入市。 当然，农地改革初衷之佳虽然毋庸置疑，但如果政策执行不力，反会客观上助长违法违规土地入市的可能性。因此，农村土地改革规则制定固然重要，如何确保地方政府严格执行同样不可忽视。 “如果说农地改革对地产市场确有什么影响的话，那就是农民收入提高后，会产生大量进城买房需求，从而对三四线城市的地产市场带来利好。”本刊研究员王大力认为。
