爱华网万达集团董事长王健林终于可以长舒一口气了。6月25日恒力商业地产（00169.HK）发布公告称，公司买卖协议已完成交割。至此，万达成功登陆香港资本市场。这是近期又一家建立海外融资平台的国内房企。 同一天，人民银行发布公告称，向部分金融机构提供流动性支持，中国“钱荒”问题似乎看到缓解的曙光。 但在高层的定调下，“调结构”成为银行未来半年的工作重点，流向房地产行业的银行资金预计将受到进一步控制。 因而此时此刻，对于房企而言，尽快建立一个功能健全的海外融资平台，已关乎生死。 避灾海外融资平台 除了一众房产龙头外，一批中小房企也希望通过买壳达到曲线上市的目标。 国内最大的商业地产公司有了另一条融资通道，这对万达未来的发展至关重要。 买壳登陆香港资本市场 早在6月17日，恒力已经举行了特别股东大会，以100%支持率投票通过更名为“万达商业地产”的议案。6月25日，恒力和万达的买卖协议完成交割，万达成为恒力地产18.56亿股股份的持有者，占恒力全部股份的65%。 这意味着，国内最大的商业地产公司有了另一条融资通道，这对万达未来的发展至关重要。 从2012年5月下旬至今这一年多的时间里，万达仅仅在国外扩张的投资额已接近72亿美元。包括26亿美元收购全球第二大院线AMC，30亿美元投资俄罗斯旅游业，3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司，7亿英镑在伦敦建设超五星级万达酒店等。 在国外一掷千金的同时，万达不忘在国内各城市跑马圈地，截止到2012年万达广场已开业67座，持有的物业面积达1290万平方米，规模居全球第二。 根据该公司早前宣布的计划，预计到2014年全国将共计有110座万达广场开业，届时万达持有的物业面积将达到2300万平方米，全球第一。再加上万达在大连、南昌、哈尔滨等地的旅游项目，简单统计万达国内2013年的投资额也超过千亿元人民币。 与四处出击的扩张相比，万达的融资渠道甚为单一，王健林自称，万达资金来源有三个渠道：自有资金、银行贷款以及部分物业预售。 由于万达并非上市公司，它究竟卖了多少房、收回多少钱，难有第三方数据。据其公布的数字显示，2012年万达集团收入1416.8亿元，同比增长34.8%。但这肯定不足以支撑万达近1500亿元的投资额。 正因如此，国内大大小小的开发商不得不拼命买壳，搭建海外融资平台。 但按照现有的限制条件，买壳更类似于长线投资，买壳上市而后成功融资的案例并不多。根据香港上市规则，在买壳后24个月内，壳公司收购某项资产的资产比例、盈利比率、收益比率、代价比率以及股本比率任意一项指标超过100%，都将构成非常重大的“收购事宜”，要求按IPO规则处理。这就意味着买壳上市短期内很难通过注入资产，增发融资。 但也有反例，2013年3月，在香港借壳只有8个月的万科宣布，通过相关万科发行8亿美元5年期定息债券，且年利率仅为2.7%。这是万科5年来首次从公开市场成功融资，其资金成功之低，让王健林等人甚为艳羡。“珠玉”在前，包括万达在内的借壳龙头都跃跃欲试。 其实除了一众房企龙头外，一批中小房企也希望通过买壳达到曲线上市的目标。 “这些房企想要复制万科的成功案例就难得多。”香港汇通金融的合伙人梁德彪表示，海外投资人看重的是万科庞大的国内资产，加上现在通过香港上市的国内房企数量已经相当大，中小房企想要得到投资人的青睐，需要有非常突出的经营特色。 另外，从流程上看，虽然房企已经买下了香港壳公司，但要实现资产出境再注入香港壳公司才有可能获得股权融资的可能。根据商务部《境内企业资产出境限制》10号令规定，境内公司、企业或自然人以其在境外合法设立或控制的公司名义并购与其有关联关系的境内公司，应报商务部审批。 既然买壳融资充满变数，为何一些中小房企依然趋之若鹜？“起码以后可以通过海外银行、债券等多渠道融资，不再受制于国内的金融系统。”一位在香港联交所等候上市超过两年的房产商言道。 银行融资渠道日渐式微 万达模式简单概括就是“以售养租，以现金流滚资产”。也就是通过住宅、公寓的销售来获得现金流滚动开发，最后持有高档酒店和购物中心运营。 由于万达有着院线、零售百货、酒店等产业，以及良好的商家脉络，通常万达广场在起步阶段就能迅速填满商场。良好的商业配套加速了万达住宅、公寓的销售，回笼的资金又反哺商场租金以及下一个投资项目，万达看似拥有良好的商业循环模式。 而这一切的前提是，万达需从政府手中获得低价土地，再抵押给银行获得贷款，快速将项目建成。
这一切都依赖于万达高周转率的基础上，一旦万达商业项目出租下降，又或者银行贷款受限，万达将面临资金链断裂的危险。2012年下半年万达在武汉以及一些二线城市的项目，就出现出租率下降的情况。 同时，银行贷款能否一如既往地下来也存在变数。6月19日李克强总理主持国务院常务会议上，明确提出要优化金融资源配置，用好增量，盘活存量，更有力的支持经济转型升级。 在业内人士看来，这将是货币政策调控的新思路，实际要解决资金分布的问题。未来流向房地产的银行资金将进一步受限。这种情况下，再搭建一个融资平台，更利于缓和绷紧的万达资金链。 与万达计划相仿的房企不在少数，6月17日，朗诗集团花费8.63亿港元收购了香港上市公司深圳科技63.4%的股份。据克尔瑞的统计显示，2013年以来已先后有7家国内开发商在香港买壳。 这也是无奈之举，A股市场早早地对房企关上了融资大门，绝大部分开发商的资金来源只有银行与自筹两条路子，而所谓自筹当中的销售回款，又有大部分源于银行的购房按揭。 2010年银行严控住房按揭之时，购房者的住房按揭款迟迟未能到达开发商的账户，这也曾令开发商苦不堪言。受“钱荒”冲击，广深以及众多二线城市的住房按揭利率普遍在九折以上，部分股份制银行甚至暂时搁置了住房贷款的办理。 在资源有限的背景下，开发商源于银行的资金肯定大受影响。这导致开发商的融资不得不更倾向于信托以及影子银行，在2012年偿还高峰时，有一些开发商的信托产品无法兑现，让房地产信托增长速度有所减弱。 一旦万达商业项目出租下降，又或者银行贷款受限，万达将面临资金链断裂的危险。
