爱华网在国内房地产行业，历来被视为外资投资风向标的黑石集团近期再有新动作，近日黑石公司新募集了一只基金，定位针对于亚洲房地产市场。 黑石进入中国已有数年，除了备受瞩目的掌门人梁锦松之外，黑石上次引发关注是因为公司出售了上海一个商业地产项目。当时业内大量评论认为，黑石的退出标志着外资看空中国楼市。而从2012年底至今，黑石再度对中国房地产表现出浓厚兴趣，此次募集的新基金将有多大比例用于中国，尚不得而知，但多位业内人士对《中国经营报》记者表示，黑石所代表的房地产私募模式在中国还远未成为主流。
黑石谋动 据香港媒体报道，黑石近期募集了其首只亚洲房地产基金。黑石承诺提供其中的15亿美元资本，基金的规模目标为40亿美元，目前基金即将进入投资阶段。该基金投资区域焦点在中国、日本、印度和澳洲。 记者就此向黑石驻上海办公室查询，对方表示无权回复。 黑石是全球最大的房地产私募股权公司，管理资产总额达到600亿美元，业务遍及美国、欧洲、亚洲和拉丁美洲，业务涵盖酒店、写字楼、零售业、工业、住宅及医疗保健等各种投资。 业内人士分析，黑石的模式是以相对较低的价格收购资产，派出资产管理公司进入，解决资产结构、经营等问题，使得项目升值，一段时间后出售，获利退出。 记者了解到，黑石对项目的平均持有期略超过3年。在房地产业务和私募基金业务方面，黑石过去10年的年均收益率都保持在26%以上。 “寻找优质、能够创收的低成本资产进行资本重置，我们通过亲自参与管理和进行定向投资提升资产价值。”黑石在其官网上如此对外阐述其模式。 黑石披露，自2009年年末以来，其房地产基金已经通过债务及股权投资基金，投资或承诺投资达228亿美元用于股权投资。 中国曲折 在中国上海，黑石曾因为一项商业地产投资成为业内焦点。 2011年9月，黑石将其在上海Channel 1购物中心95%的股权作价14.6亿美元出售给了新世界发展有限公司。 这一项目是黑石在2008年买入的，总面积为4.2万平方米，当时价格为10亿元，在黑石手中几年，其出租率提高到90%以上。 由于黑石出售该项目时中国房地产并不景气，出售之举被视为对中国楼市的看空。黑石这一动作一度引发“外资撤离中国楼市”的不安观点，影响甚至波及中国股市。但更多的业内人士分析认为，从2008年到2011年，作为私募的黑石到了合理的退出时间，出售溢价也差强人意。 然而克而瑞上海机构研究总监薛建雄告诉记者，房地产私募的惯用模式是“3+1”，即用3年时间“还本”，再用1年时间择机退出。通常客户要求项目达到50%的获利，而管理公司的运营费用也要占到50%左右，因而投资翻倍才是理想的结果。10亿元买入，14.6亿元卖出，黑石在Channel 1项目上的获利不算丰厚。 记者从多位上海房地产业内人士处了解到，黑石在内地最为活跃的部分是“盈石资产管理有限公司”，后者成立于2008年，是黑石在中国第一次大规模斥资设立的资产管理公司。盈石为黑石的投资提供管理，也与其他的开发商合作。 到了2012年12月，黑石又“杀回”上海。黑石集团与中国台湾顶新集团联手买下了位于上海静安区北京西路968号的华敏帝豪大厦5层~33层，约4.75万平方米，收购总价人民币23亿元。 薛建雄认为，黑石此次出资之意在于为顶新集团提供资金支持，一段时间，黑石很可能将自己手中的股份溢价卖给顶新，从而退出。 记者多方了解到，给出一定的认购目标后，多方募集资金投向房地产行业，再获利退出，这种“私募”模式在美国房地产行业占据主流，私募机构在整个过程中扮演资本和项目“中介”的角色。 以铁狮门为代表的美国房地产公司不但在美国已运作成熟，并已开始在中国尝试这种模式，铁狮门开始了对国内房企的股权投资，进入到拿地等开发阶段。 而中国国内房企中，其代表是由复星牵头的星浩资本等基金。复星多次对外强调，地产私募是集团未来的重要发展方向。 梳理架构 早在2012年10月，黑石大中华区主席梁锦松曾对外表示，未来黑石在中国内地的投资会更激进一些，尤其是在房地产投资方面。 上海东方高圣投资顾问有限公司董事总经理沈隆告诉记者，黑石此次募资不能仅仅视为对房地产市场波动的一种反映，更有可能是基于对集团自身资产组合配置、全球货币动态的综合考虑。黑石旗下有多只基金，各自针对不同的方向和领域，有其特定偏好。 此次募资总额40亿美元，考虑到该基金面对的是整个亚洲市场，在房地产行业并不算非常大的规模。投入到中国市场的部分，可能“只购买两三幢楼”。 不过，黑石和上海市政府亦有合作成立的基金。沈隆认为，由国内政府引导的基金与此类外资私募合作后，政府会引导基金将钱更多投向本地企业，支持本地产业的发展。而黑石在全球各地都有多个不同类型合作伙伴，彼此之间都是互补的。 中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉记者，在中国市场上，黑石给人感觉已经沉寂了一段时间。事实上，地产私募这种模式在中国的房地产业并不是主流。中国房企的开发资金主要来自于信贷资金和社会募资，中国的房地产开发企业一般都自行承担了资金压力。对于私募这种“来去匆匆”的资本，中国房企还不太熟悉。 “因此黑石此次募资是在等待机会的出现，梳理自己的架构。目前中国的房地产市场不缺资本，缺的是高水平的开发。”宋会雍认为。
